География спальных районов расширяется

Старые спальные районы на окраинах Петербурга прирастают новыми, более современными кварталами с городской пропиской. В пригородной зоне внутри таких крупных районов, как Всеволожский и Ломоносовский, формируются локальные «спальники». Создание новых рабочих мест в этих зонах – вряд ли удел застройщиков. А вот заботиться о комфорте проживания в своих проектах заставляет девелоперов высокая конкуренция.

Термин «спальный район» достаточно условный. В привычном понимании это место, откуда люди каждый день уезжают на работу, а вечером возвращаются. Сегодня застройщики пытаются принципиально изменить подход к возведению новых микрорайонов. «Современные тенденции градостроения нацелены как раз на преодоление стереотипов в отношении новостроек. Задача девелоперов и властей – обеспечить гармоничное развитие новых кварталов, предоставить их жителям необходимые условия для работы, проведения досуга, обучения детей и так далее непосредственно рядом с местом проживания», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Так или иначе, но от массовой застройки окраин мегаполисов уйти не получится – по сути, это единственный способ обеспечить постоянно растущие потребности населения в жилье. Вопрос в том, какой эта застройка будет. Президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости» Андрей Тетыш уверен, что в дальнейшем спальные районы будут становиться лишь комфортнее, потому что с каждым годом потребитель предъявляет к строительному комплексу все более жесткие требования. «Если вчера вопрос комфортной среды являлся неким конкурентным преимуществом проекта, то сегодня он должен стать обязательной частью, без которого проект невозможен и совершенно не будет продаваться. Выигрывают те девелоперы, которые не экономят на качестве и комфорте среды обитания в своих проектах», – рассуждает эксперт.

«Спальная» география

Раньше «спальной» считалась периферийная территория вдали от центра города, представленная типовой застройкой с необходимым минимумом социальной и коммерческой инфраструктуры. «Сейчас ряд спальных районов формируется в пешеходной доступности от метро, а архитектурное разнообразие обеспечивается множеством застройщиков, реализующих свои проекты в том или ином районе», – говорит маркетолог-аналитик НП «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин. Среди наиболее перспективных для жилищного строительства районов в черте города, по его словам, можно выделить Красносельский, Пушкинский, Невский. Учитывая перспективы редевелопмента, высокий потенциал имеют Калининский и Московский районы.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на сегодняшний день уже более 55 – 60% от общего объема строительства обеспечены проектами комплексного освоения. Подавляющее большинство их реализуется либо в известных всем спальных районах города – Приморском, Выборгском, Красносельском и других, либо на новых территориях в пригородной зоне, где фактически формируются новые «спальники». Так, в Приморском районе в стадии строительства находятся такие крупные проекты, как «Чистое небо» (Setl Сity), Ultra City («Северный город»), «Шуваловский» («ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»), «Новоорловский» («ЮИТ Санкт-Петербург»), «Юнтолово» («Главстрой-СПб»), «LIFE-Приморский» (ГК «Пионер») и другие.

В Выборгском районе крупнейшим проектом является «Северная долина» («Главстрой-СПб»). Также достаточно крупные комплексы – это ЖК в Парголово («Дальпитерстрой»), ЖК «Моя стихия» («О2 Development»), ЖК "Лиственный" («Строительный трест»), ЖК «Шуваловский дуэт» («Прок»), ЖК «На Заречной» и «Три апельсина» («Норманн») и другие. В районе метро «Парнас» формируется так называемая зона комплексного освоения. Это не проект от одного застройщика, но строительство на одной территории, когда возведением жилья занимается ряд перечисленных застройщиков, а строительство инфраструктуры и дорожной сети будет вестись совместно.

В Калининском районе подобная зона развивается на проспекте Маршала Блюхера, где реализует свои проекты ряд застройщиков, в том числе возведен жилой комплекс «Иван-да-Марья» от ГК «КВС». В Красносельском районе единой территорией застройки является крупный микрорайон «Балтийская жемчужина», где, помимо одноименного девелопера, Setl City возводит комплекс More, а «КВС» — ЖК «Линкор».

В Красногвардейском районе будут развиваться бывшие промышленные земли и свободные территории на окраине. Так, компания Setl Сity возводит жилой комплекс «ЗимаЛето» – проект редевелопмента, который находится в семистах метрах от станции метро «Ладожская», на берегу реки Охты. Комплекс займет около 10 га, половина из этой территории будет отдана под озеленение. Рядом с «Новочеркасской» строится 13-этажный ЖК «Тойве» от «ЮИТ Санкт-Петербург». Самый крупный проект Красногвардейского района – «Новая Охта» от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». До 2018 года там будет построено более 14 тысяч квартир, несколько многоэтажных паркингов, социальная инфраструктура проекта будет представлена 4 школами, 4 детскими садами и 2 поликлиниками. «Среди преимуществ комплексного освоения – отменное качество подготовки проектов и строительства, которые и объясняют высокий спрос на квартиры в таких жилых комплексах», – говорит руководитель департамента недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Юлия Ружицкая.

Среди областных районов активнее всего застраивается Всеволожский район. В настоящее время крупные будущие «спальники» современного типа – Мурино и Кудрово. В Кудрово «Строительный трест» возводит ЖК «Капитал» – новый квартал с жилыми корпусами, коммерческими площадями, спортивным центром с бассейном, ледовой ареной и прочими необходимыми объектами инфраструктуры. Строятся детсады и школа. Часть объектов уже введена в эксплуатацию, а первые очереди ЖК «Капитал» заселены. Также в Кудрово возводятся жилые кварталы «Вена» и «Лондон» от компании Setl City, жилой комплекс «Весна» и «Весна-2» от ГК «ЦДС», ряд комплексов ГК «Полис» и другие.

Постепенно активизируется южное направление. В Ломоносовском районе, на расстоянии 1,5 км от КАД и нескольких километров от Петергофа, компания "Тареал" строит малоэтажный жилой комплекс «Ванино». Выделяется он нестандартной концепцией – 85/15, где целых 85% отведено под газоны, прогулочные и велосипедные дорожки, парковки, а также детские площадки и места отдыха. Оставшиеся 15 % земли отданы под застройку. На юго-западной границе города и Ломоносовского района строится жилой квартал NEWПИТЕР от «Строительного треста». Поселок Новоселье, где раньше жили преимущественно работники местного НИИ гидротехники и мелиорации, очень скоро превратится в современный микрорайон со всей необходимой инфраструктурой. Уже введены в эксплуатацию первые жилые корпуса, построен первый участок дороги, соединяющей квартал с Красносельским шоссе, строится детский сад.

Кто в ответе за удобства

Современные «спальники» сильно отличаются друг от друга, но основные проблемы у территорий одинаковые. «В первую очередь это касается транспортной доступности, а также недостаточного количества работающих социальных и культурных объектов и предприятий бытового обслуживания», – говорит Евгений Ортин.

Благоустройство и обеспеченность новых кварталов инфраструктурой застройщики берут на себя. Так, в 2012 году компания Setl City приняла собственные стандарты обеспечения торгово-сервисной инфраструктурой крупных проектов. В новых кварталах в обязательном порядке открываются аптеки или медицинские центры, кафе или пекарни, продуктовые магазины и детские развивающие центры. Во дворах появляются зоны wi-fi и стоянки для велотранспорта. На детских площадках со специальным антитрамватическим покрытием, у входов в парадные и в паркингах устанавливаются камеры видеонаблюдения. Кроме непосредственно строительства социальных объектов за свой счет в рамках проектов, компания Setl City отчисляет средства для возведения школ и детских садов городу.

Полностью обеспечивает строящиеся микрорайоны инфраструктурой компания «ЛенСпецСМУ». «Все необходимое для комфортной жизни находится в шаговой доступности. Подтверждением тому служит «Юбилейный квартал» в Приморском районе и «Ласточкино гнездо» – в Невском. Из-за некоторой несогласованности действий городских властей и застройщиков не всегда удается обеспечить равномерное строительства жилья и социальной инфраструктуры, но диалог активно ведется, а главное – предпринимаются все необходимые меры по созданию комфортной жилой среды в наших объектах», – говорит генеральный директор компании «ЛенСпецСМУ» Геннадий Щербина.

По совам руководителя отдела продаж ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», Александра Павлова, в идеале клиенты строительных компаний должны получать максимально разнообразные услуги в шаговой доступности от своего дома. «Именно поэтому мы большое внимание уделяем месторасположению будущего дома и детально подходим к разработке планировочных решений проекта. В каждом предусмотрены помещения под детские образовательные учреждения, а также объекты сервиса и торговли», – добавляет Александр Павлов.

Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» по вопросам создания социальных объектов и развития дорожной сети в рамках реализации комплексного проекта «Новоорловский» активно сотрудничает с городом. Уже началось строительство первого из пяти детских садов, в 2018 году планируется открытие первой школы (всего их будет две). На территории комплекса появятся наземные многоярусные автостоянки, магазины, аптеки, супермаркеты, спортивно-досуговый комплекс и другие объекты социальной и коммерческой инфраструктуры. Первые две очереди будут сданы соответственно в 2016 – 2017 гг.

Поскольку основная часть покупателей квартир в спальных районах — семьи с детьми, им необходимо не только наличие всей необходимой инфраструктуры, но и возможность быстрого заселения. По мнению директора по продажам ГК «КВС» Артема Босова, высокая готовность дома становится сегодня одним из важных критериев выбора квартиры. «Сейчас мы готовим к сдаче два объекта в спальных районах Петербурга и один – в Кронштадте, это ЖК «Амазонка». Все они подходят для семейных покупателей и очень востребованы, так как заселиться в новое жилье можно в ближайшее время. В непосредственной близости от домов действуют образовательные учреждения, парковые зоны, супермаркеты и магазины шаговой доступности. Все сдающиеся комплексы располагают собственными подземными отапливаемыми паркингами. Ну и как обычно, мы предлагаем квартиры с полной отделкой – с ламинатом, плиткой, обоями в соответствии со специально разработанным дизайн-проектом», – говорит Артем Босов.

В ЖК «Ванино» появится полноценный детский сад и торговый комплекс, с гипермаркетом и популярными сетевыми магазинами, современный спорткомплекс.

«Ко всем объектам сегодня требуется подход именно с позиции создания там комфортной среды. Изначально это было прерогативой элитных проектов и проектов ТОП-класса. Сегодня все технологии переходят в более нижние сегменты. А каждый кризис служит определенной встряской, только ускоряя этот процесс», – резюмирует Андрей Тетыш.

Где жить хорошо и недорого

«Новостройки в спальных районах сильно различаются. В обжитых, рядом с метро строятся в основном дома комфорт-класса, которые вписываются в уже сложившуюся инфраструктуру. На окраинах территории осваиваются «с нуля» и вопрос комфорта проживания в таких кварталах зависит от строительной компании», – рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Если застройщик не выполнит своих обязательств по созданию всей обещанной инфраструктуры, житель останется со своей проблемой один на один, так как сегодня обеспечение проекта садами и школами переложено на девелопера. То же самое касается и других особенностей проекта: важно, чтобы в итоге красивая картинка не расходилась с действительностью. Поэтому к выбору проекта и застройщика стоит подходить очень внимательно.

Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая считает, что помимо таких базовых характеристик, как качество строительства, инфраструктурное обеспечение жилых комплексов, наличие широкого ассортимента квартир, спрос на жилье определяет множество других факторов. «Для многих очень важно наличие в пешеходной доступности станции метро, другим обязателен парк. Например, интерес к нашему проекту «Новоорловский» в немалой степени вызван тем, что комплекс возводится рядом с одноименным лесопарком, недалеко от Суздальских озер. Современным клиентам необходимы не просто дома, а зоны, комфортные для проживания. В комплексных проектах у застройщика есть возможность сделать это на высшем уровне», – говорит эксперт.

Конечно же, немаловажную роль играет цена. Впрочем, сейчас покупателям есть из чего выбирать. Застройщики разрабатывают различные программы рассрочек, предлагают скидки, акции. К примеру, рассрочка на покупку квартир от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» в 2015 году увеличена и действует не до окончания строительства дома, а еще три месяца после его сдачи в эксплуатацию. Кроме того, покупатели могут воспользоваться скидками в размере 1 – 2 – 3% в зависимости от количества комнат. Компания КВС разработала несколько программ рассрочек под возможности своих покупателей, в том числе с небольшим первоначальным взносом в 15%, с фиксированным ежемесячным платежом и без промежуточных платежей, с внесением финального платежа спустя шесть месяцев после сдачи дома в эксплуатацию.

Постоянные скидки и рассрочки, а также сезонные акции предлагает своим клиентам «ЮИТ Санкт-Петербург». Каждый месяц регламент по скидкам обновляет компания «ЛенСпецСМУ». Скидку 5% получают покупатели ситивилл и коттеджей в ЖК «Ванино», а в придачу к ней застройщик делает летний подарок – газовый гриль.

В жилых кварталах NEWПИТЕР и «Капитал» ставка по ипотеке начинается от 11,5%, а застройщик – «Строительный трест» – приготовил дополнительные бонусы «ипотечным» покупателям.

«На рынке сложилась уникальная ситуация, которую принято называть «рынком покупателя». И это действительно хорошая возможность купить квартиру в спальном районе по выгодным ценам», – подводит итог руководитель аналитического отдела Romanov Capital Павел Щипанов.

Екатерина Дмитриева для "Фонтанки.ру"