Комфорт-класс расширяет границы

Еще несколько лет назад жилье комфорт-класса строилось исключительно в центре и спальных районах Петербурга. Сегодня к традиционным территориям комфорта добавились пригороды, в том числе и в Ленобласти. При этом каждый застройщик привносит в понимание комфортного проживания что-то свое.

В обжитых районах

Официально утвержденного деления новостроек на классы «эконом», «комфорт» и «элит» не существует. Некоторые участники рынка сегодня пользуются классификацией, составленной Консалтинговым центром «Петербургская Недвижимость» для городов с населением свыше миллиона жителей и принятой Гильдией управляющих и девелоперов. Согласно документу, классы «комфорт» и «эконом» входят в сегмент масс-маркет. Объекты класса «комфорт» могут располагаться на крупных участках в центре города, а также в спальных районах Петербурга. Несмотря на дефицит земли, строительство в административных границах города ведется. Однако стоимость участков, обременения, которыми обладают подходящие под строительство земли, диктуют застройщикам реализацию проектов в классе не ниже, чем "комфорт". Кроме того, готовая транспортная, торговая и социальная инфраструктура обжитых районов – громадный плюс и основное отличие от большинства пригородных территорий.

Например, масштабный проект комфорт-класса в центре города – жилой комплекс «Царская столица» – реализует ГК «Эталон». «Мы привыкли к тому, что в центральных районах Петербурга в основном строятся только дома бизнес- и элит-класса, рассчитанные на небольшое количество квартир. «Царская столица» – это масштабный проект комплексного освоения территорий, полностью подходящий под определение «комфорт». Мы создаем современное жилье в исторических интерьерах старого Петербурга, в котором все новое: дома, коммуникации, фасады. И главное – новая жизнь», – говорит директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон» Михаил Духовный.

В Выборгском районе, недалеко от метро «Озерки», компания «Строительный трест» возводит жилой комплекс комфорт-класса «Лиственный», первая очередь которого сдается в этом году. Особенностью этого проекта является местоположение – буквально в двух шагах от парка Сосновка. В микрорайоне, где идет строительство комплекса, существует хорошо развитая инфраструктура. Дом отличают современные инженерное обеспечение и планировочные решения – квартиры с просторными кухнями-гостиными площадью до 36 кв. м, ванные комнаты до 8 кв. метров, функциональные балконы и лоджии, эффектные эркеры с панорамным остеклением.

Сразу три проекта в этом сегменте реализует компания «ЛСР.Недвижимость – Северо-Запад». Это жилые комплексы «Калина парк-2» в Калининском районе, «София» – во Фрунзенском районе, и VIVA, строящийся в Московском районе, напротив Пулковского парка. «Каждый из проектов строится в обжитом районе, отличающемся хорошей транспортной доступностью и близостью к зеленым массивам», – говорит коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков.

По мнению директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерины Гуртовой, проекты комфорт-класса успешно реализуются в рамках сформировавшихся городских кварталов, на бывших промышленных площадках, при условии удачной локации и качественного редевелопмента. «Жилье класса «комфорт» можно строить и на новых, ранее не освоенных участках, но при условии комплексного подхода, предусматривающего создание различных инфраструктурных объектов», – уверена Екатерина Гуртовая. Именно в таком месте компания возводит жилой комплекс «Новоорловский» – в окружении зеленых массивов Новоорловского лесопарка в Приморском районе, а также малоэтажный проект Inkeri, который строится в Пушкине, в 10 минутах ходьбы от Екатерининского парка. Есть в активе компании и объекты, возводимые в обжитых районах Петербурга. Например, 13-этажный жилой комплекс «ТОЙВЕ», строящийся на Республиканской улице, рядом с набережной Большой Охты и станцией метро «Новочеркасская».

За городской чертой

Один из последних трендов на рынке строящейся недвижимости – появление объектов комфорт-класса на территориях, где ранее был возможен только «эконом». Например, на границе Петербурга и области. «Еще несколько лет назад на пригородных территориях Ленобласти чаще возводились объекты в подклассе «эконом». Сейчас уже более 25% от объема предложения класса масс-маркет на пригородных территориях – это «комфорт», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Наибольший объем в сегменте «комфорт» в пригородной зоне возводится на территории Кудрово, рядом с «МЕГА-Дыбенко», где уже сданы в эксплуатацию и заселены многие дома, активно строятся социальные объекты. Большинство новостроек в этой локации возводится в рамках крупных проектов комплексного освоения, которые предполагают создание «среды обитания» с нуля. Это позволяет девелоперам не вписывать собственные проекты в уже готовую, не всегда качественную окружающую застройку, а создавать гораздо более удобное пространство для жизни согласно своим понятиям о комфорте проживания. В Кудрово возводятся такие крупные комплексы, как «Семь столиц» (кварталы «Вена» и «Лондон») от Setl City, ЖК «Капитал» от «Строительного треста», «Новый Оккервиль» от компании «Отделстрой» и другие. «Проекты, реализуемые в Кудрово, уверенно занимают нишу комфорт-класса за счет качественной инфраструктуры внутри самого комплекса, соответствующей отделки как общих зон, так и квартир, и многого другого», – говорит Ольга Трошева. А вот в Мурино большинство застройки представлено эконом-классом, однако есть и исключения – например, проект GreenЛандия от Setl City.

«Комфортные для проживания малоэтажные комплексы сейчас возводятся в пригородной зоне, например в Сертолово, Янино», – добавляет руководитель отдела маркетинга «КВС.Агентство недвижимости» Ирина Орлянкина. По ее словам, сегодня покупатель выбирает квартиры меньшей площади, но при этом делает упор на объекты с улучшенными характеристиками, насыщенной инфраструктурой. «В частности, мы отметили рост покупательского интереса к микрорайону «Новое Сертолово», имеющего такие характеристики, как расположение вблизи лесной зоны, высотность 4 – 5 этажей, наличие лифтов, закрытые дворы, большой объем планируемой инфраструктуры, крытые паркинги и гостевые парковки», – продолжает эксперт. На юго-западной границе города, в пос. Новоселье Ломоносовского района, активно строится ЖК "NEWПИТЕР" компании «Строительный трест». «Это квартал, полностью соответствующий актуальным региональным градостроительным нормативам: дома не выше 12 этажей, а по большей части высотой в 6 – 9 этажей. Запланировано строительство двух общеобразовательных школ по 550 мест каждая и четырех детских садов, из них два – по 145 мест, два – по 190 мест. В первом квартале нашего проекта предусмотрено 28 жилых домов – 330 тысяч кв. метров жилья комфорт-класса», – рассказывает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Условное деление

В соответствии с классификацией Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», строящиеся дома комфорт-класса должны обладать развитой инфраструктурой, иметь хорошую транспортную доступность, высокое качество строительства и отделки мест общего пользования. По словам Екатерины Гуртовой, у сегмента «комфорт» сейчас стало значительно больше критериев. В отличие от «эконома» квартиры комфорт-класса – это объекты более высокого уровня. Здесь применяются более качественные и, соответственно, более дорогие материалы, оборудование, системы безопасности, проектные и дизайнерские решения и прочее. Такие элементы, как отделка, фасадные решения, инженерия, – более разнообразные и на порядок выше качеством, чем в эконом-сегменте. А квартирография более разнообразна, и, как правило, квартиры более удобны для проживания. К примеру, высота потолков в комфорт-классе должна быть как минимум 2,7 м, а средний метраж квартиры – 50 – 60 кв. м. При этом большинство застройщиков проектируют в доме и определенное число студий, небольших однокомнатных квартир и многокомнатных квартир площадью более 100 кв. м. «В объектах класса «комфорт» должны быть учтены потребности различных людей. Например, в наших комплексах отделка мест общего пользования выполняется по индивидуальным дизайн-проектам, устанавливаются системы безопасности, обязательно создаются паркинги и парковочные места, зоны отдыха, детские и спортивные площадки, в некоторых случаях – велодорожки и площадки для выгула собак. В части квартир присутствуют помещения саун и большие финские балконы. При строительстве используются тихие лифты, системы дополнительной очистки воды, радиаторы с терморегуляторами и т.д. В ряде случаев даже специалисты путают наш «комфорт» с «бизнесом»», – говорит Екатерина Гуртовая.

По мнению маркетолога-аналитика НП «Объединение строителей СПб» Евгения Ортина, набор критериев, определяющих комфорт проживания, у различных групп покупателей во многом совпадает. Именно это и позволило в свое время детализировать и формализовать само понятие комфорт-класса. «Традиционные атрибуты комфорт-класса: локализация в районах сложившейся застройки, более просторные квартиры, более высокий уровень отделки и инженерии в сравнении с «экономом». В последнее время все большее значение приобретают такие факторы, как безопасность и социальная однородность, объем и уровень предоставляемых управляющей компанией услуг. Другой вопрос, что далеко не все приписываемые данному сегменту качественные характеристики присутствуют в каждом проекте, а оценка носит комплексный характер. Высокие потолки и близость к метро, при этом достаточно бюджетная отделка и издержки квартирографии жилого комплекса позволяют отнести объект как к комфорт-классу, так и к «эконому», – говорит эксперт.

Достаточно условной классификацию новостроек считают и некоторые участники рынка. «Многие проекты, которые их создатели относят к комфорт-классу и даже «бизнесу» и «элите», по нашему мнению, не могут быть классифицированы выше «эконома». С точки зрения компании «Строительный трест», настоящий комфорт-класс – это отдельное машиноместо на каждую квартиру, современные коммуникации, нетиповая архитектура, привлекательная отделка мест общего пользования, удобные планировочные решения и сбалансированная квартирография без квартир-студий. Такого предложения на рынке мало», – говорит Сергей Степанов. Согласен с коллегой и член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский. «Каждый застройщик демонстрирует свой опыт и ставит на кон свою репутацию, заявляя комплекс как «комфорт» или как «эконом», – говорит он. – Обмануть покупателя невозможно – семьи, приобретающие квартиры или загородные дома, сегодня прекрасно ориентируются в качестве предлагаемого жилья и ценах».

Олеся Попова, для "Фонтанки.ру"