Дом как класс (фото)

Критерии определения классности домов порядком размыты. Выделяют эконом-, комфорт-, бизнес- и элит-класс. Но вот какие проекты относятся к тому или иному классу, разобраться не всегда легко: зачастую девелоперы наделяют статусом «комфорт» настоящий эконом-проект, «выгодно выделяющийся» лишь чуть более цветными фасадами, чем у скромного серопанельного соседа. "Фонтанка" искала примеры и разбиралась, чем отличаются классы жилья и по каким критериям определяются.

Федеральный фонд содействию жилищного строительства и Российская гильдия риелторов еще в 2002 году разработали Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек, которые, согласно этой классификации, делятся на два класса – массовое жилье и жилье повышенной комфортности. В первому относятся квартиры эконом- и комфорт-класса, ко второму – бизнес-класс и «элита».

Архитектура

Архитектура относится к отсекающему признаку между группами. Эконом-класс, естественно, не может блистать формой – для него характерны стандартные фасады, причем распространены проекты повторного применения, так называемые серии. Посмотрите, к примеру, на многочисленные жилые комплексы на севере Петербурга – жесткий минимализм архитектуры и копирование: дома в микрорайонах отличаются друг от друга только количеством парадных. Или застройка компаний «СУ-155» в Каменке и «Дальпитерстроя» в Шушарах, Ленсоветовском и Парголово. В этих домах квартиры для льготников и очередников приобретает город по цене 54,6 тысячи рублей за кв. м.

«Комфорт» предполагает разнообразие архитектурных опций – переменная этажность, более интересные фасады, хотя тоже допускается серийность. Хороший пример – «Балтийская жемчужина», строящаяся на Петергофском шоссе. Хотя разница между «эконом»-архитектурой и «комфортом» не всегда очевидна. Попробуйте поискать отличия между «Северной долиной» «Главстроя-СПб» и ЖК «Ласточкино гнездо» компании «ЛенСпецСМУ» или в «Эланде» NCC в Мурино и ЖК «Александрия» компании «Лемминкяйнен».

Будущие жители бизнес-класса должны обрести дом, построенный по индивидуальному проекту, с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика. Такие дома строятся, например, на Свердловской набережной. Впрочем, и в этом случае покупатель не застрахован от «спорных» решений.

Наконец, «элита» требует глубокой проработки архитектурного проекта. В качестве архитекторов часто привлекают звезд. К примеру, испанец Рикардо Бофилл спроектировал в Петербурге уже два жилых комплекса – «Смольный проспект» для «ЮИТ» и «Александрию» для RBI. Эрик Ван Эгераат проектировал для «Охта групп» дом на месте хостела «Граффити», на набережной Мойки, 102. Правда, компания затем отказалась от вызывающего проекта в пользу закамуфлированного под историчность авторства Евгения Герасимова.

Объемно-планировочные решения

Следующий отсекающий признак – планировочные решения. Первый критерий здесь – высота потолков. Покупателям эконом-сегмента придется смириться с потолками ниже 2,7 м (худшее предложение в этом сегменте – «простор» в 2,55 м высотой), «комфортники» будут довольствоваться потолками от 2,7 м, бизнес-класс выдвигает требования от 2,75 м, ну а «элитка» запрашивает минимум 3 метра.

Другой критерий – квартирография и возможность перепланировки. К «эконому», понятно, претензий нет. Для комфорт-класса нужны изолированные комнаты, кладовки, балконы, а вот возможность перепланировки хотя и желательна, но вовсе не обязательна.

Бизнес-класс требует свободной планировки, хорошо, если квартира предусматривает зонирование на гостевое пространство и места для отдыха, и в обязательном порядке – два санузла на квартиры больше двух комнат. Элитный класс отметает всякие «если»: обязательны гибкое планировочное пространство, зимний сад, хозяйственные помещения, кухни-столовые, террасы и минимум два санузла.

Общие места

Места общественного пользования также под пристальным вниманием – это еще один отсекающий признак. Требования идут по возрастанию класса: стандартная отделка – улучшенная – высококачественная (в бизнес-классе это декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т. д.) – эксклюзивная, в соответствии с дизайн-проектом. В большинстве домов комфорт-класса отделка самая обычная: покрашенные стены и плитка на полу. Иногда строители подходят к делу более затратно, так, общественные пространства в ЖК «Нью-Тон» проекта ГК «Ленстройтрест» на Ириновском пр. будут отделаны в соответствии с авторским дизайн-проектом.

Еще одно веяние последнего времени — повсеместная чистовая отделка квартир, даже эконом-класса. А также установка простейшего оборудования. Для того, чтобы заезжать в квартиры можно было без многомесячного ремонта. Например, услугу сдачи квартир с кухонными гарнитурами предлагают компании «Мегалит», «ЮИТ» и, по требованию, Hansa group.

Согласно существующим градостроительным нормам, каждый застройщик также обязан обеспечить жильцам нового дома определенное количество парковочных мест. Будет ли это встроенный, подземный паркинг или открытая стоянка — застройщики и проектировщики в каждом случае решают, исходя из конкретной ситуации и экономической обоснованности того или иного проекта. Строительство подземного паркинга дороже и сложнее, но в условиях нехватки территории под застройку – например, в центральных районах города – это часто единственный выход.

В домах эконом-класса застройщики обычно предпочитают обходиться парковочными местами под открытым небом, но в жилых комплексах комфорт-класса и выше крытый паркинг – обязательное условие комфортного проживания. Покупатели квартир в таких объектах обычно имеют 1-2 машины на семью, но, к сожалению, сами они еще далеко не всегда обращают внимание на наличие удобной парковки для автомобиля, ориентируясь в первую очередь на стоимость квартиры. А ведь именно наличие в комплексе подземной или многоуровневой стоянки — залог дальнейшего комфортного проживания в доме. Во дворе жилого комплекса с паркингом будет больше места для детских и спортивных площадок, больше зелени и прогулочных зон.

Во многих жилых комплексах «Строительного треста» отдельное парковочное место предусматривается на каждую квартиру. Именно исходя из этих расчетов были построены жилые комплексы «Невский стиль» возле Удельного парка, «Золотое сечение» в Калининском районе, «Золотая середина» у Светлановской площади.

Площади

Площади квартир в целом и кухни в частности выделяются в обязательные признаки класса жилья. Сведем их в таблицу.

Кстати, мы нашли антирекордсмена по площади кухни: в одном из кварталов на ул. Оптиков в 1-комнатной квартире хозяйкам отводится всего 3,9 метра. Одни из самых больших квартир, что естественно, в элитном комплексе на Крестовском острове – развернуться можно будет на 470 квадратах общей площади.

Придомовая территория двора и безопасность

Благоустройство прилегающей территории четко разносит классы жилья. Жители «эконома» претендовать на что-то, кроме стандартного благоустройства, не смогут. Комфорт-класс факультативно предполагает ограду по периметру и охрану, но обязательно требует наличия типовых детских и хозяйственных площадок, общего озеленения территории. Плюс застройщики, реализующие проекты за городом, могут предложить больший комфорт. К примеру, в «IQ Гатчина» компании «ЛенСтройТрест» покупателям предлагают променадную зону, ландшафтный дизайн и теплицы для цветов, в «Новом Оккервиле» «Отделстроя» и ЖК «Капитал» компании «Строительный трест» – парк с велодорожками на берегу реки.

В городе такое могут себе позволить только покупатели «элитного» жилья. К примеру, собственные набережные есть у жителей комплекса Stella Maris компании Setl City, ЖК «Привилегия» и «Олимпийская деревня» на Крестовском острове застройщика «Еврострой». Для бизнес-класса набор требований также достаточно жесткий: те же детские и хозплощадки, озеленение, плюс огороженный периметр, закрытый от машин благоустроенный двор, в качестве дополнительных опций – проработка ландшафтного дизайна. Огромное внимание – безопасности: обязательны консьерж, служба охраны, видеонаблюдение на входе и по периметру дома, стационарные охранные посты на входе в дом, в паркинг, во двор, патрулирование территории и пр.

Иногда в проект благоустройства входит и церковь. Первым такую опцию для покупателей открыла ГК «С.Э.Р.», встроившая церковь Святителя Мирона в ЖК «Зенит» на Королева. Ее примеру последовала компания «РосСтройИнвест», дополнившая придомовым храмом ЖК «Александр Невский». А вот в жители «Нового Оккервиля» в Кудрово против строительства храма в близлежащем парке возразили и добились отмены такого решения.

Вариации

Высокая конкуренция на рынке вынуждает застройщиков биться за внимание и кошелек клиентов, и некоторые компании вводят в свой проект дополнительные опции, относящиеся к более высокому классу. Это может быть улучшенная отделка парадных, более дорогое лифтовое оборудование, качественное обустройство детских площадок, видеонаблюдение по периметру. А часто бывает и наоборот – заявления застройщиков о классности объекта оказываются голословными.

Фактически контроль за присвоением класса строящемуся объекту и соблюдением заявленного не ведется. На рынке просто нет единой классификации жилья, соблюдать которую обязались все застройщики. К примеру, до сих пор не решен вопрос зависимости класса от местоположения объекта. Бизнес-класс в центре Петербурга в Выборгском районе может превратиться в комфорт. А московский эконом-класс в области станет комфортом. Как правило, у большинства компаний есть собственные классификации, а при отнесении проекта к тому или иному классу они руководствуются маркетинговыми стратегиями, а не жесткими параметрами, говорит Павел Гончаров, вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов».

Стандарты и классификация жилья меняются с течением времени: растут ожидания потребителей – растет и качество проектов. Более того, стандарты строительства постоянно меняются и внутри каждой компании. Так, «Строительный трест» за последние годы существенно изменил подход к архитектурному решению своих проектов, улучшил дизайн мест общего пользования, добавил многочисленные инженерные опции. «В сегодняшних стандартах нашей компании – использование скоростных бесшумных лифтов зарубежного производства (в частности, марок Schindler и Mitsubishi Elevators), предчистовая отделка квартир высокого качества, максимальное число парковочных мест. При этом мы по-прежнему относим свои жилые комплексы к сегменту «комфорт-класса» – просто «комфорт-класс» за эти годы стал другим», – комментирует директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.

Внимательнее всего нужно быть покупателям жилья эконом- и комфорт-классов. Именно грань между ними размыта больше всего. Самые распространенные способы смухлевать — сэкономить на качестве лифтов и инженерного оборудования, размерах общественных мест и уровне отделочных материалов. А показатель, на который покупатели, как правило, и вовсе не обращают внимания, – качество управления жилыми домами застройщика. Присмотреться к этим пунктам при покупке жилья и советуют эксперты.

"Фонтанка.ру"