Сдай арендатора и снимай спокойно

Фискальное ведомство предлагает стимулировать владельцев сдаваемых в аренду квартир честно уплачивать налоги. Действующая система контроля оказалась неэффективной. В качестве «пряника» для арендодателей могут ввести упрощенную систему уплаты налога, в том числе в виде покупки специального патента. Воздействовать на нежелающих «делиться с бюджетом» владельцев жилья могут и через арендаторов, которым обещают специальные налоговые вычеты.

Официальной статистики по количеству сдаваемых в аренду квартир в Северной столице не существует. Тогда как, по словам руководителя Управления Федеральной налоговой службы по Санкт-Петербургу (УФНС) Валентины Корязиной, в минувшем году только 3,5 тысячи горожан отчиталось о полученных от использования своей недвижимости доходах. Отсутствие действенного механизма контроля позволяет нарушителям уходить от ответственности. «Меры должны быть не столько карательными, сколько стимулирующими», – убеждена Валентина Корязина.

Простота – хуже воровства

В первую очередь чиновники фискального ведомства считают нужным упростить саму процедуру декларирования. Ведь сегодня желающий честно заплатить налоги с полученного от сдачи квартиры дохода должен собрать со всех работодателей формы 2-НДФЛ, заполнить многостраничную форму декларации, лично отнести ее в инспекцию или, простояв очередь, отправить по почте. «Многие бы и платили налоги, но чтобы это сделать, нужно ноги сносить», – убежден генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер. Подтверждением тому является противоречивая статистика: в дорогом секторе, по мнению риелтора, владельцы квартир платят налоги, а скрывают чаще всего в дешевом.

В качестве одного из способов такого упрощения налоговики предлагают использовать патентную систему. Она предусматривает уплату фиксированного налога в месяц вне зависимости от размера реально полученного дохода, а потому автоматически отпадает обязанность вести учет. Хотя стоимость патента может быть дифференцирована в зависимости от площади и иных особенностей сдаваемых объектов.

Уже с 1 января этого года легализовать доходы от аренды жилья через покупку патента могут петербургские предприниматели. Хотя законодатели установили для них далеко не самые гуманные ставки. Так, владельцы квартир площадью до 70 кв. метров должны ежемесячно отдавать в бюджет две тысячи рублей, что примерно соответствует шестипроцентному налогу от среднерыночной стоимости «двушки» (29-30 тысяч рублей). Таким образом, для сдающих однокомнатные квартиры система уже неэффективна. Кроме того, купивший патент на аренду жилья обязан отчислять еще и взносы в Пенсионный фонд РФ и на медицинское страхование – минимум 22 тысячи рублей в год (1,8 тысячи в месяц).

Но чтобы применять такую систему, владелец квартиры обязан зарегистрироваться в качестве предпринимателя (госпошлина 800 рублей), встать на учет во внебюджетных фондах, открыть специальный банковский счет (тариф Сбербанка – от 700 рублей в месяц) и нести иные обязанности. Такие обременения де-факто аннулируют преимущества патентной системы. Статистики по количеству проданных в Северной столице патентов пока нет, а вот в Москве таким способом уплаты налога воспользовалось 3,5 тысячи арендодателей, но в первую очередь – нежилых помещений.

Вопрос введения патентной системы для частных лиц (не имеющих статуса предпринимателя) пока только обсуждается. В начале октября минувшего года правительство России одобрило такую инициативу Министерства экономического развития РФ, хотя в первую очередь патенты предлагается продавать самозанятым гражданам (репетиторам, домработницам, «шабашникам» и тому подобное). «Этот патент мог бы быть временным ... Гибкость форм позволяет максимально широко использовать трудовой потенциал наших граждан, а с другой стороны, создать для них комфортные условия неизбыточного администрирования», – заявил на заседании правительства России министр Алексей Улюкаев.

Клиент всегда прав

Другой предлагаемый фискальным ведомством механизм стимулирования рынка – введение налоговых вычетов для арендаторов. То есть снимающий квартиру сможет уменьшить облагаемый 13-процентным налогом доход на уплаченную владельцу квартиры сумму, представив в налоговую инспекцию подтверждающие документы. По мнению Валентины Корязиной, это позволит вычислить скрывающихся арендодателей. Также глава УФНС считает возможным снизить ставку налога для сдающих жилье до 7-8 процентов.

Хотя применение такого механизма может привести к многочисленным спорам. Например, неясно, какие документы являются доказательством расходов. Сейчас подобные вычеты (при оплате лечения, обучения и прочего) предоставляются на основе договоров с лицензируемыми компаниями (клиниками, аптеками, учебными и иными заведениями), а также финансовых документов – кассовых чеков или платежных поручений. В любой момент налоговики могут легко проверить достоверность заявленных гражданином сведений и выявить фальсификацию. Но частный арендодатель не вправе выдавать кассовые чеки, а потому единственным оправдательным документом в такой ситуации будет некая расписка с сомнительным автографом. Поэтому предложенная схема может привести к массовому мошенничеству. Либо налоговикам придется ужесточить требования к оформлению документов (например – обязав перечислять арендные платежи исключительно через банк), что в итоге может свести все преимущества на нет.

Александр Гиновкер полагает, что возможность вычета заинтересует очень мало арендаторов, в том числе опять же из-за сложности административных процедур. Ведь возврат налога производится только в следующем году, да и получить его смогут далеко не все.

Кроме того, сомнительна и экономическая эффективность предлагаемого механизма. По существу, государство готово вернуть арендаторам реально уплаченный налог взамен на только шанс взыскать значительно меньшую сумму (7-8 вместо 13 процентов) с владельца недвижимости. Также нужно учесть расходы на администрирование налогов (рассмотрение вопроса предоставления вычетов, поиск арендодателей, разрешение споров и так далее). То есть для бюджета схема заведомо убыточна.

Однако, по мнению Валентины Корязиной, выведение рынка аренды жилья из тени позволит не только повысить собираемость налогов, но также предупредить нелегальную миграцию и даже террористические угрозы. Ее позицию разделяет главный федеральный инспектор в Санкт-Петербурге Виктор Миненко. А вот губернатор Георгий Полтавченко указывает на важность просветительской работы. «Каждый житель нашего города должен понимать всю меру ответственности – и юридическую, и гражданскую, и моральную – за своевременность уплаты налога. У людей должно укрепиться понимание того, что не платить налоги – не только предосудительно, но и неприлично. По крайней мере, для тех, кто считает себя патриотом города и страны», – заявил градоначальник на совещании налоговиков.

Павел Нетупский,
"Фонтанка.ру"

© Фонтанка.Ру