Смольный переоценил для "Главстроя" Апраксин двор

История непростых взаимоотношений Смольного и компании «Главстрой-СПб» пополнилась новым эпизодом. Как выяснила «Фонтанка», несмотря на отказ продлевать инвестсоглашение на реконструкцию квартала в феврале этого года, с начала лета город поднял девелоперу арендную плату на землю в квартале в три раза — с 540 тысяч до 1,5 млн рублей за 3 месяца. При этом, согласно договору, заключенному до середины 2016 года, инвестор не имеет права использовать участки и помещение с коммерческими целями. В ответ «Главстрой» обратился в суд. У инвестора есть все шансы оспорить решение города, считают эксперты.

Инвестсоглашение подконтрольной Олегу Дерипаске через компанию «Базовый элемент» компании «Главстрой-СПб» с городской администрацией на реконструкцию Апраксина двора истекло 8 февраля этого года. За пять лет компания должна была превратить квартал в многофункциональный центр с офисами, магазинами, апартаментами и отелями, вложив в реконструкцию до 40 млрд рублей. Однако замысел девелопера не удался из-за сложностей с расселением многочисленных собственников и арендаторов помещений в Апраксином дворе и невозможностью реализовать первоначальный проект. Проведенная уже после конкурса историко-культурная экспертиза признала большинство зданий в пределах квартала архитектурной ценностью и запретила их снос.

Тем не менее договор аренды на городскую собственность в квартале Апраксина двора - 12 корпусов и два участка дворовой территории площадью около 52,5 тыс. кв. м - все еще действует. Он был заключен в 2011 году на срок до 15 июня 2016 года. По договору «Главстрой СПб» должен обеспечивать сохранность зданий и территорий без права пользования имуществом.

Весной этого года город провел проверку использования земельных участков. Как оказалось, на них появились коммерческие автостоянки, торговые, садово-парковые объекты и туалеты, принадлежащие третьим лицам, рассказали в комитете по управлению городским имуществом. На этом основании СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) пересчитал стоимость аренды с 545 тыс. до 1 млн 475 тыс. рублей за квартал. «Ранее расчет арендной платы производился без учета коммерческого использования участков, но так как из использования городской земли извлекается прибыль, была проведена инвентаризация и произведена переоценка земельных участков и стоимости их аренды», - пояснили в КУГИ.

Повышение произошло в конце мая — начале июня, подтвердил «Фонтанке» начальник управления недвижимого имущества Центрального района Дмитрий Никитин. При этом то, на каких основаниях участки, арендованные «Главстроем-СПб», используются сторонними коммерсантами и получает ли действительно инвестор от этого прибыль, город не выяснял. «Главстрой» должен был осуществлять контроль за тем, чтобы участки не использовались третьими лицами. Соответственно, компания должна или освободить территорию, или оплачивать перерассчитанную аренду», - объяснили в КУГИ.

Инвестор «Главстрой-СПб» с решением города явно не согласился. 19 июля компания обратилась в Арбитражный суд с иском к КУГИ о признании незаконным одностороннего изменения договора аренды, а 25 июля суд принял заявление к производству. Девелопер комментировать взаимоотношения с городом не захотел. Между тем, как сообщалось ранее, за пять лет инвестор вложил в проект реконструкции Апраксина двора около 1 млрд рублей. Как именно инвестор будет возвращать затраты, пока неизвестно.

Как правило, в договорах КУГИ предусмотрено право комитета в одностороннем порядке менять арендную плату, говорят эксперты. Однако у «Главстроя» есть все шансы оспорить решение КУГИ. «Основанием для изменения арендной платы является «изменение методики расчета арендной платы», - именно так обычно сформулировано условие в стандартных договорах, и новая инвентаризация участка ГУИОН «изменением методики» формально не является», - поясняет руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

При этом наличие договора аренды городского имущества на территории Апраксина двора может оказаться помехой для реализации новой концепции реконструкции квартала. Сейчас техническое задание на ее разработку готовит комитет по инвестициям. «По обыкновению в качестве основания расторжения договора аренды КУГИ используются нарушения сроков выполнения работ либо сроков внесения арендных платежей арендатором», - поясняет Дмитрий Некрестьянов. Именно на этом основании Смольный пытался расторгнуть договоры аренды с «Главстроем-СПб» по застройке кварталов Шкапина - Розенштейна и Юнтолово.

Справка:

Право реконструировать территорию Апраксина двора «Главстрой-СПб» выиграл на городском конкурсе в 2008 году. Согласно инвестсоглашению, за пять лет инвестор должен был расселить более 70 собственников помещений, часть корпусов реконструировать, а 10 - 15% застройки — снести, создав на этом месте общественные зоны. Проект реконструкции по техзаданию администрации разрабатывал английский архитектор Крис Уилкинсон. Однако после проведения в 2008 - 2009 годах историко-культурной экспертизы изначальный проект был положен в стол — эксперты запретили сносить большую часть зданий. К тому же возникли сложности с расселением мелких собственников, которым принадлежат две трети помещений в Апраксином дворе.

Тем не менее девелопер объявил о том, что готов согласиться с требованиями экспертов, и предложил альтернативные предложения по развитию проекта. В частности, в компании были готовы снизить до минимума изменения в комплексе — отреставрировать здания-памятники и благоустроить территорию двора. Однако правительство Георгия Полтавченко решило не продлевать инвестконтракт, заключенный при Валентине Матвиенко. Площадь квартала составляет 14 га. Всего в Апраксином дворе расположено 66 корпусов общей площадью 172 тыс. кв. метров, из которых ООО «Главстрой-СПб» были переданы на ответственное хранение 65 тыс кв. метров.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»