Снос самостроев оплатят сами дольщики

Служба Госстройнадзора добилась решения суда о сносе многоквартирного дома - ЖК «Людовик XIV». Здание было самовольно построено компанией «Девелопмент Групп» на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Без квартир остались более 70 покупателей жилья. В сумме с предыдущими тремя делами, по которым вынесено аналогичное решение, количество пострадавших уже перевалило за сотню. Город целенаправленно пресекает практику незаконного строительства, говорят чиновники. И жертв в таком деле не избежать.

Приморский районный суд 2 июля удовлетворил иск службы Госстройнадзора о признании самостроем ЖК «Людовик XIV», строящегося на землях для ИЖС на улице Сегалева, 10, и обязал застройщика снести постройку. Согласно закону, компания-застройщик должна будет не только снести недострой, но и восстановить деревянную дачу 1890–1900 годов постройки — выявленный объект культурного наследия, демонтированную застройщиком в прошлом году. По этому факту на генерального директора ООО «Девелопмент Групп» Ирину Бонд заведено уголовное дело.

В августе прошлого года за 3,7 млн рублей она приобрела участок площадью 2,1 тыс. кв. м на торгах Фонда имущества. Согласно договору купли-продажи, покупатель должен был осуществить реконструкцию дачи площадью 206 кв. м в течение 3,5 лет — до марта 2016 года. Дача была значительно повреждена пожаром, случившимся 30 июня, еще до торгов. Также в отношении Ирины Бонд возбуждено уголовное дело по подозрению в мошенничестве из-за продажи квартир в незаконно строящемся доме. Квартиры в комплексе поступили в открытую продажу осенью 2012 года.

В настоящий момент в жилом комплексе продано 60% квартир, заявили «Фонтанке» в «Девелопмент Групп». И заверили, что уже подали апелляцию на решение суда первой инстанции. На вопрос о возврате средств покупателям, в «Девелопмент Групп» ответили: «Конечно, возвращаем». Однако по информации дольщиков другого проекта застройщика — ЖК «Яблоневый сад», на улице Чкалова, 33, в Левашово, сноса которого также добивается Госстройнадзор, деньги за квартиры компания якобы выплачивает только в случае перепродажи жилья другим дольщикам.

Лес рубят

Практика строительства многоквартирных домов в районах одноэтажной застройки существует в Петербурге уже давно — с 1990-х годов. Как правило, такие дома не превышали в высоту четырех этажей — для того, чтобы не подпадать под государственный строительный надзор, который по закону ведет ГАСН. Квартиры, а точнее, доли в общем имуществе продавались чуть дешевле рынка по предварительным договорам купли-продажи. Когда строительство дома без внутренних перегородок завершалось, договоры дооформлялись, и покупатели шли с заявлениями о выделении долей в натуре в суд. Как правило, суды шли таким дольщикам навстречу, а власти закрывали глаза на эту практику.

Тем не менее с прошлого года суды начали отказывать покупателям жилья, обращающимся за выделением долей в общем имуществе. Более того, власти начали решать вопрос более кардинально — пошли в суд. Решение Фемиды о сносе многоквартирного дома, строящегося на участках для ИЖС, уже четвертое в этом году. Ранее, 26 июня, тринадцатый арбитражный суд приговорил к сносу ЖК «Приозерская усадьба» от компании «Невский синдикат». Четырехэтажный комплекс на 15 квартир строился на Межозерная ул., 16А, близ платформы Шувалово. А в феврале и апреле этого года суд поддержал требования ведомства о сносе двух объектов на Земской улице в Старо-Паново - дома 28, лит. А, и дома 64. Сейчас на рассмотрении судов находятся еще 17 исков Госстройнадзора о сносе самовольных построек, сообщают в ведомстве.

Власти Петербурга не скрывают, что кампания по наведению порядка в строительстве на участках ИЖС — решение политическое. Массово иски о сносе незаконных домов начали поступать в городские суды после того, как в июле прошлого года служба Госстройнадзора была наделена соответствующими полномочиями.

«Раньше в стране никто не решался сносить многоквартирные дома на землях ИЖС, но когда-то это должно было произойти в первый раз», - объяснил экс-председатель комитета по строительству, а ныне советник губернатора Вячеслав Семененко. Чиновников подтолкнула к активным действиям судебная практика, сложившаяся в других регионах. Первопроходцами стали Москва, Подмосковье и Южный федеральный округ, рассказал Вячеслав Семененко.

«Лояльное отношение города к объектам, строящимся без разрешения, не распространяется на крайние случаи, - прокомментировал ситуацию вице-губернатор Марат Оганесян. - Многоквартирный самострой на землях ИЖС — как раз такая крайность. Одно дело, когда у компании есть недочеты в оформлении пакета документов и она выражает готовность эти недочеты исправить — в такой ситуации город еще может дать время на получение разрешения. Другое дело, когда строительство ведется вопреки Генплану, вопреки ПЗЗ, вопреки всем градостроительным нормам — в этом случае на лояльность городских властей рассчитывать бессмысленно».

Жесткая позиция властей обусловлена желанием воспрепятствовать стихийной застройке одноэтажных окраин Петербурга, коммуникации и инфраструктура которых не рассчитаны на появление значительного количества жильцов. У города нет ни планов, ни средств на обеспечение «уплотняющихся» районов дорогами и местами в поликлиниках, детских садах и школах. Тем временем количество спорных домов, обладающих признаками многоквартирных, по данным комитета по земельным ресурсам и землеустройству, уже перевалило за две сотни. Больше всего из них — 72, сосредоточено в Приморском районе. На втором месте с 43 объектами Красносельский район. За ним идут Выборгский, Петродворцовый и Пушкинский.

Щепки летят

Желание властей навести порядок в исполнении Генплана ожидаемо оборачивается жертвами. «Другого правильного решения нет», - резюмирует Владислав Семененко. В роли пострадавших выступают покупатели незаконно строящегося жилья. Часть из них попадается на заниженные цены застройщиков, а часть — заключает сделку с осознанием собственных рисков. «Эта практика существует давно, и многоквартирные дома на землях ИЖС строят десятки компаний, мы и подумать не могли, что наш случай обернется судом», - рассказал один из покупателей квартир, будущее которых сейчас решается в суде. По его мнению, иск Госстройнадзора о сносе дома объясняется избирательным отношением к компании-застройщику.

Как бы то ни было, рассчитывать на возвращение средств, по крайней мере, в ближайшем времени таким покупателям не придется. Права дольщиков в Петербурге регулирует закон о мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов, принятый в 2009 году. Однако для того, чтобы попасть в категорию «участников долевого строительства, нуждающихся в защите», согласно документу, дольщикам понадобится решение суда о признании их прав на капитальные вложения в объект долевого строительства, а также — внесение правительством города сведений об этом объекте в реестр участников долевого строительства.

Удастся ли пройти по этому пути дольщикам «Людовика XIV» и «Приозерской усадьбы», неизвестно. Например, покупателям квартир у ЗАО «Золотые ключи» удалось добиться от суда их признания дольщиками. Однако дальше этого дело не пошло. Недавно арбитражный суд Петербурга принял решение о продаже восьми участков, принадлежащих компании и предназначенных под ИЖС http://www.kvadrat.ru/news/17062013_obmanutyh_dolshhikov_zolotyh_kljuchej_ostavili_eshhe/. Земля оценена в 44,5 млн рублей, тогда как исковые требования достигают 87 млн рублей.

«Хорошо, если нам хотя бы 10 копеек с вложенного рубля вернется», - рассказывают пайщики «Золотых ключей». Всего 47 человек требуют вернуть от 800 тыс. рублей до 2 млн рублей.

Формально в России нет такого законодательного понятия, как «обманутый дольщик», а меры защиты покупателей квартир не распространяются на предварительные договоры купли-продажи, говорит партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Кроме того, как правило, проблемы дольщиков решаются за счет передачи недостроенного объекта другому застройщику с обязательством предоставить квартиры уже существующим покупателям. Тогда как в случае со строительством многоквартирных домов на землях для ИЖС, достроить их будет уже невозможно.

«Скорее всего, будет уголовное дело. Покупатели подадут гражданско-правовые иски по признанию компании банкротом и попытаются получить вложенные средства. Но, вероятнее всего, им никто ничего не компенсирует», - говорит Дмитрий Некрестьянов. По сути, единственное имущество, оставшееся у компании, — это земельный участок. Однако вернуть средства всем покупателям квартир благодаря его продаже будет невозможно, считает юрист.

Даже если правительство города возьмет на себя обязательства по обеспечению пострадавших от незаконного строительства жильем, дождаться квартир они смогут не скоро. По данным, которые озвучил губернатор Георгий Полтавченко на отчете перед Законодательным собранием в апреле этого года, сейчас в Петербурге насчитывается 4,9 тыс. обманутых дольщиков.

Справка:

По данным базы «Спарк», 49% ООО «Девелопмент Групп» принадлежит Ирине Бонд, остальные 51% - Евгению Бонду. Он же - экс-владелец компании «Прагма» и партнер Сергея Полонского Евгений Дондурей. В 2011 году в его отношении, также экс-директора ООО «Проектпромвентиляция-СП», было возбуждено более тринадцати уголовных дел по статье «Мошенничество». Тогда, как сообщала пресс-служба прокуратуры, не имея намерений выполнить взятые на себя обязательства по оплате, Бонд якобы заключил с 13 различными организациями договоры на поставку строительного оборудования и товаров. В результате мошенничества организациям причинен материальный ущерб на сумму более 8 миллионов рублей. Сейчас Евгений Бонд является генеральным директором и владельцем 99% акций ОАО «СУ-1», возводящей по проектам, аналогичным зданию на Сигалева, дома на Чистяковской ул., 1А, в Озерках и в поселке Володарский.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»