Охтинский мыс: что дальше?

Председатель КГИОП Александр Макаров озвучил предельные высотные параметры застройки Охтинского мыса на участке, принадлежащем «Газпрому», - 63 метра. Власть продолжает разрабатывать документацию для застройки, несмотря на то, что 17 июня Куйбышевский районный суд Петербурга поставил под вопрос саму возможность строительства на месте бывших крепостей Ландскрона и Ниеншанц. «Фонтанка» разбиралась в вариантах дальнейшего развития событий на Охте.

Вариант 1. «Охта-центр» с квартирами и без небоскреба

Максимальная высотность застройки Охтинского мыса, которую намерен разрешить КГИОП, - 63 метра. Такова примерная высота здания с двадцатью этажами. Фоновую застройку ведомство собирается ограничить 48 метрами. Это 15 - 16-этажные сооружения. Об этом рассказал председатель КГИОП Александр Макаров, заявив, что распоряжение о режиме использования Охтинского мыса комитет примет в ближайшее время. Что именно может быть построено напротив Смольного, пока неизвестно. «Газпром» еще не приступал к разработке концепции застройки, ожидая от КГИОПа документов о режиме использования территории, рассказали в пресс-службе компании.

Кроме того, территория «Охта-центра» может стать жилой, а не офисной, заявил Александр Макаров. Это логично, исходя из того, что бизнес-центр для собственных нужд ОДЦ «Охта» - структура «Газпрома», реализующая проект, уже начала возводить в Лахте, а с девелоперской точки зрения, наиболее инвестиционно привлекательный вид недвижимости в Петербурге — все-таки жилье.

Не избежать «Газпрому» и ограничений в связи с наличием на территории археологических памятников. Глава комитета заверил, что все выявленные объекты будут музеефицированы. Судя по результатам историко-культурной экспертизы, на основании которой КГИОП в 2012 году признал Охтинский мыс «достопримечательным местом регионального значения», речь идет о сохранении Карлова бастиона крепости Ниеншанц. Остальные археологические объекты - остатки укреплений шведской крепости Ландскрона XIV века, следы освоения территории в древнерусский период, не говоря уже о культурном слое V - III тыс. до нашей эры, по мнению авторов экспертизы, находятся в «плохой сохранности» и «полностью исследованы».

Вариант 2. «Археологический парк»

Планы крупнейшего добытчика и экспортера газа в нашей стране по освоению Охтинского мыса могут нарушить петербургские градозащитники. 17 июня Куйбышевский районный суд постановил признать незаконным и отменить решение КГИОП от 5 марта 2012 года о признании Охтинского мыса достопримечательным местом без наличия археологических памятников. Истцам Ольге Андроновой и Павлу Шапчицу удалось доказать, что выводы экспертизы, сделанные исследователями без археологического образования за две недели по заказу застройщика, не могут использоваться для приятия решений.

Если в суд не будет подана апелляционная жалоба, постановление вступит в силу, и строительство на участке окажется под запретом. Вместе с тем в городском суде уже назначена дата апелляции по еще одному делу, но из Красногвардейского суда. В феврале одновременно с Куйбышевским там был рассмотрен иск гражданина Романа Ромашкина с такими же требованиями - отменить решение КГИОПа по Охтинскому мысу. Только в тот раз суд встал на сторону комитета. «Как только мы узнали об этом решении, мы подали апелляционную жалобу, - говорит Павел Шапчиц. - Заседание назначено на 20 июня».

Тем не менее решение Красногвардейского суда не отменяет решение Куйбышевского, и даже в случае если два противоположных решения вступят в силу, исполнению будет подлежать решение, признавшее действие КГИОПа незаконным, поясняет руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Если же на основании решения Красногвардейского суда истцам будет отказано в отмене решения КГИОПа, истцы смогут добиться принудительного исполнения решения Куйбышевского суда.

Процесс разработки концепции, а затем согласования проектной документации даже для заказчика с таким статусом может занять не менее года. Например, от покупки «Газпромом» участка в Лахте до начала работ нулевого цикла прошло полтора года. А значит, у градозащитников есть время на отстаивание своей позиции.

Сторонники сохранения археологических находок называют оптимальным вариантом полный отказ от застройки мыса. «Безусловно, наше сообщество выступает за создание на Охтинском мысу «археологического» парка и консервацию открытых до сих пор объектов, которые содержат множество информации, которая не может быть извлечена в данный момент», - поясняет член президиума петербургского отделения ВООПИиК Людмила Семыкина. Если эта задумка реализуется, то у жителей не слишком зеленого Красногвардейского района окажется одной парковой зоной площадью 4 га больше. Вопрос, на какие деньги появятся парк и желаемый градозащитниками музейный комплекс, остается открытым.

Все обнаруженные на территории Охтинского мыса археологические объекты V в. до н. э. - XVIII в. должны быть включены в перечень охраняемых, считают градозащитники. При этом для того, чтобы определить статус территории и придать всем археологическим объектам статус выявленных объектов культурного наследия, проводить новую экспертизу не нужно, подчеркивает Семыкина. С 2010 года, когда на мысу были завершены археологические исследования под руководством Петра Сорокина и Натальи Соловьевой, таких экспертиз было проведено уже достаточное количество. Дважды, в 2010 и 2011 годах, подобные исследования осуществил заведующий сектором археологии Москвы Института археологии РАН Леонид Беляев. Еще одна историко-культурная экспертиза была проведена в 2010 году группой специалистов-археологов под руководством заведующего сектором архитектурной археологии Эрмитажа Олега Иоаннисяна. Все они выявляли на территории Охтинского мыса по 7 - 8 культурных слоев и объектов охраны.

Вариант 3. И вашим, и нашим

Впрочем, участок в 4,7 га на берегу Невы может все равно не избежать застройки. Тем более что ранее на нем уже стояли дома — здания Петрозавода, бывшей Охтинской верфи были снесены «Газпром-нефтью» в 2007 - 2008 годах. ВООПИиК готов обсуждать возможность малоэтажного строительства или возведения павильонов без ущерба для археологического наследия, добавляет Людмила Семыкина.

Только вот «Газпрому» такие инвествложения могут оказаться неинтересны. По официальным данным компании, на проект уже было потрачено 7,2 млрд рублей. При таких суммах любое строительство на участке будет уже невыгодно, говорит директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle Сергей Федоров.

Что будет с земельным участком в такой ситуации - не понятно. В условиях запрета строительства компания не сможет его продать, уверен Сергей Федоров. В 2011 году «Газпром» уже даже делал такую попытку, оценив участок в 65 - 75 млн долларов, однако покупателей не нашлось. Отдавать Охту городу тоже вроде бы не с руки, учитывая сложные отношения властей с инвесторами.

Хотя, возможно, 1,1 га из 4,7 га город заберет и сам. В мае петербургское УФАС нашло нарушения при передаче этого участка из собственности города «Газпрому» в 2009 году. Монополист выкупил его без торгов и по кадастровой стоимости, значительно более низкой, чем рыночная, а затем присоединил к собственным 3,6 га. К тому же, по мнению УФАС, должностное лицо, подписавшее от имени Санкт-Петербурга в лице КУГИ соглашение об объединении земельных участков, не было наделено полномочиями на совершение таких действий. Сейчас материалы дела направлены в правоохранительные органы. Правда, требовать возвращения земли, инициировав соответствующий иск, должен губернатор Петербурга Полтавченко, отмечает градозащитница Ольга Андронова. Кроме того, общественные деятели настаивают и на возвращении 1,47 млрд рублей субвенций, выплаченных «Газпрому».

Антонина Асанова,
«Фонтанка.ру»