Тонкости операций с недвижимостью в Финляндии

Как купить и продать дом в Финляндии? Что такое покупка дома на арендованной земле? Можно ли оплатить покупку по банковской карте? Какие придется платить налоги? Как в Суоми досрочно погасить ипотеку? На эти и другие вопросы читателей "Фонтанки.fi" отвечает руководитель компании Domfinland Oy LKV Снежана Лахденсиву.

- Какую форму собственности наиболее безопасно покупать нерезиденту Финляндии?

- Нерезидент имеет равные с резидентом права и обязанности относительно владения недвижимым имуществом или акциями на квартиру, о чем имеется соответсвующее законодательное постановление. Недвижимостью в Финляндии принято называть земельные участки и строения на них, квартиры продаются как акции в ЖАО.

- Какие подводные камни могут быть при покупке дома/участка на арендованной земле? Можно ли его оформить в собственность нерезиденту Финляндии?

- Приобретение дома на арендованной земле (обычно это дом для постоянного проживания в городском квартале) мало чем отличается от приобретения участка, находящегося в собственности. Владение недвижимостью на арендованном участке приравнивается к владению участком в собственности.

Примечание: Муниципальные власти, сдавая гражданам в долгосрочную аренду земельные участки, облегчают заселение планируемо развиваемых территорий города. Аренда зачастую дается на 30 лет вперед и продлевается без особых проблем.
Участок, находящийся в аренде, всегда можно выкупить в собственность. Сумма составит первоначальную стоимость за вычетом выплаченной аренды и инфляции. При приобретении объекта на арендованном участке вам нужно сообщить риелтору о желании приобрести в собственность такой участок, и риелтор поможет узнать его стоимость. Оформление в собственность в данном случае ничем не отличается от нормальной процедуры оформления в собственность. Муниципалитеты не препятствуют выкупу участков в собственность, это желаемые средства в городскую казну. Если участок находится в собственности у частного лица или компании, выкуп такого участка будет зависеть от пожеланий владельца.

- Отличаются ли цены на недвижимость у российских агентов и у финских?

- В Финляндии недвижимость продается по финским ценам!
По законодательству продавать недвижимость и давать консультации при приобретении недвижимости в Финляндии могут только лицензированные компании, имеющие статус LKV. Российские риелторы не имеют права и компетенции продавать и консультировать в вопросах приобретения недвижимости в Финляндии.
Законодательство Финляндии запрещает даже размещение объектов на сайте без лицензии (LKV).
Различие в объявленной цене может возникать при добавлении к стоимости недвижимости стоимости предоставляемых услуг сопровождения.

- Каким образом, а также как лучше всего можно произвести оплату покупки недвижимости в Финляндии? Допустим, у меня есть счет в евро в российском банке, а также привязанная к этому счёту карта Visa Classic. Банковским переводом, видимо, тоже можно оплатить, но, скорее всего, меня не устроит размер комиссии, который захочет мой российский банк. Меня бы устроил вариант оплаты с помощью Visa - насколько это возможно?

- Оплатить приобретение недвижимости с помощью карты невозможно. Риелторские агентства всегда имеют клиентский счет, на который вы можете перевести из России средства для последующей оплаты сделки. Это самый надежный способ оплаты. В день сделки ваш риелтор снимет средства в виде банковского чека или просто переведет сумму на счет продавца.

Примечание: Будьте готовы заполнить бланк финского банка о происхождении средств, которые вы будете переводить в Финляндию. Ссылка на бланк: http://www.domfinland.ru/assets/files/Rahan.pdf

- Где можно что-то почитать по условиям выдачи ипотечного кредита в финских банках для иностранных граждан? Желательно на английском языке. Возможно ли предоставление всех необходимых документов в финские банки тоже на английском языке (возможно ли общение с представителями банков на английском)?

- Выдача кредита банком – индивидуальное решение банка, поэтому единых для всех условий нет.

Общую информацию можно посмотреть по ссылке

- Владею домом в Финляндии более 3 лет. Виза туристическая. Какого размера налог я должен буду заплатить в случае его продажи?

- Так как вы пользовались этой недвижимостью для “дачного” проживания (т.е. не проживали в ней постоянно), налог с дохода (с разницы между ценой закупочной и продажной) составил в 2011 году 28%. В 2012 году налог изменится и составит 30% на доход ниже 50.000 € и 32 % над доход более 50.000€.

Финское законодательство дает льготы при продаже жилья для постоянного проживания после постоянного использования его в течение 2 лет. Для россиян – нерезидентов страны эти льготы не применяются, так как вся недвижимость в этом случае является второстепенной.

- Я и моя жена имеем дом в Иматре с 2007 года, мы купили его за 221 тыс. евро. Для покупки был взят кредит в Handelsbanken 100 тыс. евро. Сейчас нам трудно выплачивать остаток долга в 25 тыс. евро. Мой отец готов внести нужную для закрытия кредита сумму, но хочет при этом стать владельцем дома. Каков порядок оформления права собственности при этом и какие налоги надо оплатить? Оба нерезиденты.

- В данном случае говорим о двух разных операциях: погашение кредита и продажа части недвижимости.

Погашение кредита возможно внесением на ваш счет в банке денежных средств и отправления извещения в банк о желании погасить кредит. Погашение кредита возможно в любом банке без штрафных санкций.
После погашения кредита банк выдаст вам закладные на вашу недвижимость.

Для того, чтобы ваш папа стал собственником доли/всей недвижимости, необходимо оформить купчую, в которой будет произведена продажа сегодняшними владельцами доли /100% недвижимости.
При этом процедура покупки и оформления в собственность является той же, что была у вас в 2007 году: приобретение – налог 4% - заявление в регистрационный орган.

- Владельцы недвижимости для получения визы должны предъявлять квитанцию от налоговой службы. Квартиры в Финляндии не облагаются налогом. Какие документы владельцам недвижимости необходимо предоставить в консульство? (По данным, предоставленным "Фонтанке.fi" в Генеральном консульстве Финляндии в Санкт-Петербурге, необходимый документ — это квитанция на уплату налогов. — "Фонтанка.fi".)

- При владении квартирой вам необходим документ, который выдаст вам управляющая компания (Isännöitsijä), название документа - Isännöitsijätodistus.
Справка может стоить от 40 до 100 евро зависимости от региона.

- Прошу сообщить, в какой форме проводятся сделки купли-продажи по приобретению отдельных жилых домов в Финляндии. Обязательно ли участие нотариуса или возможна простая письменная форма сделки? Чем отличаются функции официального свидетеля сделки при покупке недвижимости от функций нотариуса и выполняют ли нотариусы функции официального свидетеля сделки?

- При совершении сделки купли-продажи жилого дома (участка в собственности, на котором находится строение) купчая составляется на финском языке согласно установленной форме, указанной в Земельном кодексе (Maakaari). Содержание может быть простым или с большим количеством пунктов, но обязательные пункты всегда присутствуют.
Сделку с недвижимостью всегда (!) должен заверить нотариус, выполняющий роль официального свидетеля сделки. Нотариус заверяет только финский вариант купчей. Стоимость заверения купчей - 105 – 150 евро (столичный регион). Нотариус извещает официальные органы о прошедшей сделке в течение нескольких дней.

- Отличается ли процедура совершения сделки в разных муниципалитетах Финляндии или действует единое для всей страны законодательство?

- В стране действует единое законодательство касательно процедуры и формы сделок с недвижимостью.

- Возможно ли одновременное подписание договора купли-продажи недвижимости на русском и финском языках (два отдельных идентичных документа). Кто в этом случае удостоверяет верность перевода договора на русский язык (сам переводчик или его подпись под переводом удостоверяет нотариус, с которым работает переводчик)?

- Иногда по желанию покупателя производится перевод купчей с заверением у официального переводчика, и купчая составляется сразу на двух языках. Юридическая сила есть только у финского варианта купчей, финский нотариус имеет право заверить только финский вариант купчей. Русский вариант не имеет юридической силы.

Наиболее распространенный способ при приобретении недвижимости: перевод купчей на русский язык от компании-продавца (например, Domfinland Oy LKV) или от агента покупателя.

Компания – продавец недвижимости несет ответственность за составление купчей на финском языке. Ответственность за перевод на русский язык будет нести переводчик, заверивший текст.

- Может ли гражданин РФ приобрести недвижимость на территории Финляндии в кредит, а затем подарить ее своему родственнику или каким-либо образом переоформить на родственника, проживающего на территории Финляндии? Например, родители - детям?

- Конечно может. Рекомендую обязательно перед сделкой/другим оформлением проконсультироваться со специалистом,чтобы минимизировать налогооблажение. Вариантов несколько: продажа доли или полностью, дарственная, преждевременное наследство, пожизненное пользование.

- Отличается ли процент по кредиту и налоги для граждан РФ, у которых есть вид на жительство в Финляндии, от процентов по кредиту и налогам для граждан Финляндии?

- Для тех, кто живет на постоянной основе в Финляндии, не отличается.
Что касается кредита, то при ведении переговоров с банком нельзя не учитывать человеческий фактор, и если у вас есть языковой барьер, вам будет сложнее «уговорить» сотрудника банка дать более низкую ставку.
Банк – это частная компания, и сотрудник банка принимает решение, учитывая разные факторы риска, например трудоустройство и т.д. Поэтому может даже отказать в кредитовании. Если это произойдет, не расстраивайтесь и идите в следующий банк!

- Купил землю в г. Иматра. По правилам, дом должны строить лицензированные строители и т. д. Допускается ли вариант, что финская компания строит фундамент, а сам сруб дома будет привезен из России?

- На каждом строительстве должен быть прораб, который будет отвечать за качество строительства и контактировать с муниципальными властями. Заливать фундамент можете и вы сами, но важно, чтобы прораб был в курсе.

Основная возникающая проблема на стройках – меняющийся прораб и несвоевременная сдача этапов. Привезти сруб из России возможно, но учтите, что российские нормативы строительства отличаются, и обсудите с прорабом заранее все «критические точки сруба» (дверные проемы, высота потолков и т.д.).

- Налог на недвижимость платит кооператив. За предоставление бумаги об оплате налога с меня просят 30 евро. Законно ли это?

- Если эта выписка делается именно для вас, то требование оправданно, потому что эта работа не входит в обычные обязанности сотрудника кооператива.

- Каковы минимальные цены на аренду квартиры-студии (в любом из городов Финляндии), а также на покупку самой дешёвой квартиры в населенном пункте?

- В городе Imatra стоимость квартиры может быть от 25 000 €, в Varkaus - от 15 000 €. Аренда квартиры (1 комната, кухонный уголок и совмещенный санузел) - от 250 €/месяц.

- Сколько стоит обслуживание недвижимости в Финляндии? Каковы основные затраты? Каковы основные платежи? Каковы, в частности, цены на электричество и прочие коммунальные услуги?

- На примере дома 200 кв. м, в котором постоянно проживает семья из 4 человек:
Электричество и отопление – 100 €
Вода и канализация – 25 €
Вывоз мусора 1 раз в неделю – 42 €
Налог на землю 1 раз в год - 300 €

Квартира в 3 комнаты, балкон, семья из 3 человек:
Электричество и отопление – 45 €
Вода – 45 €
Вывоз мусора 1 раз в неделю – 0 €
Коммунальный сбор – 160 €
Сауна 1 раз в месяц – 20 €

Цены
Электричество: 6,77 центов /кВч + 1,85 €/месяц
Вода: 1,24 €/м3
Канализация: 1,97 €/м2

- Каковы правила для владельцев недвижимости? Каковы основные ограничения при строительных работах? Есть ли работы, которые нельзя делать самостоятельно? Каковы ограничения и запреты для иностранных владельцев недвижимости?

- В Финляндии несложно освоиться, придерживаясь здравого смысла.

В отдельно стоящем доме поведение свободно, в квартирах есть некоторые правила поведения.
Например, не принято шуметь после 10.00 вечера и до 7.00 утра, не принято совершать строительные работы в воскресенье. С 2011 года вступил в силу закон, в соответствии с которым многие работы в квартире (кроме наклейки обоев, покраски, замены шкафов в кухне) нужно согласовывать с представителем управляющей компании.

Лицензированными считаются работы трубопроводные и электрические. Возможно, вы захотите сэкономить деньги и сделаете работы самостоятельно, но при последующей продаже объекта это может сказаться негативно.
Особенных запретов и ограничений для иностранных граждан нет.

Редакция "Фонтанки.fi" выражает благодарность Снежане Лахденсиву за ответы на вопросы.

Мы также благодарим всех читателей, приславших в редакцию вопросы.