Кто не прав - агент или квартирная хозяйка?

Вопрос: Я учусь на дневном. Сама иногородняя. В начале сентября сняла квартиру. Через агента. Когда оформляли сделку, хозяйка квартиры везде расписалась, что получила деньги за первый месяц и залог. За посредничество агент взяла 100% размера аренды за месяц. Когда я спросила у нее, а даст ли она мне чек или какую-то бумажку, подтверждающую факт получения от меня определенной суммы денег, она просто рассмеялась мне в лицо и ответила: "Конечно нет!" Недавно хозяйка сказала, что передумала сдавать квартиру. Хотя договор был заключен на 11 месяцев. Залог она отдать готова. А вот агент сказала, что ничего нам не должна и мы снова должны платить ей вознаграждение за поиск новой квартиры. А это 20 тысяч рублей. Должны ли агенты, работающие в аге-вах недвижимости, давать расписку о получении вознаграждения? Несут ли они какую-то ответственность, если арендодатель в одностороннем порядке разрывает отношения? Ведь так можно сговориться агенту и хозяину квартиры и "сдавать" ее каждые 2 - 3 месяца по новой. А и еще...на слова, что договор на аренду заключен на 11 месяцев, хозяйка отреагировала словами, что он не имеет никакой юрсилы и она просто вызовет милицию, чтобы нас выставили вон из квартиры... Но ведь на договоре стоит печать аг-ва и подпись хозяйки квартиры.... нас правда милиция может выкинуть вместе с вещами и договор аренды никак не защищает права арендаторов? Заранее спасибо.

Ответ: В данном случае необходимо разделять Ваши договорные отношения с агентом и договорные обязанности с наймодателем жилого помещения, так как они носят самостоятельный характер. Агентство отвечает за осуществление ряда фактических действий, заключающихся в подыскании приемлемых вариантов, оценке жилой площади, проверке юридической чистоты предполагаемой сделки, а также за ряд иных действий в соответствии с агентским договором. Качество выполнения действий, указанных в договоре является параметром определения надлежащего исполнения обязательства со стороны агентства. А последующий отказ наймодателя, по причинам, не связанным с возражениями, предъявляемыми к агентству, находится вне сферы контроля агентства, так как оно (агентство) не является стороной заключенного договора.

Договор, который в последующем заключается между Вами и наймодателем, – самостоятельные договорные отношения и односторонний отказ от договора со стороны наймодателя – это уже основание для самостоятельной гражданско-правовой ответственности.

При передаче вознаграждения Вы вправе требовать от агентства предоставления документа, подтверждающего получение вознаграждения.

Вопрос, касающийся формы договора коммерческого найма, регламентируется ст. 674 ГК РФ. Требования закона сводятся к письменной форме, при этом никакого особого варианта этой формы не установлено, т. е. допускается любой ее вариант, то есть в Вашем случае договор считается заключенным.

О действиях хозяйки квартиры необходимо указать следующее:

В соответствии с общим правилом ст. 310 Гражданского Кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и изменение его условий в одностороннем порядке недопустимо. Согласно п. 2 ст. 450 ГК, в рамках договорных отношений по требованию одной из сторон договор может быть изменен только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Но специальное регулирование отношений коммерческого найма в ГК РФ имеет своей целью предоставление повышенных гарантий нанимателю жилого помещения. Это выявляется и в результате анализа норм, касающихся расторжения договора найма жилого помещения. Законодатель предусматривает возможность расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме до одного года в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа или разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Если таких оснований нет, то наниматель не может выйти из договорных отношений по своему усмотрению.

Следовательно, действия наймодателя по Вашему выселению неправомерны.