ЖСК — не квартира, так iPad

Ограничения, которые выставил строительным компаниям 214-й закон, многих застройщиков категорически не устраивают. Для того, чтобы обойти требования законодательства, часть игроков рынка предпочитает теперь называть долевое строительство кооперативным - процесс не меняется, а ответственности перед дольщиками становится меньше. После ужесточения проверок законности работы строительных компаний к тем, кто продает квартиры через ЖСК, присоединился и ЛЭК.

Дольщики многострадального ЖСК «Кассиопея» получили разрешение достроить свой дом к марту 2012 года. Такое решение было принято на заседании правительства Петербурга 17 мая. Губернатор Валентина Матвиенко с облегчением заявила, что «в городе будет снят с повестки дня еще один проблемный объект». Иными словами — 700 человек, купивших квартиры в доме «Источник-строя», смогут наконец сами построить свое жилье.

Городские власти все чаще рекомендуют обманутым дольщикам объединяться в ЖСК и достраивать «подвисшие» дома самостоятельно. По этой схеме уже построены дома в девятом квартале Пушкина (застройщик дома «Фирма Р.К.Г.») — свои квартиры получило 1500 человек. Передан ЖСК дом на Институтском проспекте — застройщиком выступала компания «Окстрой», достраивается силами дольщиков дом на 9-й линии (застройщик ООО «ВТ-Недвижимость»), ЖСК «Четвертая очередь» завершает строительство на Белградской, 28, а ТСЖ «Новая Ржевка» уже не только завершило брошенный застройщиком объект, но и получило разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Правда, достройка жилых домов своими силами — путь, на который дольщики соглашаются от безысходности. Как правило, после исчезновения застройщика членам ЖСК приходится вносить дополнительные суммы, требующиеся для продолжения и завершения работ. Например, каждому из покупателей жилья в «Кассиопее» придется, как сообщает заместитель председателя ЖСК «Кассиопея» Игорь Школьник, доплатить еще по 500 тысяч рублей. По словам председателя ЖСК «Девятый корпус» Игоря Егорова, кооперативу пришлось не только находить дополнительные средства, но и преодолевать массу социальных, технических и юридических проблем. Но при всех минусах, зачастую, только передав права на строительство ЖСК, можно решить проблему обманутых дольщиков — перепродажа объектов с обременением, как показали безуспешные попытки продать недострой «Чесма-Инвест», энтузиазма у инвесторов не вызывает.

«Передача многоквартирных домов на достройку ТСЖ и ЖСК происходит в том случае, когда застройщик уже недееспособен. Как правило, объект передается в период банкротства компании, которая не имеет ни средств, ни ресурсов для завершения строительства объекта. В этом случае найти нового инвестора, который бы взял объект с обременением очень сложно», - пояснил начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства комитета по строительству Олег Островский. Схема предоставления проблемных объектов ТСЖ и ЖСК полностью оправдала себя, считает он. Только за 2010 год, как сообщают в стройкомитете, таким образом было достроено 3 жилых дома

Но кроме ЖСК, созданных от безысходности, на рынке существует и достаточное количество подобных объединений, созданных на добровольной основе. По таким схемам работают «Центр долевого строительства (ЦДС) и «ЛенСпецСМУ». Недавно к ним присоединился и ЛЭК, выставивший на продажу через ЖСК квартиры в «Доме у метро «Звездная».

Разумеется, объясняется переход на эту схему большей гибкостью по сравнению со строительством по 214-му закону (для заключения договора не нужно собирать полный комплект документов) и возможностью снизить цену на квадратные метры за счет уменьшения расходов — застройщик платит меньше налогов.

Привлечение средств дольщиков через систему жилищно-строительных кооперативов для строительных компаний очень удобно, отмечают эксперты, поскольку позволяет обойти 214-й закон. Особенно привлекательны два обстоятельства: во-первых, членство в ЖСК и график внесения паевых взносов не требуют госрегистрации и не подлежат статистическому учету, а во-вторых - паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом, поэтому и застройщик избавлен от необходимости выплачивать НДС. Правда, строительные компании, предлагающие приобрести дома через ЖСК, старательно умалчивают о том, что ответственность в кооперативе будет солидарной — риски застройщика примут на себя все члены ЖСК.

«Схема продажи квартир через ЖСК удобна, прежде всего, самим застройщикам, так как предусмотренные законом 214-ФЗ гарантии прав дольщика (жесткие сроки, ответственность, залог участка и т.п.) здесь не применяются. При этом права пайщика определяются уставом ЖСК, который застройщик готовит без участия дольщиков, и решениями общего собрания, принятыми еще до вступления в ЖСК реальных пайщиков. Иными словами, застройщик сам формирует пределы своих финансовых рисков, а это всегда чревато последствиями и повышает риск обычных дольщиков», - пояснил «Фонтанке» руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Слова о повышенных рисках пайщиков кооператива вспоминаются при чтении проектной декларации «Дома у метро «Звездная», размещенной на сайте компании ЛЭК в разделе «Продажа объектов». Застройщиком объекта названо некое ООО «Инвест-строй-проект», юридический адрес которого - улица Коллонтай, дом 41, а почтовый — Московский проспект, дом 195. Ни тот, ни другой не совпадают с адресами ЛЭКа. Среди учредителей этого застройщика некие ООО «АКОМ» ( 70%) и ООО «КРОНА» (30%). Компания ООО «ЛЭК Истейт Строй» обозначена только как генеральный подрядчик, то есть, ответственность за деньги пайщиков будет нести мало кому известная компания. Излишне говорить, что правление уже создано, и, как сообщили корреспонденту «Фонтанки» в отделе продаж компании «НДВ-СПб», в него вошли представители застройщика.

Иными словами, рядовые пайщики кооператива, вступившие в него после начала продаж, не имеют никакого голоса, а просто вынуждены будут оплачивать все штрафы, задолженности и перерасходы «Инвест-строй-проекта». А при развитии событий по худшему сценарию - доказать свои права на недвижимость будет нелегкой задачей. Впрочем, каждому, кто купит квартиру в этом доме, сайт ЛЭК обещает подарить iPAD — возможно, это будет достаточным утешительным призом: пайщики смогут виртуально посещать стройплощадку (на ней установлена вэб-камера) в любое время дня и ночи через собственный планшетник.

Надо заметить, что случаи, когда застройщик не намерен упускать контроль над объектом, встречаются даже при достройке зданий обманутыми дольщиками. Например, конфликт, развивающийся вокруг дома 1 на улице Архитектора Данини, связан именно с такой ситуацией. ТСЖ «Архитектора Данини, корпус 1», в состав правления которого вошли представители обанкротившейся компании-застройщика «Фирма Р.К.Г.» оспаривает права на завершение объекта у одноименного ЖСК. Споры за право завершить строительство жилого дома (а, следовательно, и привлекать дополнительные средства) тянутся уже два года.

Кира Обухова, "Фонтанка.ру"