Строителей взяли в долю

С недавних пор все застройщики должны продавать квартиры в строящихся домах только по договорам долевого участия. Нарушителям грозит штраф до миллиона рублей за каждый реализованный объект. Однако петербургские строители переходить на предписанные законом схемы не спешат, а юристы советуют покупателям недвижимости не беспокоиться.

Поправки к федеральному закону «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» предусматривают следующее. Застройщики могут принимать деньги от граждан, покупающих квартиры в строящемся доме, только на основании договоров долевого участия (в соответствии с 214-ФЗ). За привлечение средств граждан по иным схемам компаниям грозит штраф полмиллиона-миллион рублей за каждую проданную квартиру. Однако простой обзвон строительных компаний показал — большинство застройщиков требования закона игнорирует.

На работу по 214-ФЗ перешли в основном крупные компании или те, кто выводит на рынок большие проекты и заинтересован в широкой рекламной поддержке. «Мы работаем только по закону!» - гордо заявили корреспонденту «Фонтанки» в «Сетл-Сити» (компания недавно открыла продажи в жилом комплексе «Семь столиц»). «Конечно, работаем по 214-му закону», - ответили в «Балтийском монолите», активно рекламирующем квартиры в комплексе на Васильевском острове. О намерении «строить только по закону» заявило и ООО «ГлавСтрой СПб» во время старта проекта «Северная долина».

Правда, некоторые из крупных застройщиков не могут перейти на работу по 214-му закону по внешним причинам. «Мы готовы начать работать так, как того требует законодательство, но по не зависящим от нас причинам не можем этого сделать, - пояснил гендиректор ЗАО «Ленстройтрест». - Мы подготовили все договоры по всем нашим зданиям, но из-за переезда Федеральной регистрационной службы на новое место регистрация «зависла». Сейчас у нас по одному дому без движения лежат 250 договоров, по второму — 500».

Часть фирм нарушает законодательство принципиально. По закону заключать договор долевого участия могут только компании, получившие все разрешения на реализацию проекта, а средний срок прохождения всех согласовательных инстанций составляет около полутора лет. Терять время строителям не хочется — особенно, если учесть, что многие корпорации организованы по принципу «пирамиды». Так, глава группы компаний «ЛЭК» (компания-рекордсмен по количеству несогласованных строек) Павел Андреев много раз объяснял, что регистрация нового объекта — очень длительный процесс, поэтому строителям выгоднее начинать продавать квартиры заранее, да и начинать строительство удобнее до того, как получены все разрешения.

Своеобразный компромисс между законом и собственными интересами нашли в ЗАО «ЮИТ Лентек». Здесь корреспонденту «Фонтанки» сообщили, что «поскольку строительство дома уже близится к завершению, то с покупателями заключают только предварительные договоры купли-продажи». Упоминание об изменившемся законе продавцов не смутило. «Самое главное, чтобы к моменту сдачи все сделки были зарегистрированы в ФРС, - объяснили в отделе продаж. - Поэтому незадолго до завершения проекта мы перезаключим договор, уже по всем правилам». «Вы же сами понимаете, если строить дом по закону о долевом строительстве, то он никогда не будет закончен», - добавили представители этого застройщика.

Небольшие компании о причинах, которые заставляют их нарушать закон, рассказать не сумели. А самое главное — не смогли объяснить, как они намерены выходить из сложившейся ситуации. «Мы только генподрядчики на этом объекте, - заявили в ДальПитерСтрое по поводу дома, строящегося в поселке Ленсоветовский. - Поэтому мы просто не имеем права заключать какие-либо договоры, кроме предварительных». По всем вопросам посоветовали обращаться к застройщику — ООО «РусСтрой». Однако получить комментарии не удалось и от этого ООО — телефон, размещенный на официальном сайте, не работает.

В Северо-Западной строительной корпорации рассказали, что квартиры в жилом комплексе «Никитинская усадьба» продаются на основании предварительных договоров, однако причины объяснять отказались наотрез. «У нас такая схема», - лаконично заявили корреспонденту «Фонтанки» в ответ на напоминания о законодательстве. Отметим, эта компания известна тем, что строит многоквартирные дома на участках, оформленных как предназначенные для ИЖС, поэтому никаких разрешений на строительство у нее попросту нет.

Всего, по данным комитета по строительству, на конец мая 2010 года в Петербурге по 214-му закону работают только тридцать четыре компании из существующих двухсот. Смольный неоднократно предпринимал попытки заставить строителей работать по правилам, но в своих начинаниях не преуспел: число тех, кто ведёт строительство в соответствии с 214-м ФЗ, не изменяется с начала 2009 года. Причем такое положение дел характерно не только для Петербурга — в целом по стране по закону работает не больше 20% от числа всех строительных компаний. И теоретически вступление нового закона в силу должно было бы вызвать обвал рынка.

Однако юристы успокаивают — действие поправок распространяется только на новые проекты. «В тех случаях, когда покупатель не возражает против формы договора, никто никого не будет штрафовать, - разъясняет Денис Качкин, партнер юридической фирмы «Качкин и партнеры». - А вот в будущем власти намерены вовсю использовать административный ресурс для того, чтобы заставить отрасль работать по закону «О долевом строительстве». Поэтому, скорее всего, будут проводиться частые проверки, компании начнут облагать штрафами». «Но на уже запущенные проекты эти меры распространяться не будут, - добавляет эксперт. - Иначе мы получим обвал рынка, а не его регулирование. А это никому не нужно».

Справка:
Как уже писал kvadrat.ru, в июне Госдума утвердила поправки к закону «О долевом строительстве». Управление контроля и надзора в области долевого строительства получило право принимать меры (в том числе и обращаться в суд) в отношении любых лиц, привлекающих средства граждан в строительство. Ужесточены и меры ответственности для нарушителей - размер штрафа увеличен до 1 миллиона рублей для организаций и до 50 тысяч рублей — для должностных лиц. Взамен строительным компаниям обещаны бонусы — тех, кто перейдет на работу по 214-му закону, должны освободить от уплаты НДС. Облегчен и сам процесс перехода на работу по закону - перечень документов, необходимых для регистрации договора участия в долевом строительстве, должен сократиться, а сроки регистрации в ФРС - уменьшиться.

Кира Обухова,
Фонтанка.ру