И один в борьбе за землю воин

Конституционный суд признал за владельцем помещения в многоквартирном доме право в одиночку приватизировать земельный участок под зданием, не вымаливая на это разрешения соседей. Таким образом, решение суда упростило процедуру перехода в собственность земли и поставило точку в двойственных ситуациях, которая сложилась после поправок в Жилищный кодекс. Опрошенные «Фонтанкой» юристы полагают, что постановление КС в первую очередь облегчит жизнь малому бизнесу — владельцам магазинов на первом этаже жилого дома.

За революцию в жилищном законодательстве российские граждане должны благодарить троих предпринимателей, которые обратились в Конституционный суд с жалобой. Обжалованы были ч.2, 3 и 5 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч.1 и 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ, и п.3 ст.3 и п.5 ст.36 Земельного кодекса РФ.

Дело было рассмотрено 21 апреля 2010 года, а 28 мая суд огласил свое решение. Как уже писала «Фонтанка», истории двух россиян (курганца Евгения Плеханова и кировчанина Валерия Минина) практически идентичны. Оба были собственниками нежилых помещений на первом этаже многоквартирного дома и платили арендную плату за пользование земельным участком под зданием. Так продолжалось до тех пор, пока не вступил в силу Жилищный кодекс, согласно которому если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до 2005 года, то он переходит во владение собственников здания бесплатно и без каких-либо дополнительных процедур.

Так как земельные участки бизнесменов под эту категорию попадали, то они заплатили земельный налог и потребовали вернуть «арендные» деньги, заплаченные за тот же период. Однако все инстанции арбитражного суда встали на сторону муниципалов, заявив, что вступление в силу Жилищного кодекса не влечет за собой автоматического перехода земли в собственность. Для того, чтобы переубедить судей в ошибочности такого вывода, предпринимателям пришлось обращаться в КС. Высший суд поддержал заявителей, отметив, что когда за один земельный участок приходится платить дважды (и налог и аренду) — это как-то не очень справедливо.

Как пояснил постановление КС судья-докладчик Николай Мельников, параллельно с рассмотрением дела в Конституционном суде этот же вопрос рассматривался и Верховным судом, и обе инстанции пришли к единому выводу: переход права собственности должен осуществляться в силу закона и не требует каких-либо дополнительных решений органов власти. То есть, как и полагали Минин и Плеханов, земля стала их собственностью с момента вступления в силу Жилищного кодекса. Теперь бизнесмены могут снова поднять в арбитражном суде вопрос о возвращении арендной платы – по решению КС их дела подлежат пересмотру.

Пересмотр дела грозит и третьей заявительнице из Великого Новгорода — Елене Дугенец, которая оспаривала в КС ч.3 и 5 ст.16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса». Эти нормы регламентировали процедуру приватизации, в случае если земельный участок не был сформирован до 2005 года. В этой ситуации собственники многоквартирного дома на общем собрании выбирают уполномоченное лицо, которое обращается в соответствующие органы с заявлением о формировании участка. После того, как определяются границы и присваивается кадастровый номер, земля переходит во владение хозяев дома. Такая процедура, по мнению Елены Дугенец, крайне неудобна и нарушает ее права, поскольку собственник оказывается поставленным в зависимость от желаний других людей.

И здесь Конституционный суд оказался солидарен с заявительницей. Но в отличие от первой истории одного толкования закона в этой ситуации мало, поэтому постановлением КС ч.3 ст.16 Федерального закона признана неконституционной и с 28 мая 2010 года не имеет юридической силы. «Получился разрыв, правовое регулирование, которое заключалось в неравенстве: с одной стороны, там где участок сформирован и закреплен, в силу закона люди могут им владеть, – разъяснил позицию КС судья Николай Мельников, - а те, у кого он не сформирован, должны проходить очень сложную процедуру — должно быть принято решение общего собрания, но при конфликте интересов проведение такого собрания может быть невозможным».

Теперь для того, чтобы «запустить механизм для формирования земельного участка» достаточно обращения одного гражданина без согласия остальных собственников многоквартирного дома. Как заявил Мельников, КС поставил вопрос еще и перед органами публичной власти — чтобы те приступили к формированию участков, не дожидаясь заявлений от граждан.

По мнению опрошенных «Фонтанкой» юристов, решение КС прогрессивно и крайне интересно, в первую очередь, для представителей малого бизнеса. «Сейчас малые предприниматели, которым принадлежат нежилые помещения в многоквартирных домах, вынуждены платить КУГИ арендную плату за пользование земельным участком, а она зачастую оказывается намного выше, чем налог на землю. Приватизировать свой участок им будет намного выгоднее, – полагает старший юрист юридической компании «Качкин и партнеры» Юрий Халиматов. – Я думаю, что в ближайшее время появится довольно много заявлений о приватизации земельных участков под многоквартирными домами».

До сегодняшнего дня, по словам Халиматова, получить согласие на оформление земельного участка было довольно проблематично. «Во-первых, очень трудно собрать общее собрание всех собственников — народ у нас либо очень занятой, либо инертный. Но даже, когда собрание удавалось провести и возражений намерения бизнесменов ни у кого не вызывали, все равно возникали очень большие трудности с доказательством законности протоколов этого общего собрания – органы власти очень придирчиво оценивают эти документы», – добавляет юрист.

Заместитель директора ассоциации предпринимателей малого и среднего бизнеса Сергей Веснов считает, что после изменений в Жилищном кодексе у малого бизнеса будет больше шансов отстоять свои права. «Очень часты случаи, когда люди приобретают в собственность какое-нибудь бывшее торговое помещение, КУГИ заключает с ними договор краткосрочной аренды. Предприниматели работают, полагая, что раз недвижимость у них в собственности, то и проблем с приватизацией земли тоже не будет. А потом происходит пожар или еще какое-либо несчастье, и если, к примеру, магазин или ателье сгорели дотла, то доказать потом свои права на территорию ни один из бывших владельцев уже не сможет, – рассуждает он. – Теперь же землю можно будет оформить в собственность без лишних хлопот».

У председателей ТСЖ решение КС, наоборот, вызывает легкую тревогу. «Возможно, это наступление на общедолевую собственность, которое государство затевает очень давно. Фактически, после изменения в Жилищном кодексе, любой из собственников может делать со своим участком все, что угодно, не спрашивая согласия остальных, а именно для защиты интересов всех владельцев и было принято положение об общедолевой собственности», – прокомментировал один из них, попросив, правда, не называть его имени. «Я еще детально не анализировал решение КС и могу ошибаться в своих выводах», – объяснил он просьбу об анонимности.

По мнению юристов, широкие слои населения от изменений в ЖК выиграют незначительно. Теоретически собственники квартир смогут приватизировать свою долю от общего земельного участка многоквартирного дома, и в тех случаях, когда их собственность по каким-то причинам приговорят к сносу — потребовать компенсации не только за квартиру, но и за принадлежащую им землю. Правда, как предупреждает Халиматов, стоимость земельного участка в этом случае невелика и прибавка к общей сумме компенсации окажется незначительной. Тем не менее, как отметил юрист, жители кварталов, предназначенных на реновацию, уже активно оформляют в собственность участки под своими домами.

Юлия Никитина, Кира Обухова
"Фонтанка.ру"

Ранее по теме:
КС дал права собственнику
КС займется разделом земли