ЛЭК из сумрака не выходит

1 февраля компания ЛЭК объявила о том, что реализацией квартир на ее объектах займется «НДВ-недвижимость». Столичные партнеры пообещали поднять уровень обслуживания и довести продажи до 500 квартир в месяц, а за весь 2010 год реализовать недвижимости на 20 миллиардов рублей. «Фонтанка» узнала, как обстоят дела.

Первого февраля компания ЛЭК объявила о том, что реализацией квартир на ее объектах будет заниматься московский риэлтер «НДВ-недвижимость». Столичные партнеры пообещали поднять уровень обслуживания и довести объем продаж до 500 квартир в месяц, а за весь 2010 год реализовать недвижимости на 20 миллиардов рублей. «Фонтанка» решила поинтересоваться, как обстоят дела у нового тандема.

Организация продаж на объектах ЛЭКа поставлена на широкую ногу. Работает «горячая линия» - в любое время дня и даже ночью желающим приобрести недвижимость ответит дежурный оператор. По каждому жилому комплексу работает свой менеджер по продажам и два дежурных, в чьи обязанности входит водить потенциальных покупателей на экскурсии по строящемуся дому.

Разговаривают менеджеры, как убедился корреспондент «Фонтанки», вежливо, на вопросы отвечают подробно, уговаривают приехать на объект и полюбоваться на будущую квартиру (при этом обещают, что экскурсию проведут в любое удобное клиенту время). Образцы договоров и планы продающихся квартир без всякой волокиты высылают по электронной почте.

Оценить, насколько эффективна построенная «НДВ» система продаж, пока не удается. Как заявил во время делового завтрака для прессы, состоявшегося через 17 дней после старта, гендиректор «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев, количество звонков в офис увеличилось втрое, но о том, сколько сделок было заключено, он предпочел умолчать.

Эксперты, к которым обратился корреспондент «Фонтанки», тоже не смогли оценить эффективность деятельности концессионеров. «Невозможно даже предположить, сколько сделок заключено компанией ЛЭК и каков у них объем продаж, - пояснил один из участников рынка. - Договоры в ФРС не зарегистрированы, продажа идет по предварительным соглашениям, поэтому остается только верить на слово».

Заметим, что компания продолжает работать, нарушая федеральное законодательство. Например, при покупке квартиры в комплексе «Граф Орлов» клиенту предлагают заключить с некоей компанией под названием ООО «ЛЭК-I» предварительный договор купли-продажи. При этом продавец не несет никакой ответственности за срок сдачи дома и оставляет за собой право переносить время завершения строительства без всякого объяснения причин. Недвижимость в построенном доме будет предоставлена покупателю по акту приемки-передачи.

Как уже неоднократно писала «Фонтанка», юристы относятся к предварительным договорам весьма скептически. «Он гарантирует только одно - через какое-то время стороны должны заключить основной договор купли-продажи. Акт приема-передачи квартиры может быть выдан только в рамках основного договора купли-продажи, потому что только основной договор порождает обязанность принять-передать квартиру. А регистрация права собственности осуществляется исключительно УФРС по СПб и ЛО. В рамках предварительного договора не может быть никаких актов приема-передачи», - прокомментировала действия компании ЛЭК Елена Рудницкая, юрисконсульт АРИН.

«Строителям невыгодно переходить на работу по закону «О долевом строительстве», - пояснил Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар». - Он достаточно жестко защищает интересы дольщиков. А по предварительному договору покупателям можно выкручивать руки так, как хочет застройщик». Договор, который предлагает руками агентства «НДВ-недвижимость» компания ЛЭК — лучшее доказательство этих слов.

Так, например, срок окончания строительства первой очереди жилого комплекса «Граф Орлов» - 1 квартал 2011 года, но право собственности покупатель сможет зарегистрировать в период со 2 квартала 2012-го по 1 квартал 2014-го. Однако оплачивать все коммунальные платежи и нести расходы, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом дома он будет обязан со дня подписания акта приемки-передачи, хотя по всем документам проживать он будет на чужой жилплощади.

Вызывает интерес и пункт о форс-мажоре. К обстоятельствам непреодолимой силы, которые освобождают застройщика от выполнения обязательств, отнесены наряду со стихийными бедствиями и военными действиями еще и действия или бездействие органов государственной или муниципальной власти. Подтвердить наступление форс-мажора можно уведомлением или справкой от компетентных органов. Фактически хорошие юристы смогут подвести под это условие абсолютно любую ситуацию — например, отрицательный отзыв государственной экспертизы на проект или претензии по качеству на стадии госприемки.

Впрочем, действия органов госвласти ставит в один ряд со стихийными бедствиями не только ЛЭК. «Очень часто в форс-мажор включают и действия монополистов. Мне приходилось видеть договоры, где прямо указано, что к обстоятельствам непреодолимой силы относятся действия «Ленэнерго», именно так — с указанием названия компании, - рассказывает Леонид Сандалов. - Фактически строители перекладывают абсолютно все свои проблемы на покупателей, благо предварительный договор это позволяет».

Напомним, что компанию ЛЭК обязывают перейти на работу по федеральному закону №214 «О долевом строительстве», исключающему практику заключения предварительных договоров, начиная с весны 2009 года. В июле 2009-го, во время визита в Петербург рабочей группы «Единой России» во главе с Александром Хинштейном, главу ЛЭКа Павла Андреева публично обязали переоформить документацию по всем объектам в соответствии с требованиями законодательства. Срок перехода был установлен до 2010 года. Тогда же вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов потребовал, чтобы договоры по жилому комплексу «Империал» были перезаключены в самое ближайшее время. В августе 2009 года председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко заверил журналистов, что «Империал» будет строиться по 214-му закону уже в сентябре.

На сегодняшний день, как сообщили в комитете по строительству, в ФРС зарегистрирован первый договор купли-продажи квартиры в комплексе «Империал» на углу Киевской улицы и Московского проспекта. Более того, компания даже представила главе стройкомитета Вячеславу Семененко проектную декларацию объекта, который строится с 2007 года. Правда, с этим документом корреспонденту «Фонтанки» ознакомиться не удалось — ни на сайте группы компаний ЛЭК, ни на сайте самого жилого комплекса она не размещена.

Тем не менее, в комитете по строительству настроены оптимистично и заверяют, что «Империал» вот-вот (спустя полгода после объявленного срока) будет переведен на работу по 214-му закону. А на очереди, как уверяют чиновники, еще два объекта ЛЭКа — жилой комплекс у метро «Звездная» и жилой дом на Гражданском проспекте. «Так что, дело двигается», - оптимистично заключают в стройкомитете.

Кроме того, по данным Смольного, ожили даже замороженные стройки компании. «Мы провели проверку объектов ЛЭКа и установили, что шесть из девятнадцати объектов уже сданы», - сообщают в стройкомитете.

Правда, сроки сдачи восьми объектов, которые сейчас находятся в продаже, перенесены на 2011 и даже на 2012 годы. Например, «Империал», который должны были достроить еще в 4 квартале 2008 года, будет сдан не раньше 2 квартала 2011-го. Заметим, что в сентябре 2009 года Семененко заверял журналистов, что этот жилой комплекс уже близок к завершению: мол, на объекте уже выполняли отделочные работы, которые даже подходили к завершению.

Справка: Группа компаний ЛЭК сейчас ведет продажи на восьми объектах. Пять из них - «Граф Орлов», «Диадема», «Классика», «Лондон-парк» и «Премьер-Палас» строятся без разрешительной документации. Разрешение на строительство ЖК «Гражданский» было получено только 3 марта 2010 года, хотя квартиры в этом доме продаются уже около года. По всем объектам ЛЭКа с дольщиками заключались только предварительные договоры купли-продажи, причем оформляли их на компании, фигурирующие под названиями ООО «Г.С.К.» и «Верона Менеджмент». Гендиректор группы компаний ЛЭК Павел Андреев объяснил, что на подобные действия компания пошла для того, чтобы минимизировать налоговые выплаты. С апреля 2009 года начались судебные процессы в отношении ЛЭКа — дольщики компании пытаются добиться от компании заключения основных договоров.

Елена Алексеева, «Фонтанка.ру»