Земля: взять и поделить не получится

Лозунг «Земля — крестьянам» неожиданно получил новое наполнение. Владимир Жириновский предложил конфисковывать землю у неэффективных собственников. По мнению экспертов, эта инициатива приведет к тому, что бедные станут еще беднее, а богатые ничего не потеряют. Настораживает многих и то, что заявление депутата совпало и с приближающимися выборами, и с появлением некоторых новых тенденций на рынке недвижимости.

И по мнению депутатов, и по мнению девелоперов, если поправки, позволяющие изымать землю, будут приняты, нововведение затронет в первую очередь интересы Ленобласти. В этом случае экономические начинания приобретают дополнительную окраску.

Хвост виляет собакой

Политические деятели расценивают выступление Владимира Жириновского как начало предвыборной агитации. «Есть ряд настораживающих моментов, - рассуждает лидер регионального отделения партии КПРФ, депутат областного ЗакСа Регина Илларионова. - Скоро предстоят муниципальные выборы в Ленобласти. И не секрет, что ряд людей, уже видящих себя главами МО, будут делать все, чтобы сконцентрировать такую землю у себя. И зачастую в этом случае речь идет о петербуржцах».

Напоминает о приближающемся едином дне голосования, который должен состояться 11 октября, и единоросс Юрий Пахомовский, тоже депутат ЛеноблЗакСа. «В этот день должно пройти более 7400 выборов разного уровня, референдумов и прочего. В частности, пройдут выборы более 2600 глав городских округов, муниципальных районов и поселений. В Ленобласти, к примеру, предстоит избрать депутатов МСУ, поэтому, безусловно, заявление Жириновского — шаг предвыборный».

Илларионова указывает еще на одно обстоятельство. По ее мнению, в свете особых отношений Петербурга и Ленобласти, а также периодически муссируемого и в политических кругах, и в СМИ вопроса об объединении регионов, эта инициатива приобретает несколько другой оттенок. И наводит на мысль о том, что хотя закон должен быть одинаков для всех, с кого-то спросят земли более рьяно, особенно с тех, у кого она есть. «Особо в таком случае будет интересовать земля пригородная, наиболее выгодная для реализации каких-либо проектов», - считает депутат.

Впрочем, еще один единоросс в областном ЗакСе Герман Мозговой никакой политической подоплеки в намерениях лидера ЛДПР не видит. «Что касается мнения некоторых о том, что изъятие земли делается под объединение регионов, то это - бред, - категорически заявляет он. - Эта тема давно изжила себя, никаких решений не принято и говорить не о чем». Кроме того, по мнению депутата, сейчас петербургским застройщикам не до новых территорий. «Сейчас все-таки кризис, и вряд ли все в Петербурге обеспечены работой, едва ли кто-то может рассчитывать в таких условиях на сверхприбыли», - поясняет он свою точку зрения.

Мнение о том, что петербургские застройщики не слишком интересуются областной землей, поддерживают и эксперты. «Большие участки в области и в пригородах в период кризиса никому не нужны», - соглашается Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости». «С областными участками возникают проблемы — на них действует очень много ограничений, - комментирует Леонид Сандалов, заместитель гендиректора АН «Бекар». - К примеру, на землях сельхозназначения строить ничего нельзя, а переводить из одного статуса в другой — довольно трудно. В городе этот вопрос решается проще». На сложности, которые возникают в процессе освоения областных земель — прежде всего, из-за действий районных администраций, жаловались и многие девелоперы.

Однако стоит заметить, что в последний раз тема пригородных земель поднималась в июле этого года. С просьбой передать областные леса под контроль Петербурга губернатор города Валентина Матвиенко обратилась к главе Минприроды Юрию Трутневу. В правительстве Ленобласти расценили это заявление Смольного как очередную попытку реанимировать тему объединения регионов. Однако вопрос в очередной раз «повис в воздухе».

Чтоб землю в Гренаде...

В то же время мысль передать землю от неэффективных собственников к эффективным депутаты считают правильной и «давно назревшей». «Идея правильная, и я ее полностью поддерживаю», - заявляет Пахомовский. «Сама по себе инициатива Жириновского своевременная. Очевидно, что в любом регионе есть собственники земли, которые, в свое время получив ее далеко не самыми законными способами, даже и не знают, где находятся их владения. Многие также в свое время приобретали участки на продажу и живут именно за счет спекуляции ими», - считает Илларионова.

«Период больших спекуляций прошел. На рынке уже очень большое количество земли, и она не находит своего покупателя. Поэтому встает закономерный вопрос, что делать с такими участками, которые уже и собственнику не нужны, и продать он их никому не может», - поясняет Мозговой. И напоминает о том, что вообще-то процедура изъятия земель уже существует. «По крайней мере, в Ленобласти в нашем законе «Об обороте земель сельхозназначения» этот вопрос учтен, и насколько мне известно, какие-то телодвижения наш КУГИ в этом направлении предпринимает», - комментирует депутат.

Правда, по мнению Леонида Сандалова, самым сложным будет доказать то, что земля используется не целевым образом. «Понимаете, если человек построил на участке, предназначенном под сельское хозяйство, небольшую усадебку, а при ней создал конюшню, то коневодство уже будет считаться целевым использованием территории. Можно посеять травку — будет разведение растений. Обойти закон очень легко», - рассуждает эксперт. Правоту Сандалова прекрасно подтверждает история с землями Гладышевского заказника.

Напомним, зампредседателя комитета Государственной думы Российской Федерации по строительству и земельным ресурсам, депутат Юрий Свердлов приобрел участок на берегу Гладышевского озера и построил на нем два дома (один из них двухэтажный), бассейн и крытый пирс с эллингом. Когда, по жалобам жителей, лишившихся прохода к озеру, была проведена губернаторская проверка, владелец участка объяснил, что никаких законов он не нарушает. «Я занимаюсь сельским хозяйством, - гордо заявил Юрий Свердлов членам комиссии. - Выращиваю на участке траву и ягоды».

По мнению Сандалова, идея «землю отнять» опасна прежде всего для владельцев небольших участков, «у которых нет сил бороться за свои права». «Подход должен быть к каждому собственнику индивидуальным, и я согласна с необходимостью проведения решения через судебную инстанцию», - присоединяется к этому мнению и Илларионова.

Переоценка ценностей

Если говорить о земельных участках, расположенных на территории Петербурга, то начинание Жириновского надо расценивать прежде всего с экономической точки зрения. Сейчас, по данным городского комитета по земельным ресурсам и землепользованию, в собственности физических и юридических лиц находится 23,4 тыс. га земли (17% от всех городских площадей). По оценкам экспертов, около 95% сделок по приобретению земельных участков заключаются между частными собственниками.

Рынка земли сегодня, по мнению экспертов, не существует. «Участков с интересным местоположением и хорошим качеством подготовки документов в городе очень мало, - рассказывает Логинов. - Предложения по ним существенно не упали по цене – сейчас стоимость составляет около 70% от докризисных цен. В то же время покупатели готовы приобретать землю с дисконтом до 70%. В итоге продавцы не хотят снижаться, покупатели не хотят поднимать цену. Рынка по сути дела нет, и предложения можно ждать только от города».

«Рынок земли у нас сегодня hand made», - поддерживает эту точку зрения директор по развитию холдинга RBI Николай Князев. «Мы готовы приобрести несколько участков, намерены вложить в их приобретение около 100-150 миллионов долларов. Отсмотрели порядка 10 тысяч заявок, выбрали 400 более или менее подходящих, из них реальный интерес представляют около 15», - рассказывает он.

Князев согласен с тем, что рынок земли находится в неадекватном состоянии. «Пока не пришло время переоценки земель, которые находятся в залоге у банков. У банковских менеджеров не хватает воли пересмотреть цену, никому не хочется признаваться в потере денег, а многие участки попросту переоценены, - предупреждает он. - Рано или поздно корректировать стоимость залога в соответствии с реальностью все равно придется».

«На рынке все переоценено — и квартиры, и участки», - философски соглашается Сандалов и делает свой прогноз — рынок земли ждет плавное снижение цен в ближайшие полтора-два года. Потом цены стабилизируются.

По мнению Логинова, привести рынок в норму может государство. «Цены продаж участков на городских торгах дадут ориентиры и для продавцов, и для покупателей», - полагает он. С другой стороны, по мнению многих девелоперов, предложения, которые делает город, попросту не интересны для застройщиков. «Мы отслеживаем все торги, но пока не видели ничего для себя привлекательного. Ищем по частным объявлениям, - признается Князев. - Там выбор гораздо шире».

Вполне возможно, что вброс значительного количества земель, изъятых от частных собственников, способен в корне изменить ситуацию на рынке земли Санкт-Петербурга. Но в этом случае приходится возвращаться к проблеме — а как доказать нецелевое использование территории? По данным КЗР, в госсобственности сегодня находится 116,5 тысячи га территории Петербурга — и это самый крупный землевладелец в нашем городе. Министерству обороны принадлежит второе место — оно занимает около 4 тысяч га. Октябрьская железная дорога владеет 2517 га и занимает почетное третье место. На этом фоне 400 га, принадлежащих УК «Теорема» (крупнейший собственник среди частных компаний), или 980 га, занимаемых ЛОМО (крупнейший землевладелец среди промышленных предприятий), выглядят попросту несерьезно.

Кому выгодно?

Кто выиграет от передела земли, пока неизвестно. По мнению президента холдинга RBI, в ближайшие полгода-год надо ожидать передела рынка недвижимости, причем активными игроками на нем станут банки. Присоединяется к этому мнению и Логинов. Эксперты допускают, что именно финансовые институты и окажутся скупщиками земель, аккумулируют некоторый запас участков, после этого начнут развивать собственные девелоперские структуры.

Светлана Коваленко, Кира Обухова, Фонтанка.ру