На загородном фронте – без перемен

Загородный рынок жилья по-прежнему остается рынком покупателя, и в ближайшее время такое положение дел меняться не будет. Выбор огромен, как по типам и размерам участков, так и по типам домовладений. Однако пожелания тех, у кого еще остались средства для покупки жилья за городом, с прошлой осени поменялись мало – люди однозначно предпочитают сформированные земельные участки с понятным юридическим статусом, не спеша сразу обзаводиться домохозяйством.

Волховский рекорд

Активнее всего продажа участков идет в Кингисеппском, Тосненском, Приозерском районах, а также в Выборгском районе. Рекордные данные показал этим летом Волховский район – по количеству сделок он даже перекрыл цифры прошлого года. Впрочем, как уточняет Людмила Юшина, руководитель загородного направления АН «Прогаль», данные о числе сделок не дают представления о снижении объема денежного потока. «По деньгам получается меньше, чем в прошлом году, - признает она, - но все-таки продажи идут, это нас обнадеживает». Особняком стоит Курортный район, где состоятельные продавцы не спешат снижать цены, и продаж, соответственно, очень мало.

Очевидно, что спрос прочно установился на самом дешевом сегменте рынка, хотя общую ценовую коррекцию эксперты оценивают по-разному. В АН «Прогаль» заявляют о 20-процентном падении рублевых цен с начала прошлой осени. Марина Буторина, заместитель директора АН «Дарко», говорит о 40% снижения. Так или иначе, вторичный рынок загородной недвижимости уже давно не имеет сезонных колебаний – если продажи идут, то независимо от времени года. По словам Людмилы Юшиной, сегодня в первую очередь продаются самые дешевые дачи и загородные дома стоимостью до 500 тысяч рублей. Объекты недвижимости стоимостью до 750 тысяч рублей составляют 60% объема продаж. Еще 20-30% - это дома стоимостью до 2,5 млн рублей, расположенные на расстоянии менее 100 км от Петербурга. Цена предложения по таким объектам до кризиса была сильно завышена и сегодня снизилась на 20-30% от прежнего уровня (с возможностью дальнейшего торга). При этом по-прежнему есть единичные случаи продаж элитных объектов, стоимостью от 10 до 60 млн рублей. По данным «Прогаль», 7% сделок совершаются с объектами стоимостью более 7,5 млн рублей.

Ситуация с предложением выглядит совсем иначе – продавцы отнюдь не спешат равняться на характер спроса. По данным dprealty.ru, 24% продаваемых объектов стоят больше 10 млн рублей, еще столько же – от 2,5 до 5 млн. Например, во Всеволожском районе больше 40% загородных домовладений оцениваются продавцами в 10 млн рублей и выше.

Концепция изменилась

На первичном рынке загородных коттеджных поселков дела обстоят намного хуже, чем на «вторичке». Так, недавно стало известно об остановке еще одного проекта – поселка «Русская Голландия» в Ломоносовском районе, у деревни Низино. На территории в 50 га предполагалось построить 220 тысяч кв.м. загородного жилья. «Жаль проекта, для него в Голландии была разработана очень красивая концепция. Но теперь у акционеров закончились деньги, а продать ничего невозможно», - рассказал на пресс-конференции в Центре загородного домостроения представитель управляющей компании Сергей Щеголев. «С чем сталкиваются нынче все застройщики? Если раньше, начиная стройку, они использовали свои средства, банковские кредиты (хоть и ограниченные) и деньги дольщиков, то теперь ни у кого не осталось ни одного из этих трех источников. Стройки замерли. Кто-то думает о переделке концепции поселка. Кто-то, пережидая трудный период, неторопливо готовит инженерные сети. Клиенты, между тем, когда видят чистое поле или вялотекущие работы, разворачиваются и уходят. Получается, что строить и достраивать не на что, а на стадии чистого поля никто покупать не будет: покупают только то, что уже завтра можно было бы продать.

Даже объекты с вводом в конце 2009 г. практически не берут. Ориентируются только на вторичку, где получают все и сразу», - рассказывает Марина Карпихина, руководитель департамента развития ЗАО «РОДЭКС Северо-Запад». Правда, о собственном проекте «Сторожевая гора» во Всеволожском районе эксперт, как водится, говорит в оптимистичных тонах. Компания до сих пор не решилась распродавать участки без подряда на строительство, как это сейчас делает большинство застройщиков. «Может быть, на второй очереди будем продавать просто участки, - признает Карпихина. - Ведь тренд рынка очевиден. Но продавать будем с условием, чтобы клиент потом строил по нашим проектам». По ее словам, покупатели в «Сторожевой горе» все еще могут воспользоваться ипотекой: «Инвестторгбанк» дает кредиты по ставке от 15% годовых (ранее – от 13%) на сумму до 70% стоимости объекта и на срок до 10 лет (ранее – до 30 лет). «Это просто удивительно, - комментирует эксперт «Балтийского банка» Марина Федорчук. – Если объект не построен, у покупателя нет свидетельства о собственности, о каких кредитах может идти речь? Даже готовая недвижимость как залог сейчас мало ценится».

Тем не менее, объекты в поселке продаются по цене от 5,5 млн рублей (жилье в дуплексе плюс три сотки) до 17,7 млн рублей (дом от 120 до 240 кв.м. с участком от 14 до 20 соток). Стоит заметить, однако, что по соседству со «Сторожевой горой» расположилось дачное некоммерческое партнерство (ДНП) «Гранит», где быстровозводимые дома с участком стоят 2,5-3,5 млн рублей. И хотя в «РОДЭКСе» говорят о «другом уровне комфорта», о системах IT-телефонии, сигнализации и водопроводе, спроектированных по городским нормам, о статусе земли ИЖС, очевидно, что у ДНП сегодня больше шансов на успех. Тем более, что инфраструктура, как заявляют в «Граните», будет не хуже. Риелторы, специализирующиеся на загородном рынке, между тем, занимают нейтральную позицию – по словам Людмилы Юшиной, покупатель волен выбирать между более понятным статусом земли ИЖС и более рискованным – ДНП. «Стараясь купить дешевле, важно не попасть к мошенникам, которых становится много. На последней «Ярмарке недвижимости» к таким вот, у которых были только прожекты и никаких документов, стояли очереди», - предупреждает эксперт.

Анна Петрелиус, «Фонтанка.ру»