Строительный апокалипсис

Вся без исключения строительная отрасль умирает, сейчас агония. Полная смерть наступит через месяц–два. Около двадцати процентов трудоспособного населения останется без средств к существованию. Это не только строители, но и проектировщики, девелоперы, часть энергетиков, ремонтники, дизайнеры, мебельщики, производители стройматериалов и многие другие. Ни один из замороженных проектов не будет достроен. Под удар попадут все, кто начал участвовать в долевом строительстве. Ипотечные кредиты не будут возвращены. Это не сгущение красок, это констатация факта.

Модель жилищного строительства 1999-2008 гг. держалась на постоянном росте цен на недвижимость. Рост цен компенсировал нереальную ипотечную ставку, рост цен превращал квартиры в основной инвестиционный инструмент для всего населения. Это болезнь – название ей «МММ». Возврат к старой модели возможен. Для этого необходимо обвалить цены до уровня 1999 г., затем пережить небольшой период роста, теперь уже небольшой, и снова подойти к закономерному финалу. Есть ли другой путь?

Есть, и, к сожалению, он один. Это переход к той модели, которая принята во всем мире. Большая часть жилой недвижимости покупается рядовыми гражданами. У них в норме нет денег оплатить всю стоимость жилья сразу или даже за год-два. И тогда начинается ипотека. Если дом или квартира стоит 200 000 долларов, то ипотека на двадцать лет под три процента годовых приводит к выплатам 10000 долларов в год «тела» кредита и 6000 долларов процентов в первый год. Для семьи с доходом 1500 долларов в месяц на человека, то есть 36 000 в год, выплата 16 000 за ипотеку трудна, но реальна. Однако в России ставка по кредиту включает страновой риск. И если даже вернуться к докризисной ставке 12 процентов годовых, выплаты в первый год составят 10 000 плюс 24 000 за проценты. То есть, семья должна отдать весь доход за ипотеку. Это не просто нереально, это абсурд.

Сейчас государство декларирует некие меры по поддержке строительной отрасли, но они не дадут результата, если не будет сформирован нормальный рынок потребления, основанный на ипотеке. Имея воображение, не трудно представить результаты мер при отсутствии нормального спроса. Все они выглядят печально. Это либо поддержка компаний, так или иначе близких чиновникам, либо дотирование банков, снижающее ипотечную ставку, но все равно оставляющее ее нереально высокой. Не выход из положения и попытки загнать вниз цены на жилье размышлениями о том, какова справедливая цена квадратного метра. Дешевое и доступное жилье не одно и то же: эти понятия не отрицают, а дополняют друг друга. Цена на недвижимость должна быть адекватна ее расположению и качеству. Доступность недвижимости определяется ее ценой и возможностью получения разумной ипотеки. Для нормального функционирования рынка недвижимости необходимо предложение в широком ценовом диапазоне. Потребительский спрос сформирует объемы предложений в разных ценовых категориях.

Итак, необходим конкурентный рынок и дешевая ипотека. Что может сделать государство? Открыть банкам кредитную линию на сумму до ста миллиардов долларов. Это большие деньги. Но они есть и лежат в Стабфонде в том числе в зарубежных бумагах. Допустим, государство решает разместить эти средства в отечественных банках на поддержку ипотеки. Ставка размещения должна составлять полтора процента годовых. Эти средства размещаются целевым способом, для выдачи ипотечных кредитов. Итоговая ставка для потребителя не должна превышать 3 процента годовых. Получить такой кредит может любая семья, доходы которой позволяют обслуживать эту ипотеку. Кредиты могут выдаваться для приобретения нового и строящегося жилья или для замещения существующей ипотеки.

Для государства такое размещение выгодно отличается от безвозвратного дотирования процентной ставки или стройкомпаний. Ипотечное размещение дает существенный возвратный поток на последующие двадцать лет. Доходность полтора процента не сильно отличается от существующей доходности при размещении средств Стабфонда. Но если только посчитать налоговые платежи, которые сгенерируются работающей отраслью, то станет понятно, что это фантастически выгодное вложение для государства.

Для России это не только спасение строительной отрасли, но и миллион квартир. Миллион семей, которые станут нормально жить.

Это оптимальное внедрение существенных средств в экономику. Все эти деньги будут работать, они не пойдут на погашение внешних долгов, оставив нас ни с чем, они не будут разворованы, они не дадут кому-то необоснованно заработать за счет государства. Эти деньги пройдут через всю строительную цепочку, большая их часть будет выплачена в виде зарплат и снова будет инвестирована в экономику страны.

Обслуживание ипотечных кредитов - это замечательная работа и для банков, возможность сохранить персонал и перейти от ростовщических операций с нереальной процентной ставкой к реальному бизнесу.

Вот только времени для реализации всего этого уже почти не осталось. Счет идет не на месяцы, а на дни. Но надежда умирает последней…

Алексей Редозубов, девелопер