Спасти рядового дольщика

В условиях 30-40% замороженных строек игроки рынка недвижимости ищут новые пути для возврата доверия потенциальных клиентов. Власть надеется на действие закона: в апреле председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко объявил, что в течение года все петербургские застройщики, практикующие долевые схемы, должны перейти на работу по закону о долевом строительстве (ФЗ №214). Банки уповают на новые механизмы страхования, хотя большинство игроков рынка не склонны верить в их реализацию. Сами дольщики по-прежнему не рассчитывают ни на чью помощь.

Город заставит

К концу июня, как объявили городские власти, все строительные компании должны предоставить в комитет по строительству графики перехода на работу по 214-му закону. Тем временем отношение самих строителей к закону, до кризиса бывшее крайне отрицательным, ныне раздвоилось. С одной стороны, они по-прежнему недовольны многими его положениями. С другой, «работа по 214-му», если она ведется, становится для компании серьезным преимуществом, как в рекламе, так и в отношениях с банками, что в ситуации 50%-ного падения продаж исключительно важно.

Так, вице-президент АО «ЮИТ Ракенниус» Федор Цуринов отмечает, что даже те строители, которые только декларируют «работаем по 214-му!», получают хорошие бонусы в борьбе за покупателя. А по словам президента ИСК «Петрополь» Марка Лернера, банки сегодня соглашаются на проектное финансирование только при соблюдении застройщиком федерального закона.

«Что делать, город заставит нас работать по 214-му», - признает юрист петербургского филиала компании «Квартира.Ру» Мария Виноградова (часть квартир на своем объекте «Ладожский парк» компания продала по 214-му закону). «Работа застройщика по закону №214-ФЗ – очевидный плюс для дольщика, поскольку закон максимально защищает его интересы. Например, в случае банкротства застройщика ставит дольщиков в более выгодное положение по сравнению с другими кредиторами, поскольку согласно ему дольщики имеют залоговые права на землю и недостроенный дом, - рассказывает Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам холдинга RBI, продающего «по 214-му» квартиры в двух строящихся объектах. - А строительные компании, не желающие выполнять закон, ставят себя под угрозу уплаты административных штрафов и даже приостановки деятельности».

Илья Андреев, коммерческий директор ОАО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга», также декларирует приверженность правовым нормам: «Наша компания применяла этот закон в отношении всех проектов, реализация которых началась после его принятия. Невыполнение этого закона полностью останется на совести руководства строительных компаний. У нас тоже были определенные сложности, но это не повлияло на наши правила: действовать только в рамках закона».

«В настоящее время практически все компании, действующие на петербургском строительном рынке, переходят на работу по 214-ФЗ, - считает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. – Работа по 214-му особенно важна, если строители рассчитывают взаимодействовать с властями, так как при проведении жилищных госзакупок это является одним из основных условий. Доверие покупателей также выше к тем компаниям, которые готовы регистрировать договора в ФРС».

Часть застройщиков, чтобы не обременять себя дополнительной бумажной работой, предоставляет продажи по 214-му закону на аутсорсинг: например, продажей квартир в жилом комплексе «Финансист» занимается коммерческое управление ИСК «Петрополь», получившее это право от ООО «Кондратьевский». Часть занимается этим делом самостоятельно – так, в ООО «ГДСК» имеется свой специальный отдел для регистрации договоров. Но в целом, по данным различных экспертов, сегодня не более 20% петербургских строек практикуют «продажи по 214-му». И даже если осенью, как ожидается, Госдумой будут окончательно приняты поправки в 214-й закон и несколько смежных правовых актов («поправки Хинштейна»), в 214-ФЗ по-прежнему останутся моменты, которые заставят застройщиков выкручиваться в поисках того или иного пути обхода закона.

«Такие поправки, как замена взимания НДС госпошлиной, упрощение регистрации договоров, действительно побудят многие компании, работавшие по вексельным схемам и предварительным договорам купли-продажи, начать действовать в рамках правового поля, - считает Илья Андреев. – Но ряд пожеланий петербургских строителей федеральными законодателями не был учтен. Это, во-первых, возможность фиксации цены договора в условных единицах, что позволило бы застройщикам минимизировать валютные риски. И во-вторых, возможность установления гибких сроков оплаты договора – ведь сегодня застройщик не имеет возможности предоставлять клиенту рассрочку после того, как дом построен, хотя это невыгодно ни застройщику, ни покупателю».

«Сейчас, когда доля ипотеки существенно сократилась, длительная рассрочка более чем актуальна для покупателей. В законе это не учтено, - согласен Станислав Михайлов. – Кроме того, надо понимать, что когда компания-застройщик предлагает покупателю заключить договор в у.е., это означает, что застройщик нацелен на то, чтобы достроить дом точно в согласованные сроки. Объясняется это тем, что в абсолютном большинстве случаев себестоимость строительства формируется в привязке к иностранной валюте. Таким образом, застройщик гарантированно может закупить необходимые стройматериалы и завершить работы в срок».

Кто за все заплатит?

Между тем, в банковской среде переход на 214-ФЗ отнюдь не склонны считать панацеей для потенциальных дольщиков. По мнению президента Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ) Владимира Джиковича, закон дает дольщику возможность отзывать вложенные средства, он жестко штрафует застройщика за нелегальное привлечение средств или несоблюдение сроков, но он не спасет дольщика от главной опасности дня – от риска незавершения строительства.

«Если объект не достроен, а у застройщика денег нет, то 214-й закон никого не выручит. Чтобы уберечь дольщика от этой опасности, необходимо застраховать этот риск, создав структуру, аналогичную Агентству по страхованию вкладов банков (АСВ). Она бы формировалась из отчислений самих застройщиков, гарантировала дольщикам в случае недостроя возврат какой-то фиксированной суммы, соизмеримой со стоимостью квартиры, и самостоятельно достраивала объекты, привлекала кредиты или выступала бы по ним поручителем. Это могло бы вернуть доверие покупателей жилья к первичному рынку. Лучше всего, если бы это регламентировал закон, - уверен глава АБСЗ. – Конечно, пока строители не готовы к подобным мерам. Но напомню, что банки успешно прошли этот путь. Еще недавно Сбербанк не понимал, зачем ему отвечать своими деньгами за ошибки других банков. Когда же наступил кризис, все поняли, что проблемы одного банка влекут за собой кризис доверия ко всем другим, из-за чего активы теряют все. Кстати, такая же структура создана и в туриндустрии. Кризис – удачное время, чтобы и строителям об этом задуматься. На ранней стадии, возможно, в подобный фонд могло бы вложить и государство».

Однако эксперты, опрошенные «Фонтанкой», отнеслись к такой идее недоверчиво. «А кто за это все заплатит? – вопрошает Михаил Бимон, гендиректор консалтингового центра «Петербургской недвижимости». – В конечном счете, за это должен платить потребитель. Готов ли он к этому сейчас? Нет. Если дольщик хочет застраховаться, для этого есть страховые компании, пусть они и страхуют от недостроя».

Евгений Безлюдный, аналитик рынка недвижимости и специалист по оценке, предлагает разделить обманутых и пострадавших дольщиков. К первой категории он относит жертв двойных продаж или низкого качества строительства, делами которых «должна заниматься прокуратура». Вторых же, пострадавших только из-за финансовой несостоятельности застройщика, аналитик считает инвесторами, которые сознательно идут на определенные риски, вкладывая свои деньги. «До 50% дольщиков – игроки, которые хотят заработать на разнице цены квартиры в начале и в конце строительства. Это их собственный выбор. И много людей проиграют в этом бизнесе. Застраховать их риски можно, но как их оценить? Снизить риски бесплатно не бывает», - уверен эксперт.

Дмитрий Свительман, директор по аналитике ГК «Аверс», также полагает, что предложенный банками страховой механизм несостоятелен. «Сегодня это нереально: у строителей нет денег, какие могут быть отчисления в фонд? В принципе, да, его создание можно только приветствовать, но это хорошо в тучные годы. Думаю, что на самом деле, говоря о страховании, банки надеются на помощь государства в этом вопросе. Ведь кредитные учреждения тоже рискуют, что заемщики по ипотеке не получат свое жилье, увеличив на них долговую нагрузку. Но у государства – строгий бюджет, требующий заранее просчитывать даже потенциальные затраты. Поэтому если что-то подобное и будет, то нескоро, не раньше будущего года, - убежден аналитик. – Страховые компании сюда тоже не привлечь: они и в лучшие годы страхованием первичного рынка почти не занимались, а сейчас в страховании те же проблемы, что и везде – идет тихий передел рынка. Страховщики в эту проблему не входили и не пойдут».

Судя по всему, дольщики, которые пострадают в результате банкротств застройщиков и незавершения объектов, будут опять предоставлены сами себе. Так считает и глава регионального отделения Комитета помощи пострадавшим дольщикам Дмитрий Щупановский. По его мнению, 214-й закон, при всех его плюсах, не защищает от рисков недостроя. «214-й закон – это замечательно, и пусть строители на него переходят, этот процесс идет по всей России, и это хорошо. Но защиты от недостроя в нем нет. Вот мой дом сдан в 2005 году, но жить в нем нельзя до сих пор. Кто я – пострадавший дольщик или обманутый? Какая разница, как меня назвать? Контроль власти за ситуацией – никакой. Так что даже те, кто купит квартиры по 214-му закону, никаких гарантий успеха иметь не будут. Какой выход? Просто надо продавать только готовое жилье», - делает вывод бывший дольщик.

Анна Петрелиус, специально для «Фонтанки.ру»