Кризис в минус и в плюс

В Смольном уверены: кризис благотворно повлиял на строительную отрасль Петербурга. В ушедшем году вместо запланированных 2,7-2,8 миллиона квадратных метров жилья в городе ввели в эксплуатацию рекордные 3,2 миллиона «квадратов». Причем почти половину из этого числа удалось зарегистрировать в декабре. Что на самом деле вызвало такие рекордные показатели и чего ждать от строительного рынка в следующем сезоне, разбиралась «Фонтанка».

«Финансовый кризис, действительно, положительно сказался на вводе жилья, - прокомментировал вице-губернатор Александр Вахмистров. - С сентября мы начали встречаться со строителями и старались убедить их в том, что сейчас все силы нужно направить на завершение строящихся объектов, а проекты пока отложить. Это требовалось для того, чтобы снизить риски компаний в 2009 году». По словам Вахмистрова, сверх плана удалось ввести около полумиллиона квадратных метров, а это означает, что 20 тысяч человек получили свои квартиры раньше.

Кстати, по информации строительного блока, рекордные показатели были достигнуты не только за счет многоэтажных новостроек. В 2008 году постарались и частные домовладельцы, которые ввели в эксплуатацию почти 700 тысяч квадратных метров объектов так называемого «индивидуального жилищного строительства».

Но держать показатели 2008-го в 2009-м ни чиновники, ни строители не обещают. В строительных ведомствах даже не берутся делать прогнозы по вводу коммерческого жилья. В Смольном только обещают, что обязательства по бюджетному строительству выполнят. За счет городской казны будет построено около 400 тысяч квадратных метров жилья. Секвестировать эту статью расходов пока не планируют. Также город обязался выполнить свои обещания по строительству школ (их будет плюс 19), и культурных учреждений (должна быть закончена реконструкция Крюковых казарм для размещения Военно-морского музея и построен театр «Буфф»).

Правда, то, что строительная отрасль уже «встала», в Смольном старательно опровергают. Данные о том, что в Петербурге заморожено 85% строек, губернатор Вахмистров назвал неверными. По его словам, он каждые выходные объезжает городские стройки и видит, что техника и люди работают. «Если вы проедете и посмотрите, то поймете, что приостановлена работа максимум на 20% городских строек», - ответственно заявил Вахмистров.

Но эксперты, также курирующие строительные объекты, продолжают настаивать — в этой отрасли не все так благополучно. Аналитики уверены, что спад строительства ждет и жилую, и офисную недвижимость. По данным экспертов АРИН, в декабре-январе приостановили работу порядка 80% строек, находящихся на начальной стадии реализации.

О замораживании 85% строящихся объектов жилой недвижимости говорит и Ирина Солонова, директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer-Петербург. Правда, как замечают аналитики, приостановленные строительные работы вовсе не означают того, что проект заморожен — работа над ним может продолжаться в кабинетах или откладываться «на потом». «Чаще всего строители объявляют о переносе сроков», - поясняют в АРИН.

Всего, по данным АРИН, если бы суммировать все проекты, которые планировалось запустить к началу 2010 года, то было бы построено порядка 9,8 миллионов квадратных метров жилья. Скорее всего, полагают эксперты, примерно 90% из них останутся нереализованными — по крайней мере, к намеченному времени.

Официальный список несколько скромнее. По информации Зоси Захаровой, руководителя отдела проектов и аналитических исследований АРИН, о замораживании своих проектов заявили две компании - «Строймонтаж» и «Теорема», «Главстрой» «не готов начать строительство» комплекса «Северная долина» и застройку квартала «Юнтолово», компания «ЛЭК» о приостановке проектов не заявляла, но строительство на ее площадках попросту не ведется.

Корпорация «Строймонтаж» приостановила реализацию проектов, работы на которых еще не начались. Не намерен этот девелопер и покупать новые участки под застройку — во всяком случае, в течение 2009 года. Сейчас компания строит четыре элитных дома в центральных районах города (проект «Наб. Робеспьера, 32А» площадью 16 тыс. кв. м, инвестиции - $100 млн; проект «Малый пр. П.С., 79-81-83» площадью 14 тыс. кв. м, инвестиции - $85 млн; проект «Ул. Эсперова, 16» площадью 6000 кв. м, инвестиции - $30 млн; проект «Ул. Вязовая, 8» площадью 50 тыс. кв. м, инвестиции - $300 млн). Продолжается работа и по возведению нескольких жилых комплексов комфорт-класса - недалеко от проектируемого «Охта центра», а также в Курортном и Московском районах Санкт-Петербурга. «Теорема» замораживает неначатые проекты - жилищно-деловой комплекс «Охта Разлив» и жилой комплекс «Красные зори».

Вполне вероятно, по мнению Захаровой, что в ближайшее время о приостановке работ объявят еще три компании. «Дальпитерстрой» не открывает продажи в элитном жилом комплексе «Черняховский» (заявленный срок сдачи» - 2 квартал 2011 года). «ЮИТ Лентек» пока не начинает продавать квартиры в жилом комплексе Nova Vita (срок сдачи — 1 квартал 2011 года). «Сигма» не открывает продажи в доме на улице Доблести (заявленный срок сдачи — 2 квартал 2011 года).

Участники рынка предполагают, что в ближайшие полгода объемы строительства существенно сократятся. По мнению генерального директора Setl City Василия Селиванова — приблизительно на треть. «Уже сейчас очевидно, что 2009 год будет для строительного рынка проигрышным. Никаких новых начинаний, никакого развития не будет. И это очень плохо с точки зрения последующего восстановления темпов строительства: чем дольше продлится неопределенность, тем больший ущерб будет нанесен отрасли», - считает он. При развитии событий по оптимистическому сценарию - если все проекты, планируемые к сдаче в 2009 году, будут достроены - объем ввода жилья, по мнению Селиванова, составит не менее 2 млн. кв.м. Правда, все равно, «в 2010 году уже начнется плавный спад, а в 2011 очень вероятен провал по объемам ввода», - добавляет эксперт.

Еще более сложная ситуация на рынке коммерческой недвижимости. По оценке Николая Пашкова, директора по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург», большинство девелоперов приостановили работу над проектами бизнес-центров, находящимися на начальной стадии. «С уверенностью можно говорить о том, что остановленных строек не меньше 50, причем работу прекратили такие крупные инвесторы как A+Estate (группа ЛСР), «Адамант», «Главстрой», - комментирует он.

По прогнозам Пашкова, в 2009 году, вероятно, будет завершено около 20 объектов с суммарной площадью 150-200 тыс. кв. м. Но темпы заполняемости арендаторами новых офисных площадей снизятся, а конкуренция среди девелоперов усилится. Эта ситуация приведет к возникновению различных специальных предложений по аренде. С другой стороны, объем нового предложения в 2009 году значительно сократится за счет заморозки проектов или задержки ввода в условиях ограниченного финансирования, что приведет к ограничению возможностей выбора с точки зрения арендатора.

Всего на 2009 год запланирован ввод почти 70 проектов офисных зданий классов А и В, для 30 из них вероятность реализации на данный момент ниже 50%. Таким образом, ожидается перенос ввода или отказ от реализации 40% заявленных проектов, предполагает Пашков.

По данным компании Colliers International, доля вакантных площадей выросла по сравнению с началом 2008 года более чем в 2,5 раза – с 5,1% до 13,7%. Количество пустующих площадей в офисах класса А и В за этот же период увеличилось в 4,5 раза – с 30 000 квадратных метров до 130 000 квадратных метров. По оценкам экспертов, объем строительства в 2009 году может составить около 320 тысяч квадратных метров офисов класса А и В - вместо ранее заявленных 674 тысяч квадратных метров.

Стоит отметить и то, что строительные компании, ведущие одновременно несколько проектов, стремятся аккумулировать средства и жертвуют менее значимыми объектами. Например, как сообщил Виталий Виноградов, директор по маркетингу компании «Лидер», этот девелопер приостановил возведение бизнес-центра в городе Всеволожске, для того чтобы направить освободившиеся средства на строительство начатых жилых комплексов. Однако работы по строительству бизнес-центра «Башня» на площади Конституции пока продолжаются.

Прогнозы по складской недвижимости также неутешительны. Эксперты ожидают, что в 2009 году будет введено около 300-350 тысяч квадратных метров таких площадей, что составляет не более 30% от заявленных.

Если говорить о торговой недвижимости, то, по данным Knighth Frank, в четвертом квартале 2009 года часть проектов была заморожена (22% арендопригодной площади всех проектов), часть (не менее 35% арендопригодной площади всех проектов) - перенесена на более поздние сроки.

Ряд проектов торговых центров (как правило, на стадии разработки концепции и проектирования) заморожены, в первую очередь это - объекты холдингов «Адамант» и «Макромир». Кроме того, прекратили работы и иностранные девелоперы - итальянская Margheri Group (первая очередь МФК «Невский Сити»), а также австрийский девелопер Meinl European Land (ритейл-парк «Cеверный Молл»).

Кира Обухова,
Маша Могилевская,
«Фонтанка.ру»