Финансисты поспорили о недвижимости

Эксперты Сбербанка уже к сентябрю 2009 года ожидают падение цен на жилую недвижимость до 40 процентов. Иное мнение у аналитиков петербургской компании «Арсагера»: обличая специалистов крупнейшего банка России в непрофессионализме, они уверены в стремительном росте стоимости квартир. Уже в ближайшей перспективе жилье, по их оценкам, должно подорожать более чем в два раза.

Аналитиков и Сбербанка, и управляющей компании можно заподозрить в необъективности. Банкиры существенно ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов, объяснив это, в том числе, низкой ликвидностью дешевеющей недвижимости как объекта залога. А «Арсагера» управляет паевым фондом, за счет которого немалые средства были инвестированы в еще недавно стремительно дорожавшие квартиры. Если прогнозы Сбербанка сбудутся, держатели паев могут потерять вложения.

Столичные пузыри

Эксперты Сбербанка рисуют два сценария развития рынка недвижимости. По первому до конца 2009 года цены в среднем по России опускаются до уровня начала 2007 года, по второму – до уровня конца 2006 года (то есть те, кто вложил средства в жилье, теряют доход от своих инвестиций). Общее же падение стоимости квартир на первичном рынке составит от 25 до 42 процентов.

Отдельно по Санкт-Петербургу прогноза нет, а вот в Москве снижение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости будет более значительным, чем в среднем по стране – 47-60 процентов к III кварталу 2009 года относительно последнего квартала года минувшего. Это объясняется, прежде всего, менее значительным ростом региональных рынков в период подъема. То есть в Москве цены на квартиры на лето-осень 2008 года представляли раздутый до предела пузырь. Рынок жилья в Санкт-Петербурге не так далеко ушел от столицы, а потому, если верить экспертам Сбербанка, можно смело ожидать, что к сентябрю-октябрю наступившего года цены на петербургские квартиры снизятся раза в два.

Эксперты Сбербанка оценивали не только российские тенденции, но и рынок недвижимости за рубежом. «В основе финансового кризиса в США лежит падение цен на рынке жилья. Резкое снижение цен на жилье характерно для экономик тех стран, которые в последние годы пережили бум кредитования, сопровождавшийся отрицательным балансом текущих операций, а значит, и большим притоком капитала. В отдельных странах падение было весьма значительным: в Латвии - более чем на 33 процента, в Эстонии и Ирландии – на 14 процентов». Описываемая ситуация характерна и для России.

Нынешнее поколение будет жить?

Совсем иные прогнозы дают аналитики УК «Арсагера». Они уверены, что в 2009 году стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге увеличится на 3,6 процента, в 2010 – еще на 52,1, а в 2011 составит аж 164,2 тысячи рублей за кв. метр (в 2,2 раза выше средневзвешенной цены за 2008 год).

Такие оценки в «Арсагере» сделали, исходя из предполагаемого снижения объемов ввода нового жилья и роста спроса на него, причем спроса платежеспособного. Немалые деньги на покупку новых благоустроенных квартир, по мнению аналитиков, у петербуржцев должны появиться благодаря инвестиционным проектам города – этот раздел аналитического отчета напоминает рекламный проспект городской администрации. Росту спроса на квартиры будет способствовать реализация проекта «Охта центр», строительство Западного скоростного диаметра, Орловского тоннеля, «Морского фасада», а также приход в город иностранных автопроизводителей (построенные заводы которых пока остановлены). «Мы ожидаем, что к 2011 году средняя величина номинального дохода должна достичь 13 475 долларов в Санкт-Петербурге и 10 538 долларов в России. Рост доходов населения будет стимулировать спрос на недвижимость», – уверены аналитики.

Увеличится спрос, по их мнению, и за счет «реставрации» ипотеки: «В текущей ситуации выдача ипотечных кредитов практически остановилась. Однако, когда через 6-12 месяцев рынок кредитования оживет, в Санкт-Петербурге это направление будет вновь развиваться более быстрыми темпами, чем в целом по России», – считают специалисты «Арсагеры».

Также вырастут и цены на аренду жилья, а вложения в рентную недвижимость (квартиры, которые строятся или покупаются для сдачи в наем) станут очень рентабельными. В 2009 году доходность инвестиций составит, по мнению аналитиков управляющей компании, 8,3 процента годовых, а уже в 2010 году должна возрасти аж до 58,3 процента!

Путин, ты не прав?!

Оценивая глобальное улучшение жизни петербуржцев, аналитики управляющей компании «забыли» и про девальвацию, которая уже обесценила рублевые доходы россиян на 12 процентов, и про увеличение безработицы, и про снижение заработной платы. Не учтено также, что вторичный рынок жилья увеличится за счет квартир, отобранных банками у не вернувших ипотечные кредиты граждан и выставленных на продажу. Тут просто нужно вспомнить американский сценарий.

Однако, все иные исследования в управляющей компании считают неправильными, как и действия властей. «Отдельно следует отметить непрофессиональные исследования ряда аналитиков, в частности, Сбербанка России, качество которых не выдерживает никакой критики, – говорится в заявлении правления УК «Арсагера». – В рамках нашей компании за такой материал было бы стыдно даже практикантам. Единственный способ предотвратить резкий рост цен – увеличить предложение. Борьба с ростом цен административными методами в условиях дефицита – полная глупость!».

Главный редактор банковского портала Finnews Владимир Шевченко не исключает, что специалисты управляющей компании исполняют заказ руководства по привлечению новых клиентов и удержанию старых. «Арсагера» занимается закрытыми ПИФами недвижимости и открытыми ПИФами акций. Падение цен на недвижимость и акции приводит к потере денег клиентами компании. Вот и пытается УК убедить всех в неизбежности дальнейшего роста цен на недвижимость и акции, чтобы предотвратить отток существующих клиентов, а заодно привлечь новых».

Заметим, что это не первая подобная оценка рынка со стороны УК «Арсагера». Еще в конце августа компания заявила, что кризис – «отличный момент купить акции, стоимость которых на сегодняшний день существенно занижена. Правительство России могло бы так же воспользоваться сложившейся ситуацией. Более эффективным способом освоения средств госфондов, по сравнению с их вложением в зарубежные активы, стало бы возвращение в государственную собственность части акций некогда приватизированных предприятий. Со временем, учитывая фундаментально сильную экономику российского бизнеса, эти активы можно будет вновь приватизировать с выгодой для государства», заявлял заместитель председателя правления УК Евгений Чистилин.

Чей анализ правильный – покажет время. Пока же ни один из прогнозов «Арсагеры» не сбылся: за прошедшие четыре месяца индекс РТС снизился в 2,23 раза. Цена на паи ОПИФА «Арсагера – фонд акций» за три месяца снизилась почти на 47 процентов, за полгода – на 70 процентов. Индекс БН (стоимость жилья на первичном рынке) за октябрь-декабрь упал почти на 8 процентов.

Павел Нетупский,
Фонтанка.ру