Рынок офисной недвижимости замер

Сделок практически нет, как нет и четких ориентиров в области цен ни у покупателей, ни у продавцов. Как долго продлится такая ситуация - предсказать не берется никто. Размышления экспертов писаны вилами по воде. Любая попытка ответить на вопрос, как пойдут дела у владельцев бизнес-центров и арендаторов, включает в себя многочисленные «если».

«Рынка офисной недвижимости сегодня не существует, - категорически заявил Игорь Водопьянов, глава УК «Теорема». – На нем табличка висит "Ушел на базу" или – точнее – "Закрыт на переучет". Сделок не совершается». «Сейчас практически нет никаких сделок, те, что есть – это уже начатые раньше, которые надо завершить», - поддерживает его Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb.

По общему мнению экспертов, сегодня рынок офисной недвижимости стал «рынком покупателя». «Говорить о влиянии покупателя будет справедливо даже для рынка аренды, где условия всегда диктовал арендодатель», - комментирует Лазутин. Но определить, насколько снизились цены, эксперты не берутся. «Сейчас все ставки – обсуждаемы», - поясняет Дмитрий Свительман, генеральный директор компании «Аверс-аналитика». По мнению Лазутина, сегодня диалог покупателя офисной недвижимости и продавца больше всего напоминает игру в покер – ни у одной, ни у другой стороны нет понимания равновесной цены, а, следовательно, торговаться им попросту не о чем. Впрочем, Игорь Водопьянов мнения аналитиков не подтверждает – по его словам, рублевая ставка аренды пока не изменилась.

Все эксперты и участники рынка отмечают тенденцию к пресыщению и снижение интереса к бизнес-центрам классов А и В. Стремясь сэкономить, компании сокращают офисные площади. «Сейчас все стараются оптимизировать свои расходы, поэтому делают разные неожиданные открытия – например, что им не нужна вторая комната для переговоров, и от нее можно оказаться. Таких примеров очень много», - рассказывает Алексей Лазутин. «Покупатели и арендаторы интересуются, в основном, офисами площадью менее 50 квадратных метров. Интерес к офисам площадью 200-500 квадратных метров и более упал почти до нуля», - заявляет Борис Мошенский, генеральный директор Maris Properties in association with CBRE.

Повысился интерес к бизнес-центрам класса С и недвижимости, которая находится вне категорий. Правда, о массовых переездах речи пока не идет, поскольку перенос офиса на новое место – предприятие весьма затратное. «Это невыгодно никому – ни владельцу недвижимости, ни арендатору», - поясняет Дмитрий Свительман. «Владельцы офисной недвижимости будут стараться как можно дольше удерживать арендаторов, всячески идя им навстречу, - добавляет Лазутин. – Собственники тоже будут выкручиваться всеми способами – например, сдавать часть своих помещений в аренду».

Иногда освоение более дешевых пространств проходит поэтапно. «Известны случаи – их вполне достаточно - когда компания сохраняет представительский офис площадью 70-100 квадратных метров в каком-нибудь престижном бизнес-центре. А основные помещения переводит туда, где подешевле», - рассказывают участники рынка.

В самом тяжелом положении на рынке сегодня оказались строящиеся бизнес-центры, консервация которых потребует больших затрат. «Их все равно придется достраивать, а, следовательно, и кем-то "заселять". Сегодня заполняемость нового центра на 50% считается хорошим результатом», - рассуждает Свительман. По словам Лазутина, для привлечения арендаторов сейчас разрабатываются различные льготные схемы – например, на рынке появилось понятие «арендные каникулы». «В тех случаях, когда, к примеру, арендуется еще не до конца отремонтированное помещение, арендатор плату за период ремонта не вносит – этот промежуток времени и называется "каникулами"», - поясняет он.

Как будет развиваться ситуация на рынке дальше, эксперты предсказать не берутся. «Нужны какие-то объективные показатели, чтоб и собственник, и арендатор понимали, на каком они свете находится, - высказал свою точку зрении Свительман. – А пока их нет, поскольку нет сделок. Рынок стоит». По мнению эксперта, какого-то прояснения можно ожидать, в лучшем случае, в конце первого квартала 2009 года.

По мнению Лазутина, какие-то равновесные цены на рынке офисной недвижимости могут появиться на рынке только ближе к седине лета 2009 года – тогда можно будет делать какие-то выводы и строить прогнозы. Впрочем, то, что в течение всего следующего года сделок будет совершаться намного меньше, и «все они будут вынужденные», эксперт утверждает уверенно.

Игорь Водопьянов от попыток предсказать судьбу рынка оказался. «А как можно спрогнозировать, как будет развиваться мировой кризис? – поинтересовался он. – Могу только сказать, что у нас в стране все будет происходить намного жестче, чем в Европе и в Америке».

Борис Мошенский предложил два варианта развития рынка офисной недвижимости. Если кризис закончится в 2009 году, тогда на рынке останутся существующие сегодня 1,5 млн. квадратных метров качественных офисов, уже имеющихся в Петербурге, плюс тот небольшой объем, который вышел на рынок в 2008 году. По его мнению, в этом случае спрос на недвижимость превысит предложение уже к концу 2009 года, и оживления рынка можно ожидать с начала 2010. В том случае, если рецессия продолжится, существующих площадей вполне хватит до 2011-2012 года и рынок офисной недвижимости замрет надолго.

Арендные ставки, по мнению Мошенского, в предстоящем году могут снизиться на 20-30%, а в случае продолжения девальвации рубля и привязки соответствующих расчетов к евро и доллару - на 50%. «ЦБ взял курс на удешевление рубля, при том, что 80-85% рынка до сих пор были в рублевой зоне. Если девелоперы вновь захотят вернуться к доллару и евро – а это очень вероятно – и эти валюты будут расти по отношению к рублю, то арендные ставки в 2009 г. упадут на 50% и более. Мы все помним 1998 год – тогда 99% офисов арендовались по валютным ставкам, и они упали за полгода как раз вдвое», - заметил он.

Кира Обухова,
Фонтанка.ру