Ответ строителей Смольному

Какой смысл вкладывает Смольный в слова “Строительную отрасль в беде не оставим”, окончательно стало ясно на VI Съезде строителей. Однако корреспондент “Фонтанки” не нашел среди участников рынка тех, кто положительно или хотя бы без скепсиса отнесся к начинаниям властей.

Для поддержки отрасли правительство Петербурга предложило меры, уже вызвавшие очень неоднозначную реакцию застройщиков. Это — выкуп квартир для очередников по фиксированной ставке в 47 300 рублей за квадратный метр и создание частно-государственного партнерства по завершению строительства жилья на земельных участках, находящихся в собственности у строительных компаний. Прозвучали и еще два обещания — поддержать компании, нуждающиеся в привлечении кредитов, и помочь строителям снизить затраты на инженерное обеспечение их объектов.

«Мы у вас квартиры купим...»

По общему мнению участников строительного рынка, квартиры эконом-класса, которые собирается выкупать город, продаются в первую очередь. «Это предложение из области фантастики — найти в домах с 70% степенью готовности (а именно в них и предполагается покупать жилье) непроданные высоколиквидные квартиры», - прокомментировали инициативу Смольного в компании «Строймонтаж». Несколько дней назад почти дословно повторили позицию ведущих строительных компаний и представители малого строительного бизнеса, и, наверное, это — единственная позиция, по которой между двумя «полюсами» рынка не возникает споров.

К тому же предложенная Смольным схема оплаты, по мнению участников рынка, попросту не имеет смысла. «Предполагается, что 30% стоимости выплатят сразу, а остальные 70% - только после того, как квартиры будут приняты Госкомиссией. Но этим сводится на нет само понятие дисконта, - прокомментировал это начинание Дмитрий Боголюбов, директор по связям с общественностью корпорации «Строймонтаж». - Идея и суть дисконтных продаж — получить денег поменьше, но зато побыстрее. А здесь выплаты недостающей суммы придется ждать еще около полугода».

«Заявленная цена, как минимум, на 30% процентов ниже рынка. Она близка к себестоимости строительства. Участие в такой инициативе города будет интересно только компаниям, находящимся на грани банкротства, - считает Николай Лавров, заместитель генерального директора "АН "Бекар". По его мнению, возможны два варианта развития событий. Первый - под этот заказ специально будут строить дома на окраинах, и в таком случае возможен или выкуп квартир года через два, или по типу долевого партнерства государство сейчас выделит организации деньги на строительство такого дома. «Но в этом случае подрядчики постараются извлечь прибыль и из этого заказа, и тогда это, конечно, будет некачественное дешевое жилье в удаленных районах или в местах, где земля недорогая», - предупреждает он. При развитии событий по второму варианту - застройщики откажутся продавать квартиры по такой низкой цене. «Строителям важно не просто окупить свои расходы на строительство, но и получить прибыль. При продажах по заявленной цене ни о какой сколько-нибудь существенной прибыли разговора быть не может. Пойти на такой шаг могут только банкротящиеся компании, которые за эту цену могут продать более-менее качественные объекты», - считает Лавров.

Правда, по мнению Андрея Тетыша, председателя совета директоров АРИН, реализация такой программы могла бы существенно помочь с решением жилищных вопросов в Петербурге. «Бюджет города получает квартиры для социальных целей: расселение ветхого и аварийного фонда, жилье для военнослужащих, очередников, льготников – по крайне привлекательной цене. Это поможет решить не только текущие вопросы, но и часть застаревших проблем в данной сфере», - рассуждает Тетыш.

С точки зрения Александра Лелина, генерального директора компании «Ленстройтрест», предложенные правительством города меры попросту «убьют строительную отрасль». Во-первых, на выкуп квартир по цене ниже себестоимости согласятся, по его мнению, только те компании, которые находятся на грани банкротства, и факт их существования будет серьезным ударом по репутации отрасли в целом. «Откуда взялась эта цифра - 47300? Почему именно она? Почему не 216, к примеру, рублей и 18 копеек за метр?» - недоумевает он и предупреждает: «Цифра, установленная для России в целом, неприменима к отдельным регионам. Для каждого города стоимость жилья должна рассчитываться отдельно, с учетом специфики региона».

«Мы за вас дома достроим...»

Не менее опасна, с точки зрения Лелина, и другая мера — строительство жилья на участках, принадлежащих инвесторам. «По схеме, которую нам предлагают, в пользу застройщика переходит 30% построенного жилья, а город забирает себе 70%. Почему такие цифры, почему хотя бы не 50% на 50%? Это предложение — просто гвоздь в гроб строительного рынка», - считает он.

«Решение, которое выглядит, как очень близкое к абсолютно неправильному, - поддерживают инвестора Тетыш. - Я ни на одну минуту не верю, что городским чиновникам удастся без проблем и дополнительных затрат достроить дома, с которыми не справились строительные компании». Для того чтобы завершить строительство в бюрократическом аппарате городской власти, как отмечает эксперт, нет ни специалистов, обладающих необходимой квалификацией, ни структур, способных к подобной деятельности. Также не существует ни мотивационных основ, ни экономических рычагов, способных сделать действия чиновников эффективными в реализации проблемных проектов. По мнению специалистов АРИН, реализация данного заявления создаст в бюджете города «черную дыру», в которую бесконечно и бесцельно будут уходить деньги. Ситуация с очень большой долей вероятности будет напоминать советскую государственную систему строительства, когда один дом строился по 10-15 лет.

«Рост кредитов остановим, энергетиков усовестим...»

На прозвучавшее на Съезде строителей обещание Валентины Матвиенко «договориться с руководством страны о принятии программ по субсидированию ставок кредитов строительным организациям, которые исчерпали залоговые резервы» отрасль отреагировала скептически.

«К сожалению, даже Валентина Матвиенко не может влиять на Центральный банк России, а именно от его ставок и зависят ставки других банков. Кроме того, ставки сейчас часто повышаются, так как у банка просто нет денег на кредиты, они делают все, чтобы люди за этими кредитами не обращались. Это своеобразная экономия средств с сохранением имиджа (признаться, что у банка денег нет, равносильно гибели). Поэтому мне сложно представить, каким образом губернатор сможет повлиять на этот процесс», - ответил корреспонденту «Фонтанки» Николай Лавров.

В корпорации «Строймонтаж» к самой идее отнеслись положительно. Правда, Дмитрий Боголюбов напомнил, что еще в октябре Владимир Владимирович Путин обращался к банкам с просьбой не повышать процентные ставки по кредитам, а с тех пор ставки выросли, по меньшей мере, вдвое. «Это очень хорошие и правильные слова, но хотелось бы, наконец, перехода от слов к делу», - заметил он.

Заморозка ставки тарифов за подключение к инженерным сетям с 1 января 2009 года - идея, по всеобщему признанию, очень хорошая. «Это - своевременная мера, которая облегчает жизнь застройщикам, работающим в центре города. Сейчас очень много домов находятся на стадии сдачи в эксплуатацию - ее не может быть, пока дом не подключен к инженерным сетям. Решение губернатора может ускорить сдачу домов в эксплуатацию в центре города, где они очень востребованы», - замечает Николай Лавров.

Впрочем, и это обещание Смольного вызывает скепсис. «Идея выглядит красиво, но, вероятнее всего, ее практического воплощения не будет. Если бы это решение еще подразумевало и реальную ответственность Ленэнерго за готовность технической стороны вопроса подключения, можно было бы рассчитывать на положительный результат», - сомневается Андрей Тетыш. По его сведениям, пока у Ленэнерго нет четкой программы действий по строительству необходимой инфраструктуры. Кроме того, отмечает эксперт, тариф фиксируется и сейчас, а проблема состоит в том, что итоговая стоимость подключения зависит от конкретной технической ситуации на каждом конкретном объекте.

Вперед, к натуральному хозяйству?

Разрабатывая стратегию выхода из кризиса, авторы программы (Минрегионразвития – прим. ред.) почему-то забыли о производителях стройматериалов. «Стратегия развития индустрии стройматериалов – так и осталась "документом на выходе", приостановленным в результате кризиса. А между тем кризис коснулся этой отрасли не в меньшей степени, чем собственно строителей, и без ее подъема ситуации не переломить», - заявила на VI Съезде строителей Петербурга вице-президент Российского союза строителей Лариса Баринова.

По словам Игоря Левита, генерального директора группы компаний ЛСР, производители стройматериалов первыми приняли на себя удар. «Сокращение объемов продаж на 20-30-40% - это крайне чувствительно для производства стройматериалов, поскольку эта отрасль не столь маржинальна, как, например, девелопмент», - считает он. По мнению эксперта, острый дефицит средств у девелоперов приводит к образованию задолженности за уже поставленные стройматериалы, которая исчисляется сегодня сотнями миллионов рублей. «Мы, со своей стороны, готовы к гибким мерам, пусть только покупатели не прячутся, а приходят к нам решать эти проблемы. Не стоит сверх прочего доводить ситуацию еще и до того, чтобы арбитражные суды были завалены исками о просроченных платежах», - отмечают в ЛСР. «У нас в Петербурге все еще не так плохо, как могло бы быть, или как в Москве», - добавил президент Ассоциации «Абетон» Владимир Филиппов. «Мы пережили времена бартера, можем к нему вернуться и сейчас», - доверительно сообщил он.

Несмотря на то, что городские власти упорно заявляют, что «необходимо сделать все для того, чтобы избежать перехода на бартерную систему оплаты», на строительном рынке расцветает натуральное хозяйство. Прямо об этом строительные компании стараются не говорить, но сходятся на том, что «бартер очень активно возвращается на рынок».

При этом, по сведениям «Фонтанки», бартерные схемы оплаты применяются уже не только при расчетах с поставщиками, но — в некоторых случаях — квадратными метрами выплачивают зарплату и персоналу. «Переход на такую систему оплаты начался около месяца назад, и это, безусловно, свидетельствует о том, что ситуация на рынке нездоровая», - пояснил «Фонтанке» источник, попросивший не называть его имени и «воздержаться от конкретных примеров».

Что делать будем?

По мнению Игоря Левита, целесообразно было бы часть бюджетных средств, запланированных на выкуп жилья в готовых или почти готовых объектах, направить на приобретение жилья в будущих проектах, с поэтапным финансированием на протяжении строительства.

«Если государство будет софинансировать вновь начинаемые проекты, это даст строителям дополнительные средства для перспективного развития, что позволит по-прежнему обеспечивать жителей города жильем, сохранит строительную отрасль и предотвратит вынужденный уход с рынка ряда компаний, а значит – череду социальных проблем. В таких новых объектах девелоперы, действительно, смогут продавать государству жилье по низким ценам, учитывая начальный строительный цикл, а также возможное объективное снижение издержек, которое может принести финансовый кризис. Кроме того, имея гарантированные бюджетные поступления, застройщики могут в значительной степени отказаться от дорогого заемного финансирования, что также будет сдерживать себестоимость и, как следствие, рост цен», - считает директор ЛСР.

Иначе, опасается инвестор, рынок будет попросту выметен — город скупит ликвидное жилье в домах с высокой степенью готовности, но новые объекты сдаваться не будут — большинство начатых строек на сегодняшний день, по его словам, уже заморожены. Следовательно, «спрос будет расти, а резко и значительно сократившееся предложение спровоцирует повышение цен».

Пока реакция Смольного на предложение руководителя группы ЛСР свелась к обещанию «обсудить и рассмотреть такую возможность». Но, как замечает Дмитрий Боголюбов, такое намерение — уже позитив.

Кира Обухова,
Фонтанка.ру