Рынок ждет, у кого нервы сдадут

На рынке недвижимости - затишье. Строители удерживают цены, покупатели — ожидают их снижения. Риелторы - прослойка между этими двумя слоями общества - уязвимы как никогда. Мнение продавцов недвижимости о ситуации на рынке выслушал корреспондент «Фонтанки».

По самым оптимистичным прогнозам, стагнация на первичном рынке продлится до конца 2009 года. «Это в том случае, если за лето ничего не случится», - уточняет Дмитрий Щегельский, президент-элект Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В случае, если произойдут какие-либо экономические потрясения, ожидать того, что рынок «проснется» раньше весны 2010 года, по мнению эксперта, не приходится.

Ситуацию усугубляет то, что никто не может более или менее внятно предсказать, как будут развиваться события в экономической сфере. Аналогия с 1998 годом не работает. «Тогда все было ясно, - рассуждает Щегельский. - Обвал цен произошел сразу и вдруг, а на этот раз ничего не понятно. Никто пока всерьез не разорился, поэтому неизвестно — то ли кризис ползучий и наступит постепенно, то ли его вообще нет. И где мы находимся — уже на дне или на пути к нему, тоже непонятно. Все ждут».

По словам Щегельского, на рынке царит атмосфера полного и взаимного недоверия — строители считают, что их обманывают риелторы и банки, покупатели — что их обманывают риелторы и строители, банки — что и те, и другие и третьи. «Рынок очень долго не осознавал, что происходит, - грустно констатирует Щегельский. - Подвижки в сознании строителей произошли только в ноябре». «Мы писали о том, что будет кризис, еще весной, но никто нам не поверил», - замечает Екатерина Романенко, президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

По неофициальным данным, цены на квартиры на первичном рынке понизились на 20%, в некоторых случаях — снижены и на 40%. «Все зависит от степени готовности дома, - поясняет Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риелтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области. - Компании стараются быстро продать самые ходовые квартиры, чтобы привлечь средства под окончание строительства. На первом этапе цены могут быть снижены и основательно, весь вопрос — хватит ли потом денег закончить стройку». По его мнению, наиболее уязвимыми в ситуации экономического кризиса окажутся крупные компании, одновременно реализующие несколько проектов. «Считается, что пострадают небольшие предприниматели, но вряд ли события будут развиваться именно так, - полагает он. - Те, кто строит один-единственный дом, его закончат. Трудно придется застройщикам, у которых очень большая ответственность перед дольщиками. Не исключено, что именно им и придется скидывать цены, чтобы довести объекты до завершения».

Рынок вторичной недвижимости, по словам экспертов, более хаотичен, поэтому ситуация на нем меньше поддается анализу. В общих чертах, по мнению Щегельского, картина складывается аналогичная рынку «первички», с той разницей, что владельцы квартир могут не продавать их значительно дольше, чем строители. «На рынке "вторички" покупатели и продавцы тоже ждут — а что будет дальше. Видимо, весной произойдет некое откровение, после чего рынок оживет», - предсказывает Щегельский.

Последствия политики выжидания - количество сделок на рынке недвижимости сократилось, по словам Екатерины Романенко, председателя Ассоциации риелторов, более чем наполовину. Уменьшилась и доля сделок, совершаемых с помощью ипотечного кредитования — с 15-20% до 2%. Впрочем, о массовых увольнениях и сворачивании деятельности риелторы пока не говорят.

Пути развития рынка риелторских услуг эксперты видят в расширении спектра деятельности по продажам зарубежной недвижимости — в 2009 году в структуре Ассоциации предполагается создать Комитет, который будет специализироваться именно на этих продажах, а также в партнерстве с государством. «Мы нашли взаимопонимание с Жилищным комитетом по программе расселения коммуналок, - рассказывает Павел Созинов. - И будем расширять эту сферу деятельности».

По словам Созинова, раньше специалисты Жилищного комитета воспринимали проблему расселения коммунальных квартир «излишне теоретически», но «нам удалось донести до них позицию риелторов, и теперь мы понимаем друг друга с полуслова», - оптимистично сообщает он. Впрочем, как отмечает Созинов, еще существуют проблемы с Горжилобменом - «но они скоро будут решены» - и с банками. «С банками отношения необходимо наладить, поскольку каждая вторая сделка по расселению может быть осуществимой только с помощью привлечения кредитных средств», - комментирует он.

Частно-государственное партнерство по выкупу квартир ниже себестоимости, по мнению риелторов, не окажет на рынок ни малейшего влияния. «Выкуплены будут одно- и двухкомнатные квартиры в панельных домах с отделкой, то есть именно те, которые быстрее всего «вымываются» из листингов, а значит в домах с высокой степенью готовности их будет не найти. Серьезные компании на продажу квартир по цене ниже себестоимости не пойдут, да они и не строят панельного жилья — у них более комфортные дома», - рассуждает Павел Созинов. Следовательно, полагает он, в программе примут участие небольшие строительные компании, да и к тому же заявленные к покупке 4000 квартир можно будет найти только в домах с отдаленным сроком сдачи. «И тут возникает вопрос: а как застройщик будет продавать остальные, менее ходовые квартиры? И где он возьмет средства, чтобы закончить строительство? - интересуется Созинов. - Если те квартиры, за счет продажи которых строится дом, выкупят по цене ниже себестоимости, то у застройщика не будет денег даже на то, чтобы подвезти кирпич на стройку».

«Эти квартиры попросту не будут выведены на рынок, - замечает Щегельский,. - Предложение самого ходового жилья уменьшится на 10%, но на ценовую ситуацию это едва ли повлияет». «Самым крупным застройщиком в городе был и остается бюджет Санкт-Петербурга, - поддерживает Созинов. - Вы когда-нибудь видели в продаже квартиры из бюджета? Такая же ситуация получится и здесь — эти квартиры на рынок не попадут, а прокрутятся в каких-то городских программах. Вот и все».

Наиболее сильно, по мнению экспертов, кризис скажется на сегменте элитного жилья. По оценкам риелторов, произойдет расслоение этого сегмента — на действительно элитное жилье, цена на которое устойчива при любых катаклизмах, и все остальное. «Элитного жилья не должно быть много, его всегда не хватает, и на него всегда есть спрос, - поясняет Щегельский. - А все остальное, которое у нас принято называть элитным исключительно для того, чтоб оправдать высокую цену, перейдет туда, где оно и должно быть — в комфорт-класс, в бизнес — и цена на него будет подвержена общерыночным колебаниям».

В целом, как замечают риелторы, кризис должен немного оздоровить рынок недвижимости. «У нас сложилась ситуация, когда спрос формировали строители, вместе того, чтоб откликаться на требования потребителей. Они диктовали стиль жизни, как хотели». «Это же немыслимо, - возмущается эксперт. - Строить дом на Бадаевских складах (комплекс "Империал" компании ЛЭК — прим. ред.) и позиционировать его как комфорт или бизнес-класс». По мнению Щегельского, сейчас «все будет расставлено, наконец, по своим местам».

Елена Алексеева,
Фонтанка.ру