Девелоперы бьют тревогу

Участники рынка коммерческой недвижимости вырабатывают стратегию выживания. Из-за снижения платежеспособности не за горами уменьшение спроса арендаторов на офисы и торговые помещения. Об этом предупреждают и эксперты рынка. Мнение девелоперов и аналитиков выслушал корреспондент «Фонтанки».

На рынке выделились сторонники двух тактик. В меньшинстве оказались те, кто предлагает не поддаваться панике и приступать к новым проектам, которые находятся на «бумажной стадии» реализации. «Если начать их сегодня, то через 2-3 года компании, рискнувшие вложить средства в новые объекты, выиграют», - считает, например, Вера Сецкая, президент GWA Savyer. «Сложно будет тем, кто отложит пре-девелопмент», - поддерживает ее председатель совета директоров компании GVA Sawyer, генеральный директор компании, управляющий инвестиционным фондом Rutley Russia Property Fund Камерон Ф.Сойер.

Большинство участников рынка считает, что начатые проекты безопаснее заморозить — независимо от того, на какой стадии реализации они находятся. «Разумеется, если кому-то посчастливилось найти деньги, то он, конечно, должен начинать новый проект — может, ему и здесь повезет, - высказал свою точку зрения Игорь Водопьянов, управляющий УК «Теорема». - Но мы предпочли закрыть все наши проекты, кроме тех, которые уже действуют». Напомним, что эта компания недавно остановила работу по созданию четырех бизнес-центров, многофункционального комплекса «Охта-Ралив», делового квартала «Полюстрово» и жилого комплекса «Красные зори». Штаты компании сокращены. «Мы уже уволили около 50 человек, - сообщил Водопьянов. - И будем продолжать увольнения».

Александр Ольховский, вице-президент ВТБ, обращает внимание на снижение платежеспособности населения. «Девелоперы попросту рискуют остаться без арендаторов», - поддерживает его президент DVI Holding Вячеслав Каминский

Предупреждают о проблемах поиска арендаторов и аналитики. Тенденция сокращения кадров в компаниях повлекла за собой отказ от планов по расширению и совершенствованию офисного пространства, и, соответственно, сократился спрос на офисную недвижимость, считают в АН «Бекар». Вдобавок, по мнению Алексея Лазутина, директора Becar Realty Group SPb, уже к началу следующего года — после разорения ряда компаний второго эшелона — на рынок может мгновенно выйти значительное количество освободившихся коммерческих площадей. Таким образом, сегодняшняя ситуация более или менее сбалансированного спроса на офисную недвижимость будет нарушена — на рынке появится избыток предложения, что, разумеется, отразится на ценах.

Еще большие потери понесет рынок коммерческой недвижимости. Сегодня торговые площади в различных многофункциональных комплексах заполнены, по данным «Бекар», на 98%. Однако эта цифра — средняя по городу, у отдаленных или не совсем удачно расположенных ТРК положение намного хуже. Например, торговые центры «Фиолент» и «Ульянка» на момент открытия были заполнены на 60%, заполняемость комплексов «Варшавский экспресс», «Масштаб», «Пулково-3» и «Космополис» колеблется от 70% до 85%. На 83% заполнен запущенный в III квартале этого года ТРК «Феличита», принадлежащий компании «Макромир», на 80% - ТК «Призма» (холдинг «Адамант»). Сокращение количества арендаторов может стать для этих проектов критичным.

Правда, резкой остановки строек пока не предвидится. «Говоря о краткосрочных планах на рынке торговых и бизнес-центров в IV квартале 2008 года, пока не ожидают переноса ввода в эксплуатацию объектов именно из-за экономического кризиса», - считает Наталья Черейская, директор по маркетингу Becar Realty Group SPb. По ее мнению, заявленные на 2008 год объекты будут сданы с опозданием из-за привычной задержки с соблюдением заявленных сроков». «Все заявленные к вводу объекты находятся на финальном этапе строительства, и девелоперы либо располагают привлеченными ранее средствами, либо бросят все силы на привлечение финансов. Проекты с высокой степенью готовности заморожены не будут», - считает Черейская.

По мнению аналитиков, последствия остановки проектов скажутся на состоянии рынка недвижимости через 2-3 года — к тому времени экономическая ситуация в стране станет выравниваться, появится активный спрос на коммерческие площади, но удовлетворить его будет невозможно из-за сократившегося предложения. Эксперты предполагают, что выравнивание цен на торговые и офисные площади произойдет через полтора-два года.

Остальные девелоперы воздерживаются от прогнозов. Исчерпывающе выразил общую точку зрения на будущее рынка недвижимости Игорь Водопьянов. «Никто не может сказать, как будет развиваться рынок в дальнейшем, никто. А если нужны прогнозы, то надо включить телевизор и посмотреть программу "Время" - сразу станет ясно, что кризиса нет, и Россия — это островок стабильности». «Но вот что странно, - добавил он. - Кризиса в нашей стране нет, но и денег почему-то тоже нет — причем ни у кого».

Кира Обухова,
Фонтанка.ру