Болгарская недвижимость: тонкости приобретения и продажи

На фоне кризиса рынка недвижимости в Западной Европе и Америке, Болгария пока ухитряется оставаться одним из островков стабильного роста. Кроме того, несмотря на этот рост, болгарская недвижимость пока еще дешева (1000-2000 евро за квадратный метр в среднем), и потому продолжает привлекать инвесторов из всех стран, в том числе и из России. Однако покупка объекта жилой недвижимости в Болгарии таит под собой множество юридических подводных камней, обозначить некоторые из них попытался корреспондент интернет-журнала Metrinfo.ru (печатается с сокращениями, полную версию читайте здесь).

Зачем вам лишняя услуга?

Начнем с распространенного заблуждения. Давно устоялось мнение, что физическое лицо не может купить болгарскую недвижимость, и что для ее покупки необходимо зарегистрировать фирму. На самом же деле это утверждение верно лишь в том случае, если вместе с домом или квартирой или без них вы покупаете участок земли. Если же вы покупаете просто объект недвижимости, не приобретая прав собственности на земельный участок, то вы спокойно можете оставаться физическим лицом.

Почему же на рынке укоренилось представление об обязательности регистрации фирмы? Дело в том, что регистрация компании - это дополнительная услуга. Зачем же компании отказываться от дополнительного приработка? Вот и некоторые недобросовестные компании навязывают эту не всегда нужную потребителю услугу.

Документы для покупки

Между тем, для покупки болгарской недвижимости физическому лицу нужен лишь паспорт любой страны. Все остальные документы будут составлены в нотариальной конторе при заключении сделки. Например, - декларация по форме № 25. Это декларация о гражданском состоянии и семейном положении. Понадобится заполнить и декларацию № 4 - о происхождении денег. В ней вы своими словами указываете, откуда вы взяли целых 30 тысяч долларов на первый взнос. При этом никакой справки, подтверждающей ваш доход, от вас не потребуют. Этот документ вы подписываете в присутствии нотариуса, который и заверяет вашу подпись.

Затраты за оформление документов несет только покупатель, и они составляют 3-4% от стоимости квартиры, указанной в документе о собственности.

При покупке новостройки понадобятся еще и акты

В Болгарии с вас никогда не попросят полной суммы за неначатое строительство. В большинстве случаев новостройку покупают уже при наличии у продавца акта № 16, когда подключены все коммуникации, кроме городского телефона. Можно купить квартиру и по акту № 15, когда закончена внутренняя отделка, но еще не подключены коммуникации, и даже по акту № 14, когда дом построен, и квартира попадает в кадастр. В этом случае удастся сэкономить примерно 20% цены. Однако при этом вам придется самостоятельно отделывать купленную квартиру.

С появлением наших покупателей, привыкших приобретать ямы и фундаменты, картина насколько изменилась. Теперь можно заключить договор и на покупку строящейся недвижимости. Но оплата всё равно не вносится заранее:

- При самом начале строительства вносится 10-процентный задаток, после чего, в течение месяца вносятся еще 20%;

- Потом, когда подписывается акт № 14, вносится очередной 30-процентный взнос;

- После вступления в силу акта № 15 вносится еще 30%;

- Остальные 10% выплачиваются при нотариальном оформлении.

Иногда стороны настаивают на внесении в договор полной реальной суммы, выплаченной за жилье. Настаивают в основном россияне, памятуя те случаи в нашей стране, когда, не разобравшись, покупали юридически не совсем чистую квартиру, а когда приходилось давать сделке обратный ход, получали от продавцов лишь ту сумму, которая была указана в договоре. Теперь же, обжегшись на молоке, люди дуют на воду – в Болгарии риск купить чем-то обремененную квартиру практически отсутствует: нотариус тщательно проверяет историю недвижимости, и если хоть что-то вызовет у него подозрение, сделка не состоится.

Но даже если нотариус что-то и пропустил, вероятность чего составляет сотые доли процента, его ошибку непременно исправят в кадастровом бюро, куда нотариальный акт, который заключается при сделке, поступает сразу после подписания. Оттуда вы получите документы на руки минимум через день, как в Варне, или максимум через две недели, как в Софии.

Но всё равно, полноправным владельцем вы считаетесь со дня заключения сделки. С этого же дня исчисляется и ваш налог на приобретенное жилье, который составляет 0,15% от налоговой оценки в год. Ее определяет налоговая инспекция, и она составляет примерно 40% рыночной стоимости. Кстати, если вы уплачиваете этот налог в первой половине года, то вам положена 5-процентная скидка. Экономия составит 2-3 евро. Примерно столько же – 0,15-0,25% от оценочной стоимости придется платить и за вывоз мусора. Тоже ежегодно. Остальные платежи взимаются ежемесячно.

Документы для продажи

Возможно, настанет день, когда вы, досыта насладившись всеми прелестями владения болгарской недвижимостью, захотите ее продать.

В этом случае от вас потребуют почти все те документы, которые требуют и с покупателей, но, помимо них, и еще кое-что. Во-первых, это нотариальный акт, который вы оформляли при покупке. Во-вторых, вам надо будет принести свежий документ о налоговой оценке. Эту справку, напоминаем, выдает налоговая инспекция и она за эту услугу – от 50 до 200 левов (950-3800 руб.), в зависимости от местности. Кроме того, вы и ваша супруга заполняете декларацию № 25 (о семейном положении и гражданском состоянии) и декларацию №264. В ней вы пишете, что не должны никаких налогов болгарскому государству.

От вас также потребуется то, что по-болгарски называется скицей. Это поэтажный план вашего дома. Наконец, от вас потребуется акт №16 – свидетельство о том, что дом был сдан в эксплуатацию, о котором мы уже успели рассказать. Здесь следует отметить, что акт № 16 требуется только один раз – при первой продаже от строителя – при перепродаже вторички он уже не нужен.

В Болгарии существует и специальный налог с продажи: если вы продаете вторую квартиру за год, с вас снимут 10% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. Так болгарские власти пытаются бороться со спекуляциями на рынке недвижимости.

Сергей Шумаков
www.metrinfo.ru

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru:
Каждая сделка неповторима, любят заявлять риэлторы. И они, конечно, правы. Поэтому универсального рецепта для всех просто не существует. Но получить представление о «размерах бедствия», в принципе, можно. Надеемся, что мы его вам дали.

Все материалы раздела «Зарубежная недвижимость» на "Фонтанке"

С горячими предложениями наших партнеров можно ознакомиться здесь