Эксперты спокойны за рынок недвижимости

Финансовый кризис продолжается, банки поднимают ставки и сворачивают программы по ипотеке. При этом сами банкиры, риэлтеры и застройщики в один голос заявляют, что оснований для паники нет — цены на жилье не упадут. Население ждет обратного: когда же наконец рухнет рынок недвижимости, и цены на квартиры понизятся. Прогнозам аналитиков покупатели отказываются верить категорически. Участники рынка недвижимости собирают бесконечные круглые столы, на которых объясняют, что надежды эти лишены всякого основания.

Аналитики не видят никаких предпосылок для снижения цен на недвижимость. «У нас в стране стоимость жилья регулируют спрос и предложение, - заявил Владислав Назаров, генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство». - Пока будет спрос, цены на недвижимость снижаться не будут». По мнению экспертов, сегодняшняя приостановка рынка приведет только к формированию отложенного спроса и — как следствие — через полтора-два года к повышению цен.

«Мы проходили подобную ситуацию в 2004 году, - поясняет Дмитрий Карманов, начальник отдела стратегического маркетинга корпорации «Строймонтаж».- Тогда люди тоже ждали снижения цен, формировался отложенный спрос, деньги на рынок не поступали. В 2006 году, когда стало понятно, что снижения цен не произойдет, вся эта денежная масса хлынула на рынок, но предложение к тому времени уже сократилось. Соответственно, цены на недвижимость выросли в два с половиной раза». «У нас в стране рынок недвижимости развивается волнами — сейчас была полоса относительной стабильности, видимо, скоро можно будет ждать новой волны», - добавляет он.

По мнению Александра Погодина, генерального директора компании «Пионер», присутствующие сегодня на рынке игроки обладают достаточно большим запасом прочности, чтоб переждать неблагоприятное время. «Деньги нужны только на новые проекты, поэтому все новое строительство будет заморожено, предложение снизится существенно», - предупреждает застройщик.

С точки зрения Матвея Закашанского, генерального директора ЗАО «Строительное объединение "М-Индустрия"», сегодняшний кризис все равно не отразится на самом главном — на себестоимости земли. По его расчетам, в 2001 году себестоимость земли в 1 квадратном метре жилья составляла $100, в 2004-2005 годах, когда с рынка ушли многие не слишком большие строительные компании,себестоимость земли возросла. Сегодняшние цены на землю — около $1000 на 1 квадратный метр жилья. «Никто не будет работать себе в убыток, - считает он. - Цены на землю не упадут, а, значит, не упадут и цены на квартиры». По прогнозам Закашанского, роста цен надо ожидать через два-три месяца.

Дмитрий Карманов менее оптимистичен в своих прогнозах. «Этот год и следующий рынок будет стоять на месте, - полагает он. - Цены подрастут процентов на пять. Если события будут разворачиваться по сценарию 2004 года, то через полтора года нас ожидает очередной рывок цен, если рынок будет развиваться спокойно, то в течение следующего года жилье подорожает на 10-15%».

В то же время, по мнению экспертов, в ближайшее время ожидается снижение так называемого инвестиционного спроса на квартиры — их перестанут покупать те, кто приобретает жилье только для вложения денег. «Эти люди, которым квартира нужна не для жизни, сейчас выжидают наиболее благоприятного момента, чтоб купить повыгоднее, - комментирует Погодин. - Они сейчас находятся в положении «низкого старта» и денег пока никуда не понесут». Доля инвесторов среди покупателей квартир составляет, по данным Погодина, 15-20%, по данным Закашанского, 5-10%, среди клиентов корпорации «Строймонтаж» в те времена, когда ожидается повышение цен, доля инвесторов возрастает до 20%, в спокойное время — не превышает 5-10%.

Участники рынка недвижимости реагируют на кризис довольно спокойно, полагая, что его просто нужно переждать. «Любой кризис рано или поздно кончается, - считает Владислав Назаров. - По мнению оптимистов, ситуация неопределенности продлится не больше года». «Мы тоже в какой-то момент думали, что не сможем обеспечить взятые на себя обязательства, - признается он. - Однако в прошлую пятницу Комитет по финансам передал на расширение ипотеки 60 млрд.рублей». Правда, по мнению генерального директора и совладельца ГК «Мультиброкер» Натальи Кирпиченко, выделенные правительством РФ АИЖК 60 млрд. рублей составят лишь 0,2% от суммы, нужной ипотечному рынку.

«Наш кризис не настолько глобален, чтобы рухнул рынок недвижимости, - полагает и Дмитрий Карманов. - Если только на нас не упадет метеорит, не случится Всемирный потоп или — не дай Бог — не взорвется ЛАЭС, цены на недвижимость не упадут».

По мнению участников рынка, не затронет кризис и крупные строительные компании. «У всех крупных игроков есть «подушка», какой-либо дополнительный бизнес, средства из которого в любой момент могут быть привлечены. Из средних компаний пошатнутся она-две. Мелкие, конечно, будут вынуждены уйти, но они на рынок не влияют», - предсказывает Дмитрий Карманов.

Впрочем, представитель одной из средних компаний, потенциально готовых к уходу с рынка, сообщил на условиях анонимности, что «положение строителей, конечно, прочное, но деньги нужны сейчас». «Сейчас проводится множество мероприятий, цель которых — убедить покупателей купить квартиру именно в эти дни», - пояснил источник. С другой стороны, никто не отрицает того факта, что в руках у правительства находится мощный рычаг воздействия на спрос — многочисленные программы по объявлению домов ветхими и аварийными, снос домов, попадающих в зону того или иного масштабного строительства, реновация, изъятие земли для государственных нужд и т.д. В том случае, если спрос будет очень сильно простимулирован, а предложение сократится, никакой кризис ценам, видимо, не помешает расти и дальше.

Кира Обухова,
Фонтанка.ру