"Балтийская жемчужина": выбирайте квартиру

Один из самых громких петербургских проектов в сфере недвижимости, наконец, стартовал — в «Балтийской жемчужине» начались продажи квартир. Пока покупателям предлагается только жилье эконом-класса в четвертом корпусе квартала «Жемчужная премьера» — в восьмиэтажном кирпично-монолитном доме с паркингом. Стоимость новых квартир немного ниже средней стоимости жилья в Красносельском районе - от 70 000 рублей за квадратный метр. Всего в продажу поступила 121 квартира, в очереди на покупку — около 1300 человек.

По мнению экспертов, жилье в новом квартале будет пользоваться спросом. «В целом востребованность жилья в Красносельском районе невысокая. Но с учетом раскрученности проекта, пиара, который был проведен, и с учетом хорошей маркетинговой и архитектурной концепции, стоимость жилья может быть даже выше, чем в среднем по району, и составить порядка $3200 за квадратный метр», - прокомментировал событие «Фонтанке» Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований недвижимости (АРИН). Для сравнения: на сегодня стоимость жилья в этом районе составляет порядка $2900 за квадратный метр, для жилья эконом-класса — около 73 000 рублей за квадратный метр, стоимость жилья эконом-класса в среднем по городу — порядка 93 000 за квадратный метр.

Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко считает, что проект «Балтийская жемчужина» вполне перспективен. «Сегодня это флагман проектов комплексного освоения территорий, имеющий относительно высокую стадию готовности, удачный с точки зрения планировочных решений», - заявил он. Однако слабым местом проекта, по мнению Еременко, может оказаться отсутствие эффективного механизма продаж - эта проблема может быть решена путем привлечения в качестве партнера проекта профессиональной брокерской фирмы, полагает он. Отметим, что продажами ЗАО «Балтийская жемчужина» намерена заниматься самостоятельно, не прибегая к услугам риэлтерских компаний.

Проект прошел долгий и извилистый путь. Продажи в новом жилом мега-комплексе должны были начаться еще в начале лета, но, как объяснял на презентации строительства губернатору Петербурга председатель совета директоров Шанхайской индустриально-инвестиционной корпорации Тэн Илун, сроки были перенесены в связи с тем, что компания должна была согласовать необходимые для начала продаж документы. Существовала и неофициальная версия задержки сдачи проекта — источник в ЗАО «Балтийская жемчужина» объяснил корреспонденту «Фонтанки» перенос сроков тем, что «у руководства свои взгляды на ввод жилья в продажу, и оно не торопится отбивать вложенные средства». Специалисты рынка недвижимости связывали изменение планов с реконцепцией комплекса (увеличением площади планируемой к вводу коммерческой и жилой застройки) или — как вариант – с нехваткой средств для реализации проекта.

Напомним, первоначально на территории площадью 205 га, расположенной в юго-западной части Петербурга и ограниченной Петергофским шоссе, Южно-Приморским парком и акваторией Финского залива, планировалось возвести около миллиона квадратных метров жилья и 621 414 квадратных метров коммерческой недвижимости, а также порядка 260 тысяч квадратных метров было отведено под объекты социальной инфраструктуры. Общая площадь застройки должна была составлять около 1760000 квадратных метров. После проведенной реконцепции плотность застройки была немного повышена.

По предложению компании Knight Frank площадь жилья на территории комплекса была увеличена до 1,1 миллиона квадратных метров, а участок, отведенный под коммерческую недвижимость, — до 800 тысяч квадратных метров. По мнению Андрея Тетыша, председателя совета директоров Агентства развития и исследований недвижимости» (АРИН), площадь будущего комплекса вполне позволяет безболезненно повысить плотность застройки и увеличить коэффициент использования территории. Однако целесообразность характера подобных изменений вызвала у эксперта некоторые сомнения.

«Соотношение коммерческой и жилой недвижимости составляет 42 к 58, что в принципе нетипично и избыточно для проектов квартальной застройки. Если хотя бы половина из этих 800 тыс. квадратных метров будет рассчитана на внешний спрос, то коммерческие объекты комплекса будут востребованы. Но использование большинства коммерческих объектов для удовлетворения внутреннего спроса не рационально», - предупредил Андрей Тетыш.

После визита на стройплощадку губернатора города Валентины Матвиенко в августе и высказанного ею пожелания «ускорить стройку», дальнейших проволочек с проектом не возникло. На сегодня в квартале ведется строительство шести жилых корпусов и трехэтажного детского сада. Как сообщают в пресс-службе компании, строительство этого квартала завершено на 40 %, всего комплекса целиком — на 17 %.

Участок под застройку был предоставлен ЗАО «Балтийская жемчужина» в апреле 2005 года, причем абсолютно бесплатно. Несмотря на то, что Генплан Петербурга к этому времени был уже фактически завершен, его спешно подкорректировали — с учетом интересов китайских инвесторов. По заказу КГА был спешно создан проект планировки территории нового жилищного массива на 35 000 жителей.

Предполагалось, что новый жилой район продемонстрирует петербуржцам все достижения современной архитектуры. Однако первой неожиданностью стал архитектурный конкурс, в котором приняли участие европейские, американские и петербургские архитекторы - Архитектурное бюро Земцов, Кодиайн и партнеры» и «Studio-44». Осенью 2005 года эскизные варианты пяти проектов были представлены на обозрение высоких персон в отеле «Прибалтийская». Но... китайская сторона поблагодарила участников за интересные работы, выплатила каждому конкурсанту причитающиеся за эскиз 120 тыс. долларов, после чего инвестор заявил, что не увидел ни одного оригинального проекта. Поэтому на основе предложенных разработок в Шанхайском университете будет подготовлен единый проект, который и рассмотрит градостроительный совет Санкт-Петербурга.

Единый проект оказался собственной разработкой группы китайских авторов во главе с У Чжицзянем, и на Градостроительном совете он был подвергнут жесткой критике. По предложенному китайской стороной градостроительному решению на центральной площади «Балтийской жемчужины» – Южной, которая будет находиться как раз возле Петергофского шоссе, должен распуститься гигантский цветок лотоса: многофункциональные комплексы будут стилизованы под лепестки, а в центре разместится башня. По направлению к заливу предполагалось построить жилые дома со всей инфраструктурой в виде школ, поликлиник, детских садов, магазинов, а на самом берегу разместить рекреационную зону, включающую крытый пляж. Доминантой квартала должен был стать отель высотой 200 метров.

Вердикт членов градсовета был таков: «этот проект совершенно не вписывается в стилистику российской, тем более петербургской архитектуры, поэтому «Балтийская жемчужина» станет «инородным телом», затесавшимся между новостройками Красносельского района и старинной архитектурой Стрельны и Петергофа». Кроме того, как выяснилось, авторы проекта не учли российских нормативов, поэтому проект пришлось адаптировать к отечественным условиям.

В итоге эскиз первого здания «Балтийской жемчужины» – многофункционального офисного центра – сделали американские архитекторы, проектную разработку выполнила петербургская «Архитектурная мастерская Цыцина», строительство вела петербургская компания. Зато возвели его в непетербургские сроки – за три месяца. В народе это здание уже получило названия «летающая тарелка» и «китайский спутник». К слову, проект квартала «Жемчужная премьера» выполнила опять же петербургская организация — ЛенНИИПроект.

Справка.
ЗАО «Балтийская жемчужина» - «дочка» Шанхайской объединенной заграничной компании в Санкт-Петербурге, учрежденная пятью крупнейшими шанхайскими корпорациями. Проект «Балтийская жемчужина» рассчитан более чем на 35 000 жителей. Общая сумма инвестиций в него должна составить около $ 3 млрд. Строительство рассчитано на 8 лет и закончится к 2013 году.

В 2008 году на реализацию проекта уже потрачено порядка 600-700 миллионов, примерно столько же инвестируют до конца следующего года.

В настоящее время возводится южная часть квартала 39-1. Основные постройки северной части квартала будут готовы к концу марта 2009 года. К концу декабря текущего года планируется закончить здания в жилом квартале 38-1. Строительство обещают завершить в сентябре 2009 года, сдать в эксплуатацию — в декабре.

В 2009 году начнут возводить вторую очередь жилых зданий. После завершения строительства будут представлены квартиры премиум и среднего уровней (3500 квартир), в том числе 200 коттеджей премиум-класса на набережной. В следующем году также начнется строительство Южной площади и крупных коммерческих объектов.

Кира Обухова,
Фонтанка.ру