Чьи "хрущевки" всех первее?

Реновации первых двух кварталов «хрущевок» в Ульянке и Дачном дан официальный старт. На прошлой неделе «Фонтанка» сообщала, что вскоре эти кварталы будут выставлены на торги. И вот сегодня, по информации зампреда Комитета по строительству Алексея Кайдалова, губернатор Валентина Матвиенко подписала соответствующий документ. Теперь Фонд имущества должен назначить итоговую дату аукциона. Между тем, чиновники без устали продолжают вести «разъяснительную работу» по программе реновации.

Лишние люди

Сегодня на специальном круглом столе они впервые рассказали, как реально они планируют, с одной стороны, защитить имущественные права граждан, а, с другой, не допустить мошенничества. Ведь всем прописанным в «хрущевках» предстоит предоставить новое жилье. Проект реновации — долгосрочный, за это время в квартирах вполне могут появиться новые жильцы, которые также будут претендовать на квартиры сверх тех квот, которые по результатам аукциона возьмет на себя инвестор.

Ранее глава Комитета по строительству Роман Филимонов не исключал даже, что прописка в «хрущевки» будет в принципе приостановлена. Однако легального пути реализовать такую меру нет. Начальник отдела развития жилищного фонда Жилищного комитета объяснила, что в каждом случае поименный список жильцов, которые смогут претендовать на новые квартиры, будет фиксироваться на день подписания губернатором постановления о реновации.

«Все спорные случаи в дальнейшем в индивидуальном порядке будет разбирать Жилищная комиссия», - пояснила она. «Люди могут жениться, рожать детей — это их конституционное право. Но если вдруг в квартире появляется двоюродная бабушка, то извините, за этим мы будем следить очень пристально», - поддержал коллегу Алексей Кайдалов.

Ликвидны ли метры?

Оба «пилотных» проекта реновации рассчитаны на девять лет. Они достаточно сложны уже просто в силу значительных объемов строительства. В связи с этим даже изменен порядок подготовки к аукциону. Если обычно компании имеют один месяц на ознакомление с проектом с момента объявления торгов, на этот раз срок увеличен в два раза. То есть, по всей видимости, аукционы пройдут в начале ноября, а не в октябре, как об этом сообщалось ранее.

В квартале №5 района Дачное, который ограничен Ленинским проспектом, проспектом Народного ополчения, Счастливой улицей и бульваром Новаторов предстоит снести 48 из 62 домов. Это пятиэтажки первых массовых серий и несколько блочных 9-этажных зданий. Два дома в квартале уже расселены и снесены, сейчас оттуда вывозят строительный мусор. Это позволит сразу начать строительство нового здания, с которого и начнется веерное расселение хрущевок.

В 5-м квартале инвестор обязан возвести и передать городу 94 тыс. кв. м. жилья для 2000 человек, снимающих квартиры по договору социального найма. Еще 99 тыс. кв. метров приходится на тех, кто перевел свое жилье в собственность. При этом, по правилам землепользования и застройки, всего в квартале можно построить около 400 тыс. квадратных метров жилья. То есть примерно половину квартир инвестор сможет продать, чтобы возместить свои расходы и попытаться извлечь прибыль.

В том, что это возможно, сомневается замдиректора по развитию корпорации «Строймонтаж» Алексей Бражниченко. Фактически инвестору придется продавать те квартиры, которые останутся в его собственности, по цене двух себестоимостей. В лучшем случае это даст возможность «отбиться» и выйти в ноль, но и в такой рентабельности Алексей Бражниченко сомневается. Ведь квартиры жителям «хрущевок» нужно будет отдавать уже с первого построенного дома, а живые деньги от продаж в компанию пойдут только к концу реализации проекта, то есть спустя годы. Инфляция и колебания цен на недвижимость в этой ситуации даже не позволяют прогнозировать возможную маржу. При этом Алексей Бражниченко отметил, что вообще проект реновации «хрущевок» интересен, а кварталы, которые предстоит обновить, сильно различаются. В частности, в городе есть участок, за который «Строймонтаж» готов был бы побороться.

«Я не знаю, насколько верны эти расчеты. Каждая компания по-своему определяет необходимую ей норму рентабельности. Есть организации со связями в финансовых кругах, которые могут позволить себе достать длинные деньги», - прокомментировал заявление строителя Алексей Кайдалов. «Мы проводим эти аукционы не как политическую акцию. Мы устраиваем торги только там, где считаем, что они могут дать результат», - добавил он.

Алексей Бражниченко, со своей стороны, отметил, что проекты могли бы быть более привлекательны, если бы город принимал в них больше участия. Пока за средства бюджета и в 5-м квартале Дачного, и по второму адресу, во 2-м квартале Ульянки, планируется возвести только объекты социальной инфраструктуры — по детскому саду и школе (в каждом случае общая сумма вложений составит около 1 млрд. рублей).

Стартовая цена права застройки в кварталах на этом фоне выглядит скромной. В Дачном она составит 200750 тыс., а в Ульянке — 102 млн. рублей. Второй объект выглядит более привлекательным. Тут и меньший объем работ — предполагается снести 15 из 27 домов квартала, ограниченного проспектом Стачек, улицей Лени Голикова и парком «Александрино», и возможность продать больше квартир. Городу нужно будет сдать 31,5 тыс. кв. м. для порядка 1500 нанимателей и еще 37 тыс. отдать собственникам жилья. На месте «хрущевок» в данном случае ПЗЗ позволяют построить многоквартирных домов на 160 тыс. кв. м.

Очередные кварталы

Интересно отметить, что чем ближе первые аукционы по реновации ветхого жилья, тем с меньшей уверенностью чиновники говорят о перспективах программы в целом. Напомним, сейчас в нее включено 40 кварталов «хрущевок». Раньше, помимо Дачного и Ульянки назывались различные списки конкретных адресов, которые выставят на аукцион «второй очередью».

Сегодня Алексей Кайдалов был более осторожен в заявлениях. Не называя конкретных объектов, он сказал только, что до конца года власти постараются выставить на торги еще 5-6 адресов. «Известия о конкретных адресах каждый раз вызывают только ажиотаж, который мешает подготовке проектов», -- пояснил он. Кроме того, точный список иногда сложно составить и из-за пересечения интересов различных городских ведомств. Так, недавно в районе Щемиловки на территории, ограниченной проспектом Обуховской Обороны и улицами Бабушкина и Щелгунова, КГИОП выявил исторические памятники, статус которых хочет закрепить. Соответственно, всю документацию по реновации придется готовить заново.

Единственный адрес, про который Алексей Кайдалов с уверенностью сказал, что до конца года он уйдет с молотка — это печально известный квартал Полюстрово-43, в котором расположен ставший знаменитым в последние месяцы Сквер Подводников. «ЗакС включил его в списки в суперскоростном режиме, это наша первостепенная задача», - отметил он.

Со своей стороны, генеральный директор ведущей в квартале работы компании «Стройкомплекс XXI» Владимир Набокин отметил, что его фирма твердо намерена продолжать работы и участвовать в аукционе на реновацию. При этом он призвал чиновников после того, как пройдут пилотные торги, изменить их правила, обеспечив участникам больше гарантий. По его словам, строительство в кварталах «хрущевок» - гораздо более рискованное, чем на новых участках и требует, например, дополнительного страхования.

«Иначе мы все окажемся в одной лодке заложниками этой ситуации - и жильцы, и строители», - предостерег он и нарисовал картину лишь одной из возможных проблем, которая ему, в связи с ситуацией в Сквере Подводников, очевидно, близка. «А что если жильцы вообще не захотят переезжать? Лягут костьми в дверях своих квартир? Вахмистров обещал — в таком случае постановлением правительства уберем дом из проекта. Пускай они там доживают в своем, можно сказать, падающем доме. Но ведь экономика считается уже сейчас. И она предполагает строительство на месте этого здания нового жилья».

Алексей Кайдалов застройщика никак не обнадежил и только смотрел многозначительно. Зато представлявшая Жилищный комитет Галина Осокина в очередной раз подтвердила все обязательства, которые город взял на себя перед жильцами «хрущевок». Жилье будет предоставляться исходя из нормы 18 метров на члена семьи (33 метра для живущего одиноко). Владельцы приватизированных квартир получат апартаменты равного метража, но не меньше указанных выше лимитов. При этом предусмотрен бонус до 9 квадратных метров, который переселенцы могут получить бесплатно, если к этому будут располагать конструктивные особенности новых домов. Жильцов «хрущевок» город обязан переселить строго в пределах их кварталов, переезд в другие районы города возможен только с письменного согласия желающих.

Напомним, на участие в программе реновации могут претендовать жители домов с износом более 70%, построенных с 1958 по 1970-е годы. По подсчетам Смольного, сейчас в Петербурге в «хрущевках» живет около 12% горожан. В Северной столице остается 100 кварталов такого типа жилья, которые, по планам правительства, должны быть расселены к 2011 году. На эту программу планируют выделить более 37 миллиардов рублей.

Николай Конашенок,
Фонтанка.ру