Ипотека, бесповоротная и беспощадная

Есть в жизни решения, которые пугают своей бесповоротностью. Так, в Италии до сих пор стоит сто раз подумать, прежде чем жениться. Разводов нет и не предвидится. У нас года этак с 1917 в брак можно вступать вполне легкомысленно, зато есть решения, которые надо семь раз отмерить, и только потом, как в омут головой. Моя знакомая такое решение приняла: взяла ипотечный кредит. Теперь она на 5 лет в кабале. Как выглядит ипотечная кабала, выяснял корреспондент «Фонтанки».

Наследство в 500 000

Все началось с того, что у моей знакомой умер свекор, живший на Дальнем Востоке. Событие печальное и... затратное. Билеты на самолет, расходы на похороны. Но после похорон выяснилось, что 78-летний бывший член КПСС и кавторанг в отставке вполне приспособился к новой капиталистической жизни и оставил не только наследство, но и завещание.

Вступить в права наследования в Российской Федерации — это отдельная история. Нас же интересует сухой остаток: в результате моя знакомая с мужем оказались владельцами 500 000 рублей на банковском счете. И стали думать, что делать с капиталом. Их в семье трое, сын только поступил в Университет, живут в трехкомнатной «хрущевке», правда, очень миленькой и отремонтированной, в хорошем районе. Из тех, где жильцы категорически не желают принимать планы реконструкции «хрущоб», как манну небесную.

Думали, думали и надумали осчастливить сына жильем. Купить ему студию в строящемся доме. Студия — это примерно 30 кв.м., где умещается место для поесть, поспать, приготовить еду, ну и помыться с прочим житейски необходимым. Стоит это пространство 2 миллиона 700 тысяч рублей. Без отделки.

По счастливому стечению обстоятельств наследственный счет оказался в том же банке, где у знакомой уже пять лет зарплатная карточка, к тому же этот банк имеет общие ипотечные программы со строительной корпорацией, где была присмотрена вожделенная студия. Поэтому их с мужем хождение по ипотечному лабиринту обошлось малым кругом. Если бы одно из звеньев этой цепочки выпало, то времени, нервов и денег ушло бы еще больше. А так, банк довольно быстро рассмотрел заявку, довольно быстро провел оценку студии, которую построят еще через полтора года, и довольно быстро согласился оформить ипотеку.

Теперь моя знакомая с мужем 5 лет будут платить по 53 442 рубля в месяц, и отдадут банку в общей сложности 3 миллиона 206 522 рубля 40 копеек. Это притом, что фактически в кредит они получили 2 430 000. Значит, прибыль банка от процентных выплат — 776 522 рубля и для ровного счета 11 копеек. Официально заявленный процент — 11,5 годовых.

Хотя по ее подсчетам выходит больше и она страшно рада, что они решили внести в качестве первого взноса не все 500 000, а только 270 000, благо 10% взноса от стоимости квартиры банку было достаточно.

Кстати, если бы моя знакомая согласилась идти в кабалу на 10 лет, то платила бы она 34 513 рублей 16 копеек в месяц. Зато банк в виде процентов получил бы уже 1 711 578 рублей с копейками.

За что еще платим

В разных банках это по-разному. Многое зависит, что ты покупаешь — уже готовая квартира особая статья, а строящаяся — отдельная. Но уточнять надо до того, как впишешься в ипотечную историю.

Итак, комиссии и выплаты бывают следующие: комиссия за первичное рассмотрение Заявления на получение инвестиционного ипотечного кредита без необходимости проведения дополнительных мероприятий при андеррайтинге. (Андеррайтинг — это такая веселая банковская процедура, очень напоминающая действия спецслужб при вербовке агента. Его предварительно просвечивают с ног до головы, вот и заемщика тоже).

Комиссия за первичное рассмотрение заявления на получение инвестиционного ипотечного кредита при необходимости проведения дополнительных мероприятий при андеррайтинге.
Комиссия за каждого поручителя (за исключением поручителя-супруга), андеррайтинг которого требует проведения дополнительных мероприятий. Комиссия за последующее рассмотрение заявления на получение инвестиционного ипотечного кредита. Комиссия за услуги по выдаче инвестиционного ипотечного кредита. Плата за аренду индивидуального банковского сейфа при кредитных ипотечных сделках. Комиссия за выдачу наличных денежных средств, поступающих на счета клиентов-сторон по ипотечным сделкам в рамках заключения данных сделок. Комиссия за безналичный перевод денежных средств в пользу третьих лиц - взимается в % от суммы операции, но не более определенной суммы, чаще всего это 10 — 12 тысяч рублей. Комиссия за открытие аккредитива. Комиссия за изменение условий аккредитива. Комиссия за извещение об открытии аккредитива, увеличении его суммы.

Это только внутри банка. Есть еще расходы, связанные с оплатой услуг других нужных людей: оценщиков, страховщиков, риэлтеров, нотариуса, тарифов и пошлин на регистрацию жилья. И все это суммы весьма существенные.

Потом надо будет платить банку уже не за выдачу, а за обслуживание кредита. Комиссия за рассмотрение заявления о замене или полном выводе поручителя по ипотечному кредиту. Комиссия за рассмотрение заявления о возможности проведения перепланировки в заложенной квартире. Комиссия за рассмотрение заявления о возможности сдачи в наем объекта недвижимости, являющегося предметом залога по ипотечному кредиту.
Комиссия за рассмотрение заявления на выдачу согласия на регистрацию новых жильцов в заложенной квартире. Комиссия за рассмотрение заявления о возможности продления срока предоставления правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект недвижимости — очень может понадобиться, сроки сдачи застройщики затягивают сплошь и рядом.

Еще может быть комиссия за досрочное погашение кредита. Это все выплаты неизбежные в разных житейских обстоятельствах и в результате набегают весьма серьезные суммы. Например, страхование жизни и квартиры съедает довольно серьезные деньги.
Все суммы стоит выяснять заранее, потому что если вдруг не хватит наличных и вы решите отказаться от кредита, банк возьмет комиссию «за отказ от кредита». Примерно 1 % от суммы.

Советы тем, кто решился

Заранее предупредите руководство, что в течении месяца или дольше, вы будете часто отлучаться. Сделайте копии всех документов, которые просят или, наоборот, дают банк и строительная компания, лучше в электронном виде, чтобы распечатывать по мере необходимости. Это относится и ко всем справкам и документам относительно поручителя или созаемщика по кредиту.

Приготовьтесь отвечать на массу заковыристых и даже интимных вопросов. Например, в какой вы ходите фитнес-клуб, сколько тратите на еду и на пиво и есть ли решения суда, которые вы не выполнили.

Все документы и их копии лучше хранить в отдельной папке.

У всех, с кем ведете переговоры по кредиту или квартире, берите координаты, имя, фамилию, должность, телефон и прочее.

Определяя число месяца, в которое хотите вносить платежи, подумайте — часто зарплату платят всем в один день. В банках образуются очереди. И вообще, заранее поинтересуйтесь, в какой форме можно делать выплаты: вдруг есть спецбанкоматы или можно дать поручение собственной бухгалтерии.

Не стесняйтесь по несколько раз звонить и интересоваться, как идут дела, на каком этапе подписание документов, нет ли проблем, или недостающих справок. Причем, если сроки затягиваются, то звоните чаще, лучше начальству.

Проверяйте все документы, особо обращайте внимание на числа, коды, даты и прочее.

Носите с собой папочку со всеми документами и копиями, полученными ранее. Заранее запаситесь энной суммой наличных денег. Только на оформление кредита у моей знакомой ушло больше 200 000 рублей.

Сергей Черкасов,
для «Фонтанки.ру»

P.S. Умные люди говорят, что в США ипотечный кризис разразился потому, что недвижимость сильно дорожала, а первые 5 лет проценты по ипотеке были крайне низкие и даже те рядовые американцы, кому были явно не по карману дорогие дома, рассуждали примерно таким образом: возьму кредит, поживу лет пять как человек, выплачивая эти низкие проценты, а потом дом продаем, кредит погашаем, лишние денежки кладем в карман и можно ввязываться в новую ипотечную эпопею. А недвижимость вдруг стала дешеветь...