Недвижимость Германии: nicht trahen

За последнее десятилетие цены на недвижимость во всём западном мире резко возросли. Исключением стала лишь Германия, где наблюдался длительный кризис в данной отрасли. Почему же цены на недвижимость там практически не изменились, в то время как другие страны столкнулись с резким ростом на жилищном рынке? - анализ ситуации был сделан журналистами Spiegel (его перевод опубликован на Prian.ru в переводе специалистов портала).

Если сегодня вы соберётесь покупать дом в Германии, вам придётся заплатить примерно ту же сумму, что, скажем, лет десять назад. В то время как в большинстве промышленно развитых стран цены на жильё постоянно колебались, спрос на жилищном рынке Германии фактически отсутствовал: сейчас особняк в Германии стоит примерно столько же, сколько в девяностые годы.

Совсем не так обстоит дело в других странах Запада. За последнее десятилетие цены на жильё в Европе и Америке стремительно взметнулись – сейчас столь резкий рост уже представляет опасность. В некоторых странах уже произошёл обвал цен. Во всех развитых государствах, от Австралии и Испании до США, цены на недвижимость выросли вдвое – исключением стала лишь Германия. Почему же бум на рынке недвижимости из всех мировых экономических лидеров не коснулся только Германии?

Каковы же перспективы в этом секторе экономики? Сейчас эксперты предвещают резкий рост спроса на жильё в Германии. Из-за низких цен инвесторы из Великобритании и Ирландии сейчас скупают недвижимость, особенно в Берлине. Раз недвижимость в Германии пока остаётся относительно дешёвой, стоит ли делать ставку на дальнейший рост цен?

Процветание после объединения

Чтобы понять причины депрессии на немецком рынке недвижимости на протяжении последнего десятилетия, необходимо оценить ситуацию начала 90-х. В июне 1991 года, через восемь месяцев после объединения, был принят закон с целью возрождения экономики Восточной Германии, так называемый Fördergebietsgesetz. В нём предлагались значительные налоговые льготы для инвесторов в недвижимость. Каждый, кто строил или реставрировал недвижимость в бывшей ГДР и в Берлине, теперь мог списать стоимость вложений с величины налогооблагаемых доходов на срок от 10 лет.

Такой уникальной возможностью воспользовались и многие состоятельные жители Западной Германии: от немецких знаменитостей (телеведущих Томаса Готтшалька и Гюнтера Яуха, бывшего министра иностранных дел Ханса-Дитриха Геншера) до юристов, менеджеров и зубных врачей. Все они вкладывали деньги в недвижимость – от квартир до гигантских офисных комплексов и жилых массивов.

Благодаря снижению налоговых ставок в начале и середине 90-х годов произошёл расцвет рынка недвижимости в Германии. За время действия налоговых льгот – с 1990 по 1998 годы – стоимость недвижимости, приобретаемой для сдачи в аренду, выросла примерно на 70%. Налоговая политика вызвала бум на рынке недвижимости.

«Налоговые льготы оказались настолько щедрыми, что люди успели ими несколько пресытиться – скажем, в Берлине рынок был перенасыщен, – заявил в интервью газете «SPIEGEL ONLINE» Джулиан Пауэр, руководитель находящейся в Лондоне компании «Berlin Capital Investments», консультирующей как физических, так и юридических лиц по вопросам вложений в недвижимость Германии. – Недвижимость можно было модернизировать, ничего не теряя, и списывать её полную стоимость с налоговой декларации... Соответственно, все это делали, независимо от того, был ли спрос».

Спад после бума

В гонке за преимуществами налоговых льгот многие инвесторы забывали подумать о том, существует ли спрос на недвижимость, которую они строили и модернизировали.

«После 1998 года рынок несколько пришел в себя, – сообщил «SPIEGEL ONLINE» Юрген Михаэль Шик, вице-президент и представитель Ассоциации недвижимости Германии (IVD), представляющей консультантов по недвижимости, брокеров, администраторов и экспертов. – Налоговые льготы были отменены, и в 90-е предложение на рынке превышало спрос».

С ростом цен на рынке недвижимости богатство инвесторов постепенно иссякало. В то время как во многих промышленно развитых странах цены на недвижимость в конце 90-х стали расти (и продолжили расти и в следующем десятилетии), на жилищном рынке Германии наступило длительное затишье. Согласно таблице мировых цен журнала «Economist», за период с 1997 по 2007 годы во многих странах стоимость жилых домов увеличилась в два-три раза. В Великобритании цены на дома выросли на 210%, в Испании – на 190%, в Австралии – на 168%, в США – на 104%.

Согласно исследованию Национальной Ассоциации Недвижимости, проведенному в 150 немецких городах, Германия оставалась одной из немногих экономически развитых стран, где за последние 10 лет не произошёл бум на рынке недвижимости – цены оставались примерно на одном и том же уровне.

«Примерно то же, что мы наблюдаем за последний год, два, три, четыре – бум на рынках недвижимости Англии, Ирландии, Испании, США – происходило в Германии 90-х, – говорит господин Шик, вице-президент IVD. – Из-за обратной динамики цен мы не поддались общей для многих развитых стран Запада тенденции роста цен. Германия стала исключением из этого правила... Следует признать, что рубеж тысячелетий и без того оказался трудным в экономическом плане – только в последние годы наметилась некоторая стабилизация».

За последнее десятилетие Германия переживала периоды медленного экономического роста (в 2001 году динамика была даже отрицательной) и рекордной безработицы. Крах на рынке акций Dot Com в 2000 году также ударил по экономике страны, что вызвало обвал индекса Немецкой фондовой биржи, а, следовательно, и ухудшение ситуации на фондовой бирже Франкфурта.

Однако крах на фондовом рынке не заставил инвесторов вкладывать деньги в недвижимость, что ранее представлялось беспроигрышным. Немалое количество инвесторов, пострадавших при резком взлёте на рынке недвижимости в конце 90-х, на этот раз предпочло не рисковать.

По мнению господина Пауэра (Berlin Capital Investments), многие немцы потерпели финансовые трудности в связи с обвалом на рынке недвижимости. Вот его слова: «Стоматологи из Мюнхена и Ганновера, модернизировавшие по пять зданий и делавшие всё большие займы, внезапно поняли, что ожидания насчёт аренды жилья не подтвердились. Очень многие обанкротились».

Иностранные инвесторы планируют сделки

Вопреки международным тенденциям, цены на жильё в Германии снизились за период с 1998 по 2003. Так как дома во многих развитых странах становились всё дороже, всё большему количеству людей приходилось бороться за возможность приобретать недвижимость. Тем не менее, в Германии, не задетой международным бумом на жилищном рынке, недвижимость оставалась относительно дешёвой, что не могли не заметить крупные инвесторы.

С 2004 года, когда кризис на немецком рынке недвижимости достиг апогея, основные инвесторы стали покупать сотни тысяч единиц жилья – зачастую по сниженным ценам. Эта тенденция поддерживалась также тем, что немецкие предприятия, органы центрального и местного самоуправления, до этого владевшие большими объёмами недвижимости в Германии, списывали со счетов объектов недвижимости.

К примеру, в 2004 году американская компания «Fortress» купила 82 тыс. квартир в Берлине у федерального агентства по социальной защите и пенсионному страхованию на сумму в 3,5 млрд евро (4,3 млрд долларов). В том же году компания «Morgan Stanley» приобрела 48 тыс. объектов недвижимости у группы предприятий «Thyssen Krupp» на сумму в 2,1 млн евро (2,8 млн долларов). В следующем году английское предприятие «Terra Firma» купило 150 тыс. квартир у немецкой энергетической фирмы «E.ON» на сумму в 7 млн евро.

По мнению Юргена Михаэля Шика, немецкий рынок недвижимости в 2004 году представлял собой «идеальный шанс» для иностранных инвесторов. Цены упали и зафиксировались на низком уровне. По сравнению со многими другими странами Европы, недвижимость была относительно недорогой. При этом процент домовладельцев оставался одним из самых низких в экономически развитом мире – около 43%. Вдобавок ко всему, при покупке недвижимости в Германии инвесторы могли получить доход в 7% при расходах по займам в 4%. Как заявил господин Шик, это стало «сенсацией».

Поднимутся ли цены в Германии?

За последние несколько лет в экономике Германии произошло оживление, коснувшееся и жилищного рынка страны. С 2004 года выросли цены на квартиры, покупаемые под сдачу в аренду, особенно в больших городах.

Несмотря на то, что некоторые эксперты жилищного рынка предсказывают будущий рост цен, до бума в Германии ещё далеко. Если верить обзору Королевского института инспекторов по недвижимости Европы (Великобритания) за 2008 год, «скачка цен на жильё в ближайшее время не ожидается». В том же исследовании было сказано: «Тем не менее, в некоторых городах, таких как Гамбург, Нюрнберг и Мюнхен, динамика рынка выше, чем в среднем по стране».

Согласно этому обзору, самый большой рост цен за первую половину 2007 года – на целых 6% – наблюдался в Мюнхене, где цены на недвижимость оказались выше, чем где бы то ни было в Германии. Но было также отмечено, что в других регионах, особенно на востоке страны, из-за экономической нестабильности и преобладания предложения над спросом положительной динамики на рынке недвижимости не наблюдалось.

Господин Шик утверждает, что в ближайшем будущем не ожидается заметного роста цен на недвижимость в Германии, за исключением больших городов. «Но даже здесь, по сравнению, скажем, с британским рынком недвижимости, где цены выросли вдвое, ничего значительного не происходит, – отметил представитель IVD. – Ожидается, что цены будут расти на 3-4% в год – таков месячный рост в Великобритании».

Однако некоторые эксперты рынка недвижимости делают более оптимистичные прогнозы касаемо долгосрочных перспектив на немецком рынке недвижимости. Джулиан Пауэр, консультирующий как физических, так и юридических лиц на тему покупки недвижимости в Германии, отметил «очень интересную ситуацию» на нынешнем рынке. Согласно его прогнозам, процент домовладельцев в Германии, составляющий сейчас 43% (в Берлине – 12%), заметно возрастёт в будущем. Эксперт отметил, что арендные платы, поддерживаемые на низком уровне крупными агентствами, ранее располагавшими значительным предложением недвижимости, по-видимому, возрастут – органы местного самоуправления заставляют компании продавать недвижимость с целью частичного погашения местных долгов. С ростом цен за аренду все большее количество людей нацелится на покупку собственного жилья. Если верить господину Пауэру, новых зданий – с учетом будущего спроса – строится достаточно мало.

«Можно сделать вывод, что со временем предложение на жильё будет весьма ограничено, – заметил аналитик. – Дефицит жилья приведёт к росту арендной платы. Вложение средств в недвижимость постепенно становится выгодным – соответственно, стоимость как аренды, так и самого жилья продолжит расти. Важно отметить то, что этого не произойдёт в ближайшее время. Для существенных изменений должно пройти порядка пяти лет».

Марк Ваффель "Spiegel"
перевод портала Prian.ru

Все материалы раздела «Зарубежная недвижимость» на "Фонтанке"

С горячими предложениями наших партнеров можно ознакомиться здесь