Город сдает квартиры. Недорого, но не для всех

Смольный определил размер платы за аренду жилья, которое на коммерческой основе организации города будут предоставлять для проживания сотрудникам. Базовые ставки смехотворные – от 3,29 до 7,16 рубля за квадратный метр в месяц (то есть примерно 400 рублей за «двушку»). Однако пока не ясно, кто и по каким конкретно ценам сможет получить государственные квартиры.

Социально-коммерческая программа сдачи жилья в наем была объявлена Смольным еще два года назад, но пока до конца не разработана даже нормативная база. В целом проект отчасти напоминает кооперативное жилищное строительство в СССР – государство предлагало либо заплатить за квартиры, либо ждать бесплатного жилья (его всем обещали к 2000 году).

Протекционизм белокаменной

Так называемый коммерческий фонд уже много лет существует в Москве и используется для реализации «протекционистской политики на рынке недвижимости в жилищной сфере и защиты прав москвичей при приобретении жилых помещений в собственность или пользовании за доступную плату». Как рассказали корреспонденту «Фонтанки» в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы, за счет городского бюджета сейчас строится примерно 2,5 млн кв. метров – половина всего возводимого в столице жилья! И существенная часть из них продается горожанам по ценам строительства, а иногда и ниже – некоторые столичные жители получают возможность купить квартиру «эконом-класса» даже за 10 тысяч рублей за кв. метр (тогда как рыночные на тот же класс не опускаются ниже отметки в 100-120 тысяч рублей). Чем дольше москвич стоит на очереди, тем ниже стоимость «коммерческой» квартиры. Причем, само слово «коммерческое», как пояснили в департаменте, означает лишь то, что в городской бюджет возвращается хотя бы часть вложенных в строительство домов средств. На прибыль мэрия не рассчитывает.

В Москве существует и специальная программа строительства доходных домов. Инвестору предоставляются льготные условия уплаты взносов за инфраструктуру, а он обязуется предоставлять квартиры в наем только гражданам, проживающим в Москве не менее 10 лет. Правда, уже по рыночным ценам.

Также в столице городские власти предлагают юридически чистые схемы коммерческой аренды жилья, как принадлежащего гражданам или частным компаниям, так и находящегося в городской собственности. Для этого создана даже специальная организация – ГУП «Московский городской Центр арендного жилья», через которую даже житель коммуналки может легально сдать свою комнату, а, например, пригласившая сотрудника в столицу компания - ее снять. Такие расходы предприятие в некоторых случаях может списать в затраты.

От Ильича до Ильича

В Санкт-Петербурге передача государственных квартир в жилищный фонд коммерческого использования была узаконена еще два года назад. В такой фонд включаются как специально возводимые для коммерции дома, так и освобождаемые в связи с выбытием жильцов (например, в случае смерти) государственные и приватизированные квартиры (так называемое вымороченное имущество).

Согласно принятому 7 марта, но пока еще не вступившему в силу постановлению правительства Санкт-Петербурга, установлены смехотворные цены: базовая ставка за аренду квадратного метра в панельных домах – 3,29 рубля в месяц. Для многоквартирных кирпичных строений советской и постсоветской эпохи – уже 4,82 рубля, а для построенных при царизме и прошедших капитальный ремонт домов – 7,16 рубля. Вводится также специальный коэффициент, отражающий качество и благоустройство жилого помещения. Самый высокий – опять же для домов дореволюционной постройки, прошедших комплексный капитальный ремонт: ставка с учетом коэффициента вырастает уже до 27,56 рубля за квадратный метр. Почти в два раза меньше оценены квартиры в домах, построенных после 1980 года (категории «новое строительство кирпичные») – 15,90 рубля за квадратный метр в месяц, а в аналогичных панельных – всего 6,08 рубля. Ставки для жилья в домах «Конструктивизм» (1918-1930 годы) и «Сталинские» (1931-1956 годы) колеблются от 5,39 до 13,85 рубля. Самые дешевые – «хрущевки», оцениваемые с понижающим коэффициентом - в итоге от 59 до 87 копеек за квадратный метр в месяц. Тариф аренды в построенных при правлении Леонида Ильича домах составляет от 6 до 9,5 рубля.

Однако все эти цифры - только первая часть сложной формулы расчета. А вторую половину арендной платы составит 0,58 процента в месяц от инвентаризационной стоимости квартиры по данным БТИ. Балансовая стоимость квартир – величина крайне индивидуальная. Инвентаризация проводилась в 1969 году(!), а налоги и иные платежи до сих пор считаются исходя из установленной почти 40 лет назад стоимости. Но только умноженной на 44,38 (такой коэффициент был определен Смольным в этом году). В итоге инвентаризационная стоимость однокомнатной квартиры составляет примерно 150 тысяч рублей, двухкомнатной – 200-220 тысяч, трехкомнатной – более 270 тысяч.

Соответственно, арендная плата, например, за двухкомнатную квартиру площадью в 75 кв. метров в построенном до «Великого Октября» и капитально отремонтированном доме составит примерно 3500 рублей в месяц. За аналогичную в «Сталинском» – 2300-2400 рублей. «Хрущевку» в 35 кв. метров можно будет арендовать меньше чем за тысячу рублей в месяц.

Халява не для всех

Но даже эти цены, в несколько раз выше базовых, многократно отличаются от рыночных. Причем, последние не столь существенно зависят от типа строения. Применяемые в методике размеры базовой ставки арендной платы и коэффициента доходности могут изменяться правительством Петербурга не чаще одного раза в год.

Однако за эту очень условную плату снять жилье удастся далеко не всем. По действующему городскому закону, арендовать коммерческие квартиры могут только петербуржцы, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или в содействии города на улучшение жилищных условий. Предоставляться помещения должны также в порядке очередности. Заключив договор найма, жильцы получают право приобрести квартиры по договорам купли-продажи целевым назначением (фактически приватизировать, только на возмездной основе).

Кроме того, квартиры коммерческого фонда смогут арендовать организации в целях использования для проживания работников. Но не всех, а только определенных Смольным «отдельных категорий». Причем, для предприятий также будет установлена специальная очередь.

Правда, не ясно, существуют ли такие квартиры в Санкт-Петербурге и как их можно арендовать. В Смольном не удалось найти должностное лицо, которое ведает этим вопросом: в аппарате вице-губернатора Александра Полукеева, на которого городское правительство возложило контроль за определением арендных ставок, корреспонденту «Фонтанки» рекомендовали обратиться в Жилищный комитет. Пресс-служба последнего разъяснила, что занимается только социальным наймом, а коммерческим ведает комитет по строительству и районные администрации. В строительном ведомстве также сообщили, что этот вопрос не в их компетенции. В результате долгих поисков удалось выяснить лишь то, что правительство пока не разработало нормативные акты, по которым был бы создан этот список организаций. Фактически желающим снять квартиру по городской программе пока предлагается просто обзванивать районные администрации и задавать вопрос: «У вас квартиры не сдаются?». Либо, по старинке, снимать квартиру у частных лиц за «черный нал».

Антон Одынец,
Фонтанка.ру