Кусочек квартиры в кредит

Как выбрать комнату в коммуналке, как подобрать под нее кредитную программу, если ты не лягушонка и не Василиса Премудрая? Во сколько обойдется обладание "пеналом" после всех выплат, подсчитала "Фонтанка".

Намедни мой коллега пришел «голову повесив», как тот Иван-царевич, чьей лягушонке поручили за сутки соткать ковер невиданной красоты. Что по определению нереально, если, конечно, лягушонка и впрямь земноводное, а не Василиса Премудрая. Коллегу опечалило следующее: он вдруг решил обзавестись недвижимостью и даже вариант подыскал — двушка на окраине «всего» за 150 000$. Недорого, по нынешним временам. Такой суммы у него не было, и он решил взять кредит, ипотечный. В ходе консультаций с банком выяснилось, что при его зарплате в 35000 рублей чистыми и без сбережений на первый взнос, чтобы получить и погасить кредит, и не умереть при этом от истощения, он должен прожить лет 300, ну, никак не меньше 100. Что технически невыполнимо, если рядом нет Василисы Прекрасной.

Другой коллега, человек семейный, экономный и практический, но тоже бездомный, решил не ждать журавля в небе и купить комнату. В кредит.

Дано: 500 000 рублей - на первый взнос.
35 000 рублей - официальная зарплата
Задача: найти комнату и ипотеку на эту комнату.

Комната в столице коммуналок

Найти комнату, выставленную на продажу в столице коммуналок - не проблема. Еженедельно бюллетень недвижимости печатает несколько десятков предложений в нужном нам ценовом коридоре - от 900 000 до 1 200 000 рублей. Комнаты продаются в любом районе города, в самых разных по числу комнат и составу жильцов коммуналках. Обращает на себя внимание примечательный факт: цена комнаты почти не зависит от ее площади. За «миллион» толкают и 10-метровые пеналы и 17-метровые «апартаменты» с эркером. Вероятно, риэлторы считают комнаты этаким артефактом и их не смущает, что квадратный метр в таком вот пенале обойдется в 4 000$.

При подборе комнаты следует особо внимательно исследовать историю дома и квартиры, а также внимательно ознакомиться с документами о приватизации этого куска жилья. В документах должна идти речь о «праве собственности на комнату», а не о «доле собственности на квартиру», - то есть артефакт должен быть целым. Еще понадобится нотариально заверенный отказ всех соседей-собственников от права купить эту комнатуху или же документ о том, что они получили такое предложение, но никак на него не отреагировали. Тоже заверенный у нотариуса.

Дом, где приобретается недвижимость по ипотеке, не может быть аварийным, не может стоять в очереди на капремонт, снос или реконструкцию с отселением.

Ипотечный кредит невозможно получить под покупку чего угодно - комнаты или квартиры, расположенной в многоквартирном доме барачного типа, в «малосемейке» типа общежития. Заемщик почти не имеет шансов получить кредит на покупку квартиры в доме, построенном до 1957 года, этажностью ниже 6 этажей. Исключение - справка о том, что данный дом не подлежит сносу или реконструкции.
Фундамент такого дома должен быть цементным, каменным или кирпичным, стены или перекрытия не могут быть деревянными. Найти комнату в доме, который нравится банкирам в столице коммуналок труднее, чем кажется, когда берешь в руки бюллетень недвижимости.

Поможите, люди добрые!

Ипотека на комнату! Таких объявлений достаточно много на сайте самых разных банков. Но при дальнейшем изучении зазывных предложений выясняется, что большинство ограничивают свои ипотечные программы предложением выкупить последнюю комнату в коммуналке. То есть у человека уже есть 1-2-3 комнаты и он решает откупить у последнего соседа его метры и стать единоличным владельцем. Тогда в заклад банку до погашения кредита идет вся квартира. А с квартирами банкирам иметь дело проще и приятнее. Залог в виде комнаты они считают неликвидным, в том смысле, что его труднее продать, если заемщик прекратит платежи. Банки вовсе не хотят обременять себя коммунальными заморочками и распрями.

Но даже подобрав жилье, не факт, что ваша персона устроит кредитное учреждение. Минимальный список претензий выглядит следующим образом: гражданство РФ, возраст от 21 до 65 (60) лет, постоянная регистрация на территории РФ, постоянное место работы последние 6 месяцев, официальное трудоустройство, достаточный доход для осуществления выплат по кредиту (он подтверждается по форме 2-НДФЛ или по форме банка), отсутствие проблем с законом, отсутствие отрицательной кредитной истории. Кое-какие банки выдвигают дополнительные требования: настаивают на поручителях, причем тоже с большим «белым» доходом, или выдают кредиты только гражданам с регистрацией по месту выдачи кредита.

Но тем не менее, найти банк, готовый рискнуть и дать взаймы под залог комнаты, вполне реально. Даже Сбербанк объявил о такой программе.

Купить время

Подбор «правильной» комнаты и привлекательной ипотечной программы могут занять определенное время. Время, как и положено при капитализме, можно заменить деньгами. В Петербурге есть фирмочки, предлагающие свои услуги по подбору вариантов комнат и банков-кредитодателей.

Услуги по подбору оптимальной ипотечной программы и помощь в проведении сделки стоит 20 000 рублей. Платить надо после получения одобрения на получение кредита. Подбор комнаты с помощью профессионального риэлтора и проведение юридической экспертизы выбранного варианта обойдется еще примерно в 50 000 рублей. Оплата - опять же после одобрения выбранной комнаты банком.
Услуга по покупке времени увеличит стоимость собственно комнаты на 7-9%.

Итак, комната найдена, банк выбран. Сколько придется платить за кредит....

Крупный и надежный банк, с жесткими требованиями к клиенту

Процентная ставка 12 % годовых.

Кредит 1 200 000 рублей, первоначальный взнос — 480 тысяч, рассрочка 10 лет. Ежемесячная выплата: 10 750 рублей. За кредит в 1 200 000 (реально получено 720 000) придется вернуть банку миллион триста тысяч рублей.

Кредит 1 000 000 рублей, первоначальный взнос — 500 000 рублей, три года. Ежемесячная выплата 16 607. Придется вернуть банку почти 600 000 рублей.

В банке поменьше и с более мягкими требованиями к личности заемщика картина почти такая же.

За 1 200 000 при рассрочке на 10 лет и таком же первом взносе придется платить 10350 рублей в месяц. При расрочке на три года и кредите в 1000 000 - ежемесячный взнос будет равняться тем же 16 607 рублям. Переплата тоже соответствующая.

Мой экономный и практический коллега подумывает не заморачиваться с ипотекой, а взять два потребительских кредита - в 200 000 и 300 000. Купить комнату за наличные и платить проценты с меньшей суммы кредита. Он посчитал, что за потребительский кредит, хоть процентные ставки и выше, но все равно выходит по 15 — 18 тысяч в месяц на три года, зато не будут мурыжить с ипотечными документами, да и в случае неприятностей комната далеко не автоматически переходит в собственность банку.

Но с другой стороны — что будет с ценами на недвижимость через 3 года и уж тем более 10 лет? И нужна ли будет через 10 лет какой-нибудь лягушонке такая коробчонка в коммуналке по 4000$ долларов за квадрат?

Может, и не стоит покупать комнату, хотя бы даже и в кредит. Особенно, если ты человек неглупый и практический.

Сергей Черкасов,
Фонтанка.ру