Петербуржцам тесно в городе

Цена на «домик в деревне» вместе с земельным участком вырастет на 30%. Риэлторы готовятся к очередному буму — до конца года на рынок выставят еще 30 новых проектов коттеджных поселков, а дальновидные чиновники из Ленобласти намерены отдать 200 тысяч гектаров сельхозземель под жилищную застройку. Как заметил когда-то Марк Твен: «Покупайте землю, ее больше не производят».

Коттеджи и коттеджные поселки появились на рынке загородной недвижимости в конце 90-х годов, когда вокруг Петербурга началось активное, но хаотичное строительство.

Сегодня на территории Петербурга и Ленобласти существует 136 поселков. Из них около 15 % уже построено, 65 % - строятся, остальные находятся в стадии проектирования. До конца 2007 года ожидается выход на рынок еще ориентировочно 30-ти новых проектов.
Динамика роста при этом впечатляет: за последние два года объем предложений вырос почти в 3 раза.

По данным специалистов, к концу 2007 года к продаже предлагаются 6500 домов, а площадь земли, отведенной под коттеджную застройку, составляет около 2 200 га. «В среднем, каждый месяц на рынок выходит 2-4 коттеджных поселка. Сегодня только поселков для постоянного проживания у нас насчитывается 58, почти все они относятся к бизнес-классу или эконом-классу», – сообщает директор отдела недвижимости группы компаний «Бекар» Ирина Гудкина.

Только с июля 2007 года в продажу вышли поселки «Красная горка» (Евроинвестстрой), «Рощинская сказка» (ЦАН-девелопмент), «Новая Ижора» (Балтрос), «Три берега» и «Ольшаники-мини» (ПулЭкспресс), «Кристалл» (Региондомострой), Sky House, «Русская Красавица», «Осиновая Роща» (Centurv 21), «Южный берег» («Константа») и другие.

Лето на 101-ом километре

Как правило, коттеджные поселки расположены не далее 100 км от города. Это пока, так как, например, для Москвы эти границы – этап пройденный. В 20-ти километровой зоне земля покупается, в основном, для постоянного проживания, чуть дальше (30-50 км) – и как «дом», и как «дача». Ближе к 100 км от Петербурга земля востребована только для сезонного проживания.

Больше всего коттеджей строится на северном направлении: Выборгский, Всеволожский и Курортный район. В них располагается около 70% поселков. Как правило, они группируются вокруг Рощина в Выборгском р-не, Солнечного, Сестрорецка, Зеленогорска в Курортном районе, Кузьмолово, Вартемяги, Юкки во Всеволожском районе.

Заметно ниже предложение на юге Ленинградской области, единичные проекты есть в Павловске, Пушкине, Стрельне, Петродворце. Менее всего поселков находится в Волосовском, Волховском и Кировском районах. Хотя, по прогнозам генерального директора «ЦАН-девелопмент» Алексея Попова, в ближайшее время южное направление, например, Тосненское, будет активно развиваться. Лучше всего продаются участки в коттеджных поселках, расположенных на берегах озер и рек на Карельском перешейке.
Эти места с 19 века традиционно привлекательны для петербуржцев. Устойчивый спрос на землю на Карельском перешейке, помимо уникальных природных данных и благополучной экологической обстановки, обеспечивают хорошие подъездные пути и наличие магазинов, кафе и ресторанов в придорожной зоне, оздоровительные и горнолыжные курорты. Играет свою роль и традиционная престижность этих мест.

Ее больше не производят

По оценкам компаний, основными покупателями объектов загородной недвижимости являются петербуржцы – около 60%, 20% составляют жители Ленинградской области, примерно 5% – жители нефтегазодобывающих районов.

По данным АН «Итака», в нынешнем году граждане купили почти на 20% коттеджей больше, чем в 2006. При этом предложение не отстает от покупательской способности, а соотношение цены и качества потребителей вполне устраивает.

Активный спрос на коттеджи за городом объясняется просто – конечностью земельного ресурса. Как заметил когда-то Марк Твен: «Покупайте землю, ее больше не производят». По словам Михаила Васильева, руководителя отдела маркетинга ЦАН, особенно остро дефицит земли ощущается в районах, находящихся в 20-50 километровой зоне от Санкт-Петербурга.

Все устали от элиты

Предложение рынка загородной недвижимости подразделяется по классам поселков – это элита, бизнес, средний и эконом класс. Проекты класса элит (их доля на рынке - 24%), немассовые по определению, отходят сегодня на второй план. Акцент же сегодняшний рынок делает на поселки среднего и эконом-класса. «Массовое строительство коттеджных поселков среднего класса ( 36%) в Ленобласти началось только в прошедшем сезоне, и сейчас спрос на них, так же как и на поселки эконом-класса ( 8%), остается далеко не удовлетворенным», – говорит Михаил Васильев.

В 2007 году сегмент поселков среднего класса интенсивно рос, в основном, за счет «летних» домов, с удаленностью от города свыше 50 километров. Только 20% таких поселков предназначены для проживания круглый год, они расположены не далее 20-30 км от города.

Потенциал бизнес-класса оценивается на рынке примерно как 33%. Это самое массовое предложение на рынке, хотя по цене ненамного уступает элите. Правда, не всегда высокая стоимость — гарантия комфорта. Просто поселки бизнес-класса строят на
максимально дорогой земле в определенных направлениях области, например, Репино-Ленинское Курортного и Выборгского районов.

Цена вопроса

Несмотря на декларацию о цивилизованности рынка недвижимости, многие эксперты склонны говорить о стихийном ценообразовании. Главным фактором, влияющим на цену, остается местоположение коттеджа. Кроме того, учитываются класс поселка, степень развития инженерной инфраструктуры, качество и размер дома, величина участка, материал, из которого изготовлен дом, и его архитектурное решение. Наконец, имеет значение стадия готовности объекта, а также правовой статус и назначение земельного участка, на котором расположен дом. По данным Ирины Гудкиной, средняя цена - $300 тыс. - $450 тысяч за объект. Менее распространенными являются предложения стоимостью от $100 тыс. до $200 тыс., предложения $100 тыс. - $150 тыс. долл. практически не встречаются.

Стоимость дома в элитном поселке составляет примерно $1,1 млн. По словам Марины Агеевой, гендиректора «ПулЭкспресс-Медиа», самые дорогие - береговые участки - оказываются особенно привлекательными для покупателя, они пользуются повышенным спросом и продаются в первую очередь. Например, стоимость такого земельного надела в поселке «Золотые Пески», расположенном на берегу Финского залива в 80 км от Петербурга – $25-$28 тыс за сотку. В поселках, расположенных у озера, стоимость сотки на первой береговой линии – $6 – $10 тыс.

Наиболее представленный на рынке бизнес-класс за последнее время несколько подрос. Так, в ноябре стоимость коттеджей составила около $560 тыс. (кв.м – $2523).

В поселках среднего класса коттедж можно приобрести, в среднем, за $244 тыс. При этом средняя стоимость кв.м. в коттедже на сегодняшнем рынке – $1555.

Поселок в интерьере рынка

Поселки, рассчитанные на постоянное проживание, и комплексы под «сезон» различаются по типу застройки. Это могут быть индивидуальные дома, таун-хаусы и малоэтажные многоквартирные дома.

Общие тенденции таковы: дом 100-250 кв.м. на участке 10 - 15 соток в классе эконом, дом 200-300 кв.м. на участке 20 соток в классе бизнес. Секция в таун-хаусе - 110-200 кв.м. с участком 3 сотки перед домом и 3 сотки за домом. При этом площадь квартир в малоэтажных домах - 50-130 кв.м.

Как добавляет Михаил Васильев, все более популярным становится мансардный этаж, самые востребованные проекты – одно- и двухэтажные дома с мансардой.

Строители коттеджей, обычно, выбирают единый материал для возведения домов в рамках одного поселка. Например, в компактных поселениях среднего и бизнес-класса применяют, в основном, дерево, газобетон, пенобетон. В поселках класса элит – кирпич. А примером новых технологий будет быстрая сборка – дома, возводимые по каркасно-панельной технологии. Сегодня она активно применяется в США, Канаде и Европе. Преимущества каркасно-панельных домов – это комфорт внутри и относительно невысокая цена – $2,5 тыс. за кв. м. Хотя нельзя не отметить, что сейчас у потенциальных покупателей нет четко сложившегося представления о качестве и надежности каркасно-панельного дома.

Размер поселков зависит опять же от классности: эконом – 50 домов; бизнес-класс – не более 250 домов. Сейчас появляются поселки до 600 домов, и их укрупнение для рынка уже очевидная тенденция.

С инфраструктурой – предлагать!

Такой же тенденцией можно считать и пристальное внимание нынешнего покупателя к инфраструктуре. В обычный «комплект» бизнес-класса входят организованный подъезд к поселку, ограждение с видеонаблюдением, контрольно-пропускной пункт, гостевая парковка. Кроме того, необходимо административное здание, ТСЖ или управляющая компания. Закладывается благоустройство на территории поселка: ландшафтный дизайн, дорожки, выложенные тротуарной плиткой, освещение. Но главное – возможность проектирования дома внутри и снаружи «под себя». Подвести коммуникации, которые пожелал покупатель, а также установить систему «умный дом» проще, приобретая коттедж на нулевом цикле.

В минимальный набор социальной инфраструктуры для небольших поселков входят магазин, медпункт, несколько спортивных площадок. Детские сады и школы должны быть
расположены не в самом поселке, а в непосредственной близости от него.

В элитных поселках предлагают развитую индустрию отдыха и развлечений.
В поселках этого сегмента устанавливаются качественные автономные, а иногда и центральные инженерные системы. «Включены» системы водоочистки, кондиционирования, теленаблюдения и телекоммуникации. Как правило, сюда же входят «умный дом» и «медицинская тревожная кнопка», а также наличие современных охранных систем. Дополнительный плюс – джакузи, бассейн, сауна и т.д.

Нередко в поселках элит-класса есть некие «фишки», которые поднимают цену дома. Это может быть собственный причал для яхт, огороженный пляж, вертолетная площадка, собственный фитнес-центр, кинозал и др. Однако даже в дорогих сегментах перенасыщение инфраструктурными объектами сказывается на спросе, поэтому наиболее перспективным с точки зрения спроса является сегмент бизнес-класса, где упор делается на сочетание функциональности и экономичности.

В целом, направления развития рынка недвижимости таковы, что современная загородная недвижимость все реальнее будет конкурировать по цене и доступности с городским жильем.

К тому же, рынок коттеджных поселков, как молодой и формирующийся, на рост просто «обречен». Как говорит Ирина Гудкина, в Ленобласти земельный ресурс еще есть, на уровне властей региона рассматривается вопрос изменения функционального назначения 200 тыс га сельхозземель. Часть этих территорий планируется выделить под коттеджное строительство.

В 2008 году доля коттеджей и таун-хаусов как в пригородах Петербурга, так и в Ленобласти вырастет по сравнению с предыдущими годами. По мнению Михаила Васильева, рост цен на загородную недвижимость продолжится, средняя цена предложения на коттедж с земельным участком вырастет примерно на 30%.

Юлия Соборницкая,
Фонтанка.ру