Миллион долларов на жилье - легко!

Только каждый десятый покупатель жилья в нашем городе приобретает его через ипотечный кредит. Банки оценили потенциал заемщиков города на Неве и готовы значительно расширить линейки разнообразных кредитов. Вот только условия стали значительно жестче. Те, кто рассчитывал взять кредит без первоначального взноса, однозначно опоздали. Те, кому нужен миллион долларов на элитное жилье, могут расслабиться — его дадут.

Часть банков, объявивших в начале года некоторые послабления для заемщиков, сегодня отыграла назад. Преимущественно это касается первоначального взноса, от которого ряд банков в борьбе за клиента отказался, а сегодня к нему вернулся. В среднем по Петербургу ставка первоначального взноса составляет 10-15% от стоимости приобретаемой недвижимости.

«Банки детальнее и жестче начинают относиться к своим заемщикам. Более серьезными становятся требования к приобретаемому объекту. Однако повода для паники нет. Банк в большей степени подвержены риску, чем потребители. Поэтому мы этого риска и кризиса не допустим», - рассказывает директор по ипотечному кредитованию ОАО «Альфа-Банк» Вячеслав Михайлов.

По словам полномочного представителя президента «Российской гильдии риэлторов в СЗФО» Павла Созинова, рынок ипотечного кредитования в Петербурге ежегодно увеличивается в 2 раза. В связи с отказом ряда банков от уплаты первоначального взноса, в 2007 году предполагалась выдать порядка 20 тысяч ипотечных кредитов. Но, поскольку банки вернулись к прежним условиям, и цена кредита может увеличится за счет роста процентных ставок, в 2007 году следует ожидать всего 15 тысяч таких сделок.

При этом количество ипотечных программ сократилось незначительно. Напротив, банки готовят к 2008 году новые программы. Как рассказала начальник отдела ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ 24» Татьяна Хоботова, несмотря на то, что американский кризис коснулся и нас, банки, по-прежнему, находятся в конкурентной среде и за клиента борются. Их следующим шагом будет привлечение клиентов к новым продуктам таким, например, как выдача крупных кредитов. По словам Татьяны Хоботовой, не все банки сегодня выдают кредиты свыше $1 млн. Однако потребность в них есть, например, при приобретении элитной недвижимости. Следующим ипотечным продуктом станут программы для студентов, которые заканчивают вузы, а это довольно большой слой заемщиков. Третьей новинкой станут кредиты для собственников бизнеса, которым сейчас довольно сложно получить деньги, поскольку банкам трудно анализировать их платежеспособность.

Павел Созинов отмечает, что в российских условиях ипотека носит практический характер. Большинство приобретает недвижимость с целью улучшения жилья, а не с целью инвестирования средств и дальнейшей сдачи квартиры в аренду. Однако интересный факт: сейчас цены на недвижимость практически не растут, но растут ставки на аренду жилья. В этом году - на 20-40%. Особенно это касается однокомнатных квартир. Сегодня дешевле чем за 20 тысяч рублей снять однокомнатную квартиру у метро практически невозможно. По ипотеке ставка приросла в 2007 году лишь на 1% в среднем по России. Средняя ежемесячная выплата по кредиту за однокомнатную квартиру сегодня составляет около 25 тысяч рублей. Элементарные подсчеты показывают, что в ситуации, когда ставка по аренде приближается к ставке по ипотеке, вероятно, выгоднее обратиться к ипотеке, нежели арендовать жилье.

Татьяна Созинова отмечает, что ее банк буквально «захлебывается» от обращений заемщиков, даже несмотря на ужесточение требований к ним. Спрос на ипотеку не падает, особенно это касается первичного рынка недвижимости. «Если раньше выдавались кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке, то сейчас структура такова: 70-75% - ипотечные кредиты на недвижимость, из них 30% - это первичный рынок; 20-25% - это потребительские кредиты под залог имеющегося жилья. Многие банки предоставляют кредиты на приобретение квартир в строящихся домах. До конца года 50-70% застройщиков будут продавать жилье именно по ипотечной схеме», - рассказывает начальник отдела ипотеки «ВТБ 24». Кроме того, появились новые программы по кредитованию загородной недвижимости, на 20% от всего объема выдаваемых кредитов люди покупают дома и земельные участки в пригороде, говорит Татьяна Созинова.

Банкир отмечает, что в России каждый четвертый покупатель жилья приобретает квартиру по ипотеке. В Санкт-Петербурге эта доля ниже, она варьируется по разным оценкам от 8 до 10%. Это говорит о том, что емкость рынка в Санкт-Петербурге еще велика. Однако, как отмечает Павел Созинов, на сегодня во многих банках есть одобренные ипотечные кредиты, но нет квартир под это банковское одобрение. «Можно найти трехкомнатные, четырехкомнатные квартиры, но однокомнатные или двухкомнатные в хорошем районе около метро найти сложно, почти невозможно», - рассказывает представитель гильдии риэлторов.

Кстати в ноябре, как отмечают риэлтеры, наступает фаза сезонности для рынка недвижимости. Поэтому прирост цен на квартиры составляет порядка 0,2% в неделю. Обычно недвижимость дорожает весной к маю и с октября-ноября. Самое дороге жилье уходит в декабре, а в феврале наступает определенная стабильность цен. Как считает Павел Созинов, отмеченный прирост цен находится в пределах погрешности. «Если на 10% увеличивается стоимость недвижимости, тогда можно говорить о росте цен», - заявляет риэлтер. Другие эксперты рынка не предполагают роста цен на жилье до марта 2008 года.

Анна Генкина,
Фонтанка.ру