«Нехорошая квартирка». Памятка новоселу

Кривой пол, оконные блоки со щелями в палец толщиной, осыпающаяся штукатурка. Нет, не так представлял себе добросовестный покупатель строящегося жилья свой первый визит в новую квартиру. А ведь хотелось, чтобы было все, как в рекламном буклете. И приходится покупателю вникать в СНиПы, ГОСТы и прочие узкоспециализированные документы. «Фонтанка» публикует обзор основных недоделок, которые могут поджидать новосела.

Как утверждают специалисты строительного рынка, основной причиной нарушения обязательных требований строительной документации является отсутствие квалифицированных работников на строительной площадке и низкая подготовленность кадров.

В действительности, даже если квартира сдается без отделки, она должна соответствовать стандартам промежуточных этапов. Браком и недоделками признается все, что не соответствует СНиПам (строительным нормам и правилам) и проектно-исполнительной документации.

В жилье, продаваемом без чистовой отделки, обязательно должны быть проведены основные подготовительные работы – штукатурка, шпатлевка стен, потолков, устройство цементной стяжки пола.

Какие же строительные «косяки» и недоделки регулярно встречаются при сдаче жилья новоселу?

На первом месте по «популярности» – брак кровли. Это встречается в 80% сдаваемого в эксплуатацию жилья. Так, например, если кровля «выведена» за кладку стен на меньшее, чем положено, расстояние, то новоселы могут столкнуться с протеканием стен. Довольно часто строители «забывают» про вентиляцию. По Москве до сих пор «гуляет» история про жилой комплекс «Триумф Палас», где верхний этаж был продан как офисное помещение, и въехавшая туда фирма залила все, показавшиеся ей ненужными, дырки - бетоном. В результате соседи с других этажей вынуждены были устанавливать себе дорогущие системы приточно-вытяжной вентиляции.

В более простой версии строительно-вентиляционного брака встречается банальное уменьшение площади вентиляционных шахт. Об их правильных размерах подробно говорится в соответствующем разделе СНиПа.

Кривой пол и стены невооруженным взглядом подчас не увидеть. Но если приложить уровень, то допустимое искривление не должно быть больше 2 мм на 2 метра длины. Стяжка и стены должны быть без трещин.

Многие новоселы, еще не въехав в квартиру, затевают перепланировку. И если сосед сверху вдруг решил перенести ванную комнату на кухню, а туалет - в спальню, нужно помнить, что согласно СНиП 31-01-2003 9.22, не допускается размещение туалетов и ванных комнат непосредственно над жилыми комнатами и кухнями.

Нередко нарушается строителями СНиП 31-01-2003 в части соразмерности оконного проема и площади комнаты: окна делают несколько меньше положенного. В этом случае сделать практически ничего нельзя, поскольку устранить несоответствие уже не представляется возможным и придется доказывать, что нарушения являются существенными.

Много претензий и к некачественной звукоизоляции жилья. Здесь надо отметить, что шумы, распространяющиеся через межэтажные перекрытия, делятся на два подвида: «ударные» и «воздушные». Если сосед сверху или сбоку будет долбить перекрытие перфоратором, или попросту двигать мебель, соответственно, возникнет ударный шум. Воздушный же появляется при включении музыкального центра или телевизора на всю катушку. По существующим нормам, показатель изоляции воздушного шума оказывается достаточным, если толщина железобетонного перекрытия составляет не менее 160 мм. Обычно толщина перекрытия в домах, которые строятся сегодня, - 200–250 мм. Таким образом, показатель изоляции воздушного шума несколько выше нормативного значения. Однако, для соответствия минимально допустимым требованиям строительных норм по уровню ударного шума, железобетонная плита «не дотягивает» до строительных норм почти 20 Дб и поэтому нужно устройство звукоизоляционного пола. Устройство навесного потолка (т.е. борьба с шумом соседей сверху) проблему, к сожалению, не решит.

Поскольку чаще всего квартиры продаются без отделки, предполагается, что необходимый звукоизоляционный пол должен выполнить сам владелец. Лучше сразу же познакомиться с соседом сверху, заодно узнав, как он собирается планировать свое жилье, и перенести свою спальню за пределы проекции шумных помещений соседа.

Об электричестве. В настоящее время ГОСТом 13109-97 «Нормы качества электрической энергии в системах энергоснабжения общего назначения» определены 11 параметров качества электрической энергии. Для конечных потребителей наиболее значимыми являются, по большому счету, два: отклонение и колебания напряжения. Поддерживать отклонение напряжения в пределах нормы, согласно ГОСТу, обязаны энергоснабжающие организации. Новоселу же остается только тщательно осмотреть проводку. Кстати, обычно новые дома подключаются к электросетям по так называемой «временной схеме». При этом хозяину нужно быть готовым в течение нескольких месяцев к перманентному отключению электричества и нехватке мощности. Правда, единственный приятный момент, когда дом находится на «времянке»: жильцы не платят за электричество!

Особенно это касается крупных жилых массивов, где вводится в строй одновременно несколько домов. Жильцы одного московско-питерского проекта во Фрунзенском районе не понаслышке узнали, сколько именно нужно киловатт электроэнергии для цивилизованной жизни в новой квартире!

Надо сказать, что подключение по временной схеме незаконно, но существует сплошь и рядом в новостройках Петербурга. По нормам, комитет по строительству и Государственный архитектурно-строительный надзор не должны давать разрешение на ввод в эксплуатацию дома, если нет заключения комитета по энергетике, что объект на момент сдачи Госкомиссии будет подключен к электрическим сетям на постоянной основе.

Трудно в процессе приемки оценить давление в трубах и температуру радиаторов отопления. Работа лифтов тоже может быть лишь «демоверсией». Как, например, в одном из домов в Новодевяткино, где достижение цивилизации проработало всего несколько месяцев после сдачи объекта. Понятно, что претензии по прошествии длительного времени предъявлять будет уже сложнее.

Кто поможет новоселу?

Для того чтобы выявить все недостатки, нужен эксперт. Можно довольствоваться услугами частного лица, хорошо разбирающегося в строительных нормативах, можно обратиться в специализированные фирмы. Обследовав каждый миллиметр, специалист составит отчет с фотографиями, который необходимо предъявить перед подписанием акта приемки-сдачи. Во избежание неожиданных строительных работ за свой счет в дальнейшем, следует ознакомиться с главой 37 «Подряд» части второй Гражданского кодекса РФ, которой регулируются отношения сторон по договору подряда. В частности, статья 755 ГК РФ содержит нормативные положения относительно эксплуатации объекта в пределах гарантийного срока.

В соответствии с пунктом 1 «подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока». Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

В пункте 2 указано, что подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Ну и в довершение, для тех, кто хочет сам разобраться и предъявить нерадивым строителям аргументированные претензии – Строительные Нормы и Правила.

Борис Юров,
Фонтанка.ру