«Затишье» перед бурей цен

Рынок недвижимости в нашем городе стабилизировался, но аналитики не видят в этом положительной тенденции. Летнее ценовое «затишье» может обернуться бурным ростом цен уже осенью, опасаются риэлтеры.

Летние месяцы традиционно не считаются «сезоном» в «недвижимом» сегменте рынка. Исключением, пожалуй, стало прошлое лето, когда цены на квартиры неуклонно росли, и покупатели буквально расхватывали все, что продавалось.

Нынешнее лето будет иным. Стагнацию цен отмечают все ведущие специалисты. Прогнозы увеличения стоимости жилья на июль-август укладываются в размеры инфляции. Но, несмотря на такие благоприятные условия, спрос на квартиры неуклонно снижается.

Сначала риелтеры связывали это с тем, что обладающие покупательской способностью потребители уже приобрели недвижимость, а тем, кому квартира не по карману, остается только ждать милости от государства и продолжать стоять в очереди на жилье.

Теперь же все чаще звучит термин «отложенный спрос», который буквально означает, что потенциальный потребитель затаился и ждет снижения цен. К ним относятся, прежде всего, те, кто уже имеет собственное жилье, но хочет переехать в квартирку побольше и покомфортнее, а также те, кому в принципе необходима крыша над головой в Петербурге. Но, как прокомментировал «Фонтанке» генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», такими действиями «отложенные» покупатели «роют себе яму». «Сейчас ситуация на рынке очень отличается от процессов 1998-99 годов, когда цена на жилье могла падать, - рассказал Дмитрий Щегольский. – На данный момент ее уровень держат не только местные потребители, но и москвичи, приезжие из регионов, иностранцы». Сходного мнения придерживаются и в Центральном агентстве недвижимости. По словам аналитиков агентства, подешеветь жилье по определению не может, но и резкого увеличения средней цены предложения ждать не стоит, по крайней мере, до весны 2008 года. Именно тогда, убеждены специалисты, произойдет «всплеск» спроса: люди, наконец, поймут, что ждать снижения цен бесполезно и решатся покупать недвижимость. Это неизбежно повлечет за собой новый скачок стоимости питерского квадратного метра. Причем количество покупателей к этому времени, по прогнозам аналитиков ведущих агентств недвижимости, может достигнуть 1 миллиона. По самым скромным подсчетам, только сейчас в «ожидании» живут 300 тысяч семей коренных петербуржцев, которым необходимо улучшить жилищные условия. К ним специалисты прибавляют еще «армию» приезжих из Москвы и Сибири.

Смогут ли уравновесить спрос и предложение крупномасштабные строительные проекты города? Городская администрация уверяет, что к 2010-2011 годам будет сдано 15 млн кв. м нового жилья. В эти 15 миллионов входит, кроме прочего, «Балтийская жемчужина» и «Северная долина». Строительство жилья в необжитых районах может повлиять, по мнению членов Ассоциации риэлтеров, на среднюю стоимость квартир. Отсутствие инфраструктуры и перспектива проживания в течение 2-3 лет фактически на стройке пугает покупателей, а недвижимость при этом становится дешевле. Так, разница между стоимостью квартир в «состоявшихся» районах и на «целине» по разным подсчетам может составить от 20 до 30%, но порядок цен может существенно измениться к моменту окончания строительства.

У специалистов есть свои «маячки» для оценки текущей ситуации на рынке - таким «сигнализатором» является количество однокомнатных квартир в общем предложении. «Однушки» традиционно самый востребованный и ликвидный товар. Реализовать такую квартиру гораздо проще, чем многокомнатную. В стабильном рынке их доля не превышает 15-16%. Этим летом показатели стремятся к 30%. Таким образом, вскоре продавцы однотипных маленьких квартир начнут конкурировать между собой за потребителя, предлагая сниженные цены. Правда, «сезонных распродаж» агенты советуют не ждать. «Скидки» едва ли превысят 2-3%.

Летний рынок, по мнению экспертов, может немного «полихорадить» из-за нестабильности «психического состояния» покупателей. Дело в том, что сделки рассчитываются в рублях, что было выгодно при падающем курсе доллара. А вот информация о его неожиданном росте едва не вызвала массовую истерию среди покупателей жилья. Но специалисты утверждают, что колебания курса валют не оказывают решающего влияния на рост квартирных цен. Главное, чтобы не росла инфляция, которая неизбежно тянет за собой стоимость жилья.

В целом, летняя ситуация оценивается экспертами, как вполне благоприятная. Это доказывает уверенный рост ипотечного кредитования. С начала года выдано около 3 тысяч кредитов на жилье, средней суммой 1млн 800 тысяч рублей каждый. Летом число покупателей ипотеки по прогнозам должно увеличиться еще на треть. Риелторы даже составили портрет потенциального ипотечника. Кредит на жилье берут чаще всего женатые мужчины в возрасте от 25 до 35 лет, зарабатывающие 500 – 2000 долларов в месяц. Причем ипотекой пользуются чаще, покупая квартиру не «с нуля». Ведь, как показывают рассчеты главного специалиста по ипотечному кредитованию петербургского филиала «Банка Москвы» Натальи Бруй, ежемесячный платеж за однокомнатную квартиру по кредиту на 25 лет составит 980 долларов. Такую сумму могут осилить далеко не все.

Маша Могилевская,
Фонтанка.ру