Ипотека как доходный дом

Бывает, что горожанину есть, где жить, плюс у него есть средства, достаточные для покупки еще полквартиры. Он хочет взять ипотечный кредит и пустить в новое жилье квартирантов, а за счет аренды «отбивать» долг. Банкирам этот способ не нравится, но поделать они ничего не могут. Часто заемщик сдает ипотечную квартиру, не ставя банк об этом в известность.

Бывает, что горожанину есть где жить, плюс у него есть средства, достаточные для покупки полквартиры. Он хочет взять ипотечный кредит и пустить в новое жилье квартирантов, и за счет аренды «отбивать» долг. Банкирам этот способ не нравится, но поделать они ничего не могут. Часто заемщик сдает ипотечную квартиру, не ставя банк об этом в известность. Насколько распространена такая практика - мнения расходятся. По различным оценкам, на рынке недвижимости Петербурга до 80% сделок проходят как спекулятивные.

Банки против

Почему же банки не любят, когда ипотечная квартира сдается в аренду? «Квартира, приобретаемая на кредитные средства, находится в залоге у банка, а значит, заемщик должен использовать ее только по назначению и не допускать ухудшения предмета залога, - рассказывает Галина Архипова, начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала «НОМОС-БАНКа». - При сдаче квартиры в аренду эти риски увеличиваются, так как временные квартиранты могут использовать жилье не для проживания, а, например, в качестве пошивочной мастерской или склада. Кроме того, недобросовестные арендаторы могут ее испортить или даже уничтожить».

«Мы против сдачи в аренду квартиры, которая является залогом по ипотеке с целью погашения платежей по кредиту, - говорит Алексей Дмитриев, начальник управления организации продаж банка «УралСиб». - Ипотечный кредит дается на неотложные нужды. Важно, чтоб заемщик брал жилье для проживания и имел подтвержденный доход и стабильную работу, что обуславливает низкие ставки по кредиту. Ставки по кредиту на предпринимательские цели оцениваются по-другому и гораздо выше».

«Хоть объект недвижимости и является собственностью заемщика, он остается в залоге у кредитора до полного погашения задолженности. Поэтому банк заинтересован в сохранности квартиры, сохранении ее стоимости на рынке. Если квартира планируется к сдаче, то необходимо учитывать риски, возникающие по вине арендаторов, что отражается на стоимости страховки», - отмечает Игорь Жигунов, директор по Северо-Западному округу ООО «Городской Ипотечный Банк».

Впрочем, ипотечный брокер, в отличие от банков, комментирует данную ситуацию не столь категорично. «Не согласен, что банки не любят этого, хотя предвзятое отношение может присутствовать, - полемизирует Юрий Королев, генеральный директор компании «Кредитный и Финансовый Консультант». - Это связано с тем, что жилье, приобретаемое для сдачи в аренду, заведомо будет обделено вниманием, по сравнению с квартирами, в которых покупатель собирается жить. Но это не носит решающего значения. Хотя многие приобретают ипотечную квартиру в спекулятивных целях, но прямой финансовой выгоды от сдачи ее в аренду сейчас нет. Скорее, это способ выгодно вложить часть свободных денег».

37-й год им покоя не дает

Несмотря на нелюбовь банков к подобной инициативе заемщиков, реально они сделать ничего не могут. В договоре прописано, что кредитуемый обязуется проживать в квартире, но поймать его за руку сложно. «Случаи сдачи в аренду без уведомления банка нередки. Обычно банки никак не могут проконтролировать аренду, особенно если она «серая». Всегда можно сказать, что у заемщика живут «друзья». Даже в Москве, где борьба с нелегалами построена более серьезно, выявление незарегистрированных съемщиков проблематично. Чтобы борьба была успешной, стране надо вернуться в 1937 год, - иронизирует Алексей Дмитриев, - Большинство банкиров, узнав, что заемщик сдает квартиру, могут закрыть на это глаза или просто «предупредить», но ничего предпринимать не будут. Особенно, если заемщик дисциплинированно платит в срок. Наш клиент может попросить (по обстоятельствам) разрешить ему сдать квартиру в краткосрочную аренду, и мы пойдем ему навстречу».

Впрочем, без постоянного дохода заемщик, имеющий хоть пять квартир, получить шестую в ипотеку не сможет. При текущих процентных ставках в 10-13% годовых, чтобы получить 40 000 долларов в кредит на 20 лет и ежемесячно платить 10-13 тысяч рублей, надо иметь постоянный доход в 1000 долларов. «При расчете максимальной суммы кредита рассматривается только доход заявителя на данный момент (его зарплата, доход от ведения бизнеса, другие виды законного постоянного заработка). Не учитывается доход, который клиент планирует получать в ближайшее время, в том числе и от аренды. Подобных сделок наш банк не проводит», - категоричен Игорь Жигунов.

«Если клиент желает платить по кредиту за счет аренды, то это большие риски, так как ипотечные кредиты даются на длительные сроки и цены на аренду в далекой перспективе трудно предсказуемы, - считает Алексей Дмитриев. - Если у заемщика нет достаточного постоянного дохода, то он не сможет расплачиваться в случае снижения арендных ставок. Банк с опаской относится к таким клиентам, так как это могут быть спекулянты, которые проводят рискованные сделки и пытаются заработать на конъюнктуре рынка недвижимости. Однако гораздо важнее отслеживать не сдачу в аренду залога по ипотеке, а например, займы заемщика в других местах, так как он может набрать кредиты разных банков и объявить себя банкротом».

Впрочем у банкиров все же есть методы воздействия на обнаглевшего (с их точки зрения) заемщика. Систематические нарушения договора могут спровоцировать банк его расторгнуть и потребовать погасить задолженность досрочно.

По данным ООО «Городской Ипотечный Банк», за январь-ноябрь 2006 года объем ипотечных сделок в Петербурге составил порядка 400 млн. долларов - увеличение объема более чем в 2 раза по сравнению с 2005 годом, количество сделок – более 6 тыс. Средняя сумма кредита выросла с 35 000 долларов до 65 000 долларов. Прогноз на 2007 год: прирост объемов ипотечного кредитования составит порядка 80% по сравнению с 2006 годом. Сейчас Доля сделок с использованием ипотечных сделок - 3-4%.

P.S.
При страховании квартиры как предмета залога по ипотеке могут быть повышены коэффициенты, но происходит это не во всех страховых компаниях. Александр Остроумов, директор петербургского филиала «Ренессанс Страхование»: «В нашей компании при страховании квартиры - предмета залога по ипотеке, в случае ее сдачи наем, никаких повышающих коэффициентов не применяется. В рамках такого договора застрахованы несущие конструкции (стены и перекрытия), страхование отделки необязательно. Наши специалисты полагают, что при страховании «стен» факт сдачи квартиры внаем на риск страхового случая практически не влияет. Насколько мне известно, некоторые страховые компании при сдаче квартиры в наем, повышают тариф до 50%».

Георгий Карчик
Фонтанка.ру