Жилье надо покупать сейчас, так как дальше цены будут только расти, а предложение на рынке – уменьшаться. Такие прогнозы озвучили представители строителей, риэлторов и банкиров Петербурга, тем самым, в принципе, нагнетая и без того большой спрос на недвижимость.
Складывается парадоксальная ситуация: как только федеральный центр объявил о реализации национального проекта: «Доступное и комфортное жилье гражданам России», так цены сразу поползли вверх. Только за первый квартал цена квадратного метра в Петербурге выросла в среднем на 20% и нет никаких предпосылок к тому, что она не будет расти и дальше. Причиной стал резкий рост спроса на жилье, за которым, естественно не успевает предложение. «Недавно люди скупали соль, теперь скупают квартиры» – говорит директор Городского ипотечного агентства Владислав Назаров, подчеркивая, что квартиры сейчас покупают даже те, кто не собирался вкладывать деньги в недвижимость в ближайшее время. Получается замкнутый круг: опасаясь повышения цен, люди стремятся покупать квартиры, что опять же приводит к повышению цен. Президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан уверен, что на самом деле ничего похожего на «соляной бум» в сегодняшней ситуации нет – есть нормальный платежеспособный спрос безо всякой психологической подоплеки.
Более серьезной проблемой специалисты считают недостаток предложения на рынке недвижимости. Вице-президента Санкт-Петербургского союза строительных организаций Лев Каплан считает, что ввод в прошлом году 2 миллионов 273 тысяч квадратных метров жилья можно назвать «пирровой победой» городской администрации, так как строить нужно, ориентируясь на потребности покупателей, а не на какие-то контрольные цифры. Между тем, число домов, заложенных за последнее время, по его словам, сократилось в 4-5 раз, а торги практически проваливаются. Осложняется ситуация тем, что участки, проданные «по короткому пакету», до сих пор остаются не освоены застройщиками. Строительство затормозилось во многом из-за многострадального закона о долевом участии, который, по словам строителей, сделал практически невозможным привлечение средств дольщиков – тогда как до его принятия 95% домов строились именно с применением долевых схем.
Ожидается, что дефицит квартир на первичном рынке может возникнуть уже к концу года. По словам Павла Штепана, реальный спрос в Петербурге сейчас составляет примерно 4 миллиона квадратных метров, при этом неизвестно, когда строителям удастся хотя бы перешагнуть планку в 3 миллиона квадратных метров в год, которую городские власти планировали преодолеть уже в 2007 году. До сих пор темпы роста жилищного строительства были таковы:
в 2003 году ввели 1,7 миллиона квадратных метров жилья,
в 2004 – чуть более 2 миллионов квадратных метров,
в 2005 эта цифра выросла на 200 тысяч квадратных метров.
На этот год, по планам городских властей, объем введенного жилья должен составить 2,5 миллиона квадратных метров, однако удастся ли реализовать это на практике – неизвестно. Всего же до 2010 года планируется ввести порядка 13 миллионов квадратных метров жилья.
Чтобы сделать жилье более доступным, необходимо, прежде всего увеличить предложение, а уже затем стимулировать платежеспособный спрос, считает Павел Штепан. В России же получилось наоборот – результатом чего и стала сложившаяся ситуация. На вторичном рынке проблемы возникают другие. Во-первых, если не будет продлен срок приватизации, то на рынок почти не будут поступать новые объекты из старого фонда. Во-вторых, сейчас необходимо платить налог с продажи квартиры стоимостью больше миллиона рублей, если она находится в собственности меньше трех лет. По мнению Павла Штепана, эту норму необходимо отменять, так как дополнительную нагрузку на покупателя накладывать уже невозможно.
«Если темпы роста цен сохранятся, то года через 3-4 все, что можно было купить по ипотеке, будет распродано» – говорит он. В прошлом году в Петербурге на вторичном рынке было совершено порядка 60 тысяч сделок, в этом году сокращения числа сделок пока не ожидается, но все хорошие предложения буквально сметаются покупателями.
Каждый год объемы ипотеки в Петербурге увеличиваются в разы:
в 2003-м было выдано всего 200-300 ипотечных кредитов,
в 2004-м - уже 1700,
в 2005-м – порядка 4,5 тысяч.
Предполагается, что в этом году в городе будет выдано 7-8 тысяч ипотечных кредитов.
Банки пошли на снижение процентных ставок: если во время «зарождения» ипотеки кредиты выдавались под 18%, то сейчас они снизились до 12% в рублях и до 10,5% - в долларах. Кроме того, многие банки выходят на рынок кредитования «первички», заключая договоры со строительными компаниями и привлекая клиентов для приобретения жилья на стадии строительства. Всего же в России в прошлом году было выдано порядка 70 тысяч ипотечных кредитов, что очень мало для такой большой страны (на 3 миллиарда долларов, к 2010 году, по прогнозам иностранных экспертов, эта сумма достигнет 26 миллиардов).
Из общего объема 10% приходится на Северо-Западный Федеральный округ, где наибольшую долю занимает Петербург. Еще 15% - на Центральный, где основную роль играет Москва и Московская область. По количеству кредитов лидирует Уральский федеральный округ, но суммы кредитов там намного меньше, чем в Петербурге, а тем более в Москве.
Мария Мокейчева
Фонтанка.ру
