Три года на размышление

Срок давности по ничтожным сделкам сокращен с десяти до трех лет. Некоторым покупателям недвижимости это поможет защитить свои права, а некоторые, даже добросовестные, собственники имущества могут его лишиться.

Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения независимо от признания ее таковой судом. Она не влечет юридических последствий, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Ничтожными признаются сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, недееспособным или несовершеннолетними гражданами. Наиболее часто такие споры возникают при продаже недвижимости, которая оформляется или совершается с нарушением закона. Ранее для этой категории споров был установлен десятилетний срок исковой давности. То есть, покупатель мог через девять лет после купли-продажи получить иск о применении последствий ничтожной сделки – реституции квартиры с выплатой уже обесцененных денег (то есть, суммы, указанной в договоре).

Внесенные в законодательство изменения продиктованы заботой об интересах инвесторов. Ведь не каждый (особенно иностранный) покупатель имеет желание исследовать юридическую чистоту объекта собственности, а потом еще десять лет дрожать. Теперь иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет. И эти сроки не могут быть изменены даже соглашением сторон.

Но течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Причем этот срок не зависит от того, когда истец узнал о нарушении его прав. Например, злоумышленник продал квартиру без ведома ее законного собственника. Через три года новый владелец заявляет свои права. Увы, но подавать иск в данному случае будет бессмысленно.

Течение срока исковой давности приостанавливается, если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). Пропущенный срок также может в исключительных случаях быть восстановлен судом - ввиду уважительных причин, связанных с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.). Но все эти обстоятельства учитываются, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности.

Антон Одынец,
специально для Фонтанки.ру