Рынок питерской недвижимости сошел с ума

Цена однокомнатной квартиры составляет сегодня порядка 35 тысяч долларов. Средний уровень заработной платы в Питере – около 200 долларов в месяц. Копить нужно лет пятнадцать. Но, даже если соберешь всю сумму, однокомнатную конуру все равно купить не получится...

Цена однокомнатной квартиры, самой скромной по отделке, самой маленькой по метражу, составляет сегодня порядка 35 тысяч долларов. Средний уровень заработной платы в Питере – около 200 долларов в месяц. Копить нужно лет пятнадцать. Не есть, не пить, не одеваться, а вкладывать все у. е. в квадратные метры. Но, даже если умудриться собрать всю сумму, однокомнатную конуру все равно купить не получится. Потому что цены не стоят на месте: они растут со скоростью 25 процентов в год. И если не удастся остановить их галопирующий бег, через те же пятнадцать лет скромная «однушка» будет стоить не меньше ста тысяч долларов!

Полтора года назад квадратный метр жилплощади стоил 400 долларов. А сегодня – уже 800. От этих цифр становится как-то не по себе. Что произойдет, когда народ исчерпает все свои заначки и перестанет покупать жилье едва ли не оптом (как это происходит сейчас), по большому счету, не знает никто. Страшно продавать жилье: а вдруг оно будет еще дороже? Страшно не продавать: а вдруг цены упадут и такой «малины» больше никогда не настанет?

Активная покупательская способность выражается в том, что квартиры раскупаются еще «на уровне котлована». То есть все одно-двухкомнатные квартиры куплены, как правило, уже в первый месяц продажи строящегося дома. Наблюдается также колоссальный спрос на элитное жилье, но на вторичном рынке Петербурга купить абсолютно нечего, потому что все уже куплено.

Конечно, свою роль в том, что цены на недвижимость за год удвоились, сыграл юбилей города. Но наиболее вероятная причина того, что цена на питерскую недвижимость будет расти несмотря ни на что, - это Владимир Путин в качестве президента России. Он выступает в данном случае не только гарантом Конституции, но и гарантом перспективного развития города, а значит, стабильно высоких цен на жилье в Петербурге.

Столичные аналитики считают, что себестоимость квадратного метра даже в Москве не выше 300 долларов. Но в Питере, правда, эту цифру видят немного по-другому – не меньше 400 долларов.

Сами строители только под большим секретом, под грифом «неофициально» выдают все свои расходы. Получается, что строительный бизнес в Петербурге – высокорентабельное предприятие. Порой рентабельность достигает 50 процентов! Она бы, наверное, имела бы и все сто, не будь так велики отчисления городу. За отвод земельного участка ценовая вилка составляет от 500 тысяч до полутора миллиона долларов за гектар (одно дело Центральный район, другое – Веселый поселок). А земля занимает в себестоимости метра порядка 10-15 процентов. Еще 15 процентов скинем на инфляцию доллара. Цена выросла потому, что выросла стоимость строительства (подорожала техника, материалы), это еще как минимум 20 процентов. За присоединение дома к коммунальным сетям подрядчики, как правило, платят из «черной кассы». А за все рассчитывается покупатель, тем более будущее жилье изначально финансируют именно покупатели (ведь застройщики предпочитают не брать кредиты в банке, где годовые составляют 25 процентов в год). Все эти факторы накручивают себестоимость еще процентов на 20. А все остальное – конъюнктура рынка. Ведь спрос на жилье настолько велик, что как только вбиты сваи под будущий дом, так все квартиры в нем уже практически раскуплены.

Кстати, сколько было сдано квадратных метров в прошлом году, достоверно не знает еще никто. Цифры разнятся. Так, говорят, что в Питере было построено порядка полутора миллионов квадратных метров. Наиболее реальная цифра чуть меньше: миллион двести - миллион триста квадратных метра. Но все равно это значительно больше, чем в 2002 году, когда было сдано порядка миллиона квадратных метров. В 2004 году планируется построить 1, 8 миллиона «квадратуры». Учитывая, что Питер по-прежнему остается городом коммунальных квартир (в коммуналках живет около миллиона человек!), о насыщении покупательского спроса можно будет говорить только тогда, когда ежегодно будет сдаваться не менее трех миллионов квадратных метров. Расти и строиться есть куда.

Рынку недвижимости спад не грозит еще и потому, что в ближайшие годы квартиры будут приобретаться в счет будущих доходов. В Россию пришла ипотека. Пока в ней много неясного и доступна она далеко не всем. Но долгожданный свет в конце тоннеля она способна зажечь уже сейчас.

И хотя русская ментальность такова, что мы не любим жить в долг (как давно живут все цивилизованные страны), ипотека обещает быть весьма популярным мероприятием. Ну а пока, по данным Госстроя, лишь 0, 1 процента российских граждан способны купить жилье за счет ипотеки. Для сравнения: в Европе эта цифра составляет 60, а в Америке все 80 процентов.

Правительство готово внести свыше двадцати законодательных поправок в Закон об ипотеке уже на весенней сессии парламента. Льготное налогообложение прибыли по ипотечным ценным бумагам и право выселять нерадивых заемщиков, по мысли чиновников, должны существенным образом решить «квартирный вопрос». Первый шаг в любом случае должно сделать именно государство. В начале 40-х годов прошлого века в Америке именно государство выделило огромную сумму денег, чтобы ипотека стартовала.

А пока в Санкт-Петербурге ипотечные кредиты выдают три банка: Сбербанк, «ДельтаКредит» и австрийский Райффайзенбанк. Крупный ипотечный банк желают создать и частные акционеры Росгосстраха, основным из которых выступает компания «Тройка-Диалог».

Главное требование у всех банков к ипотеке как таковой – достойный уровень заработной платы клиента. В среднем не меньше 1500 долларов в месяц на семью. Городские же ипотечные программы в первую очередь будут направлены на людей, особо нуждающихся в улучшении жилищных условий (только по данным Жилищного комитета, на 1 января 2004 года на очереди стоит 691, 5 тысячи человек, всего 289 тысяч семей).

Так что же должно произойти на рынке недвижимости, чтобы цены замедлили свой лихорадочный бег? Падение цен на нефть? Истощение семейных бюджетов? Ослабление «юбилейного» интереса к Питеру в случае неизбрания Путина на очередной президентский срок? Все версии гипотетические, потому что нереальные. Слишком много сопутствующих факторов, которые только подстегивают этот безумный бег и дальше.

Ирина Обрезаненко

Полностью материал можно прочитать в 89-м номере газеты "Ваш Тайный советник", который появился на прилавках 8 марта.