Железобетонный актив: в какую недвижимость инвестируют в Петербурге, чтобы приумножить или хотя бы сохранить деньги

После бума инвестиционных покупок в 2020–2021 годах за прошлый год этот рынок сократился на 25 %. Но с начала 2023 года интерес к инвестициям снова несколько подрос, хотя доходность от жилой недвижимости последнее время оставляет желать лучшего — по разным данным, на сдаче квартиры в аренду в прошлом году можно было заработать максимум 2–4 % годовых. В апартаментах и коммерческой недвижимости тоже многое поменялось, и следом — скорректировалось поведение инвесторов.

Пост-инвестиционный рынок

Рынок инвестиционных квартир в России в 2022 году оценивался в 1,25 трлн рублей. Инвестиционные покупки на рынке недвижимости были всегда, но, по словам Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», если раньше инвесторы рассчитывали больше на спекулятивную перепродажу объекта, купленного на этапе котлована, то сейчас большинство рассматривают запасной вариант в виде дальнейшей сдачи объекта в аренду. Но эксперт не считает, что это оказывает какое-то сильное влияние на рынок в целом.

— Инвестиционные покупки поддерживали высокий спрос на однокомнатные квартиры и студии, которые быстрее всего продавались на вторичном рынке, — добавил он. — В том числе поэтому доля таких планировок в большинстве проектов жилой недвижимости на протяжении многих лет была значительной и доходила до 60 %. Инвестиционные покупки не сошли на нет как раз по причине множества сценариев владения такой недвижимостью. Состояние вторичного рынка влияет на такую активность — сейчас часть инвесторов, в том числе иногородних, ушла в сервисные апартаменты, которые предлагают большую доходность от сдачи в аренду, и управление, снимающее с инвесторов необходимость самостоятельно искать арендаторов.

В первом квартале 2023 года доля инвестиционных покупок в общем объеме продаж показала рост к показателю четвертого квартала 2022 года — 23 % против 18 %, отметила Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге. Этому способствовала стабилизация цен на первичном рынке и привлекательные условия по ипотечным программам. Так, в начале года средняя ставка по программам господдержки составляла всего 3 %, а сейчас самую низкую ставку для покупки жилья предлагают по программе «Семейной ипотеки» — 4,5 %. Эта программа также пользуется популярностью для оформления инвестиционных покупок.

— Активный рост инвестиционного спроса пришелся на пандемийный период, — говорит Мария Орлова. — Экономическая турбулентность на внутреннем и внешних рынках, а также «свободные деньги», появившиеся у граждан из-за ограничений, стимулировали их искать новые объекты вложений средств. Наименее рисковым инструментом оказалось инвестирование в недвижимость, которая как актив постоянно прибавляет в стоимости. Люди переезжают в Ленобласть и будут переезжать. При этом купленную квартиру можно продать или сдать ее в аренду, длительную или посуточную.

— Если на стабильном или растущем рынке стратегии инвесторов могут иметь целью сохранить вложения, заработать на коротком инвестиционном цикле через продажу, или получать стабильный доход от сдачи в аренду, то текущая ситуация поменяла поведение инвесторов, часть из них ушла на иностранные рынки и активно проводит сделки с недвижимостью в Дубае и в Турции, — рассказала Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест).

Раньше в основном инвесторы получали доход на росте стоимости квартиры по мере строительства, но с 2022 года стратегия изменилась, теперь большинство инвесторов стремится сохранить вложения, в дальнейшем рассматривая возможность перепродажи или сдачи квартиры в аренду, подчеркнула Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

— Сейчас не самое подходящее время для продажи инвестиционной недвижимости ввиду высоких темпов инфляции, стагнации цен, высоких процентных ставок по ипотеке при перепродаже по договорам переуступки прав требования, — считает Татьяна Халилова, и.о. директора департамента продаж компании GloraX. — Многие инвесторы приняли для себя выжидательную модель поведения. При реализации объектов на этапе строительства инвестиционным квартирам составляют конкуренцию лоты, находящиеся в экспозиции от застройщика. Чтобы конкурировать с застройщиком и быстрее реализовать объект на этом этапе, инвестор будет вынужден снижать свою доходность, чтобы отстроиться по цене от застройщика, а это, естественно, сказывается на маржинальности всей инвестиции.

Цены на квартиры показывают стабильный рост в долгосрочной перспективе, считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».

— В 2017 году квартира в ЖК «Северная долина» стоила 76 тыс. рублей за квадратный метр, сейчас на вторичном рынке его стоимость достигла 176 тыс. рублей, — привел пример эксперт. — Тем самым инвестор, вложивший деньги в 2017 году в квартиру в «Северной долине», уже заработал 132 %. Этот рост существенно выше инфляции, которая за тот же период времени совокупно составила 35 %.

— Наша аналитика показывает, что на рынке аренды меньше всего в процентном соотношении представлено студий, — говорит Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical. — При этом арендные ставки по ним за прошлый год опустились всего на 6 % (на квартиры большой площади падение составило 30 %). Поэтому инвестиции в квартиры или апартаменты маленькой площади обеспечивают большую доходность на каждый квадратный метр. При этом, сравнивая доходность квартир и апартаментов, большие показатели дают последние, так как стоимость покупки ниже, а доход выше за счет возможности сдавать их на краткосрок через УК.

— Кроме студий и однокомнатных квартир, наиболее ликвидным и оптимальным активом для инвесторов в этом году становятся двух- и трехкомнатные квартиры евроформата с чистовой отделкой в проектах надежных застройщиков, где есть развитая инфраструктура, — добавил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Разумно вкладываться на начальном этапе строительства, пока цена недвижимости не достигла высоких значений.

— Несколько лет назад разница между стоимостью на старте строительства и на его окончании могла составлять до 30–40 %, — добавил Сергей Софронов. — Сейчас близкую к этим цифрам доходность получить можно только в объектах с уникальным расположением — это премиальная недвижимость и иногда бизнес-класс. Зачастую мотивация инвестора не ограничивается доходностью — есть понятие статусной недвижимости, владение которой отвечает личным амбициям и желанию иметь квартиру в этой локации, в этом доме. И владелец такой недвижимости всегда может рассчитывать на высокий интерес на вторичном рынке. Поэтому и продажа подобного объекта не будет вызывать затруднений.

Екатерина Немченко также считает сервисные апартаменты одним из доступных видов объектов для инвестиций, который был популярен в последние годы. В прошлом году этот сегмент пережил серьезный отток инвесторов, но после возвращения программ гарантированного стабильного дохода при доступном чеке входа спрос стал восстанавливаться. При этом эксперт отметила, что за последний год доходность апарт-проектов немного снизилась. Это связано с отсутствием иностранных туристов в первую очередь. По этой причине инвесторы стали более осторожными. В отличие от квартир, практически все апарт-отели предлагают программы гарантированного дохода на ближайшие несколько лет.

— С рекордным ростом цен на новостройки за последние несколько лет инвестирование в жилую недвижимость для последующей сдачи в аренду стало менее выгодным, так как текущие ипотечные платежи оказываются выше, чем арендные ставки, — говорит Татьяна Халилова. — Для таких инвесторов на рынке появились сервисные апартаменты с готовыми программами доходности, где порог входа в проект оказывается небольшим. Например, на лоты в нашем апарт-отеле GloraX Заневский действует программа рассрочки «10/90», также доступны две программы доходности для покупателей с разным бизнес-опытом: одна из них дает фиксированные ежемесячные выплаты в течение трех лет, несмотря на внешние факторы и загрузку отеля, а другая дает пассивный доход (по котловому методу), исходя из нескольких параметров (доли владения, вознаграждения УК и так далее).

Что касается коммерческой недвижимости, то ее доходность сегодня практически в два раза превышает как доходность банковских депозитов, так и показатели от сдачи в аренду жилья, подчеркнула Мария Орлова.

— Могу предположить, что в 2023 году средняя доходность сохранится на уровне прошлого года — около 12 % годовых. При покупке помещения на стадии котлована его стоимость может увеличиваться на 12 % в год по мере строительства, а со второго года эксплуатации — еще примерно на 5 %, — добавила она. — Высокая доходность обусловлена в том числе тем, что сегодня активно растет рынок аренды внутри жилых районов, в том числе в Ленобласти. Мы видим устойчивый тренд к росту вакансии в крупных моллах и ТРК в центре, при этом локальные торговые комплексы и стрит-ретейл в густонаселенных районах активно развиваются, показывая вакансию не более 12 %. Корреспонденции до городских сервисов и шоппинга сокращаются, рост числа качественных точек общепита, коворкингов и продуктового ретейла позволяет жителям получить полный комплекс услуг, не выезжая за пределы района.

В инвестиционных покупках заинтересованы те, кто рассчитывает сохранить средства и получить прибыль при минимальных вложениях. Как считает Ян Фельдман, они выбирают проекты в сегменте массового спроса — это могут быть как точечные проекты, так и формат КОТ. Некоторые покупают недвижимость для детей — это тоже инвестиция на будущее.

— Большинство наших покупателей — это инвесторы, у которых уже решен вопрос с жильем для себя и детей, — говорит Александр Терентьев. — Эти люди рассматривают наш объект исключительно в инвестиционных целях. Номера в апарт-отеле позволяют приумножить средства, а гостиничная УК берет все вопросы управления номеров на себя, что позволяет получать инвестору полностью пассивный доход.

В традиционном понимании инвестор − это покупатель, который приобретает недвижимость с целью перепродажи, отметила Татьяна Халилова. Однако, есть и те, кто рассматривает вложения в недвижимость на долгосрочную перспективу как инструмент сохранения сбережений. Такие активы можно сдавать, получая пассивный доход, или со временем реализовать более выгодно, а если обстоятельства изменятся, например, появятся дети, оставить для личного пользования.

— Если говорить о жилье, то на рынке в основном остались категории инвесторов, которые совершают сделки для вложения средств или личного пользования, — продолжила Халилова. — В период пандемии с появлением льготных программ ипотечного кредитования количество частных инвесторов рекордно увеличилось − в отдельно взятых ликвидных проектах на старте продаж инвестиционные сделки могли достигать 20–30 % от общего объема продаж. Сейчас их число заметно снизилось, так как стоимость «входного билета» на рынок возросла: ипотечные программы становятся менее выгодными, стоимость квадратного метра растет, а просчитать доходность все сложнее.

Ольга Трошева выделила несколько категорий покупателей инвестиционных квартир. Первая — это опытные инвесторы, которые давно знают рынок, они рассматривают покупки, исходя из опыта прошлых лет, и предпочитают работать с застройщиками — лидерами по объемам ввода и с элитными проектами (эксклюзивные предложения, ограниченные по количеству). Здесь наиболее интересны рассрочки от застройщиков.

— Вторая категория — молодые инвесторы — клиенты с предложениями по семейной ипотеке и IT- ипотеке, которым позволяет инвестировать в недвижимость наличие материнского капитала, выгодные сниженные ставки и комфортные ежемесячные платежи, — продолжила эксперт. — Они выбирают, исходя из ипотечных программ, дополнительных скидок и уровня ежемесячных платежей, также предпочитают универсальный вариант стратегии — объекты, которые можно и перепродать, и сдавать без потерь.

Что же касается инвесторов, купивших недвижимость ранее, то выиграли те, кто приобрел квартиры с отделкой. Сейчас, как отметила Трошева, они не торопятся их продавать, сдают в аренду.

Сергей Софронов выделил свои две категории среди покупателей недвижимости. Первая рассчитывает на приумножение средств в перспективе 1–3 лет. Это переуступка или продажа после ввода в эксплуатацию. Вторая категория инвесторов приобретает жилье с целью вложения денег как таковой.

— И дальнейшие сценарии могут быть разными, — говорит он. — Поменять район и жить самостоятельно до какого-то времени, передать детям, сдавать, защитить деньги от инфляции или оставить, что называется, на старость. В данном случае приобретение актива может преследовать несколько целей. Локация, стоимость и параметры жилой недвижимости могут быть практически любыми, в зависимости от бюджета, индивидуальных ситуаций и пожеланий. Ключевая мотивация покупки недвижимости — в ней всегда можно сохранить средства и, как минимум, не потерять их. Поскольку рост стоимости пропорционально инфляции есть и будет, за время строительства цена также увеличивается. И дополнительно можно заработать на аренде.

— Примерно треть жителей Петербурга, по данным внутреннего исследования компании «Главстрой Санкт-Петербург», рассматривают вложения в недвижимость как способ сохранения сбережений в период нестабильности, — уточнил Дмитрий Ефремов. — Например, в 2023 году на примере своих объектов мы заметили новый тренд — рост интереса к квартирам-студиям по программам семейной ипотеки. Таким образом, многие клиенты сохраняют средства в недвижимости и инвестируют в будущее подрастающих детей, приобретая первое жилье.

Для инвестирования из жилых объектов традиционно выбирают студии и небольшие однокомнатные квартиры, которые всегда проще реализовать ввиду относительно небольшого бюджета покупки. Однако, по словам Татьяны Халиловой, если выбрать ликвидный проект с умом, можно вкладываться и в многокомнатное жилье. Например, жилой комплекс, который подходит для семей с детьми, строящийся в месте с развитой социальной инфраструктурой, но число трехкомнатных квартир в нем невелико. Либо можно инвестировать в редкие форматы, число которых традиционно ограничено в проекте и на рынке в целом (квартиры с патио, с террасами и т.д). Естественно, репутация застройщика, расположение проекта, перспективы района, инфраструктура, качество продукта, условия покупки играют немаловажную роль для инвестора.

— Доход от сдачи жилья в аренду возможен, но он не сопоставим с размером вложений и не позволит вернуть инвестиции в перспективе 10–15 лет, — считает Сергей Софронов. — В данном случае имеет место комбинация — сдача в аренду в течение нескольких лет, а затем продажа.

— Самая многочисленная аудитория инвесторов работала с жилой недвижимостью, но успех вложений здесь напрямую связан с ростом цен, а новостройки не могут сейчас обеспечить инвесторам ожидаемый уровень дохода, — добавила Екатерина Немченко. — В выигрыше те инвесторы, кто приобрел недвижимость в 2018–2020 годах, с тех пор цены удвоились и даже продавая сейчас с дисконтом относительно текущих цен, инвестор все равно получает хороший доход. Приобретение квартиры не для собственного проживания, а для инвестиций, сейчас чаще всего делают для детей, на будущее. Корректировка цен на вторичном рынке и появление редких лотов с предложением о быстром выкупе не остались незамеченными, инвестиционные сделки есть, но большая часть инвесторов заняла выжидательную позицию и не торопится.

— Покупатели стали более требовательны при выборе объекта, — полагает Ольга Трошева. — Сегодня приобретать квартиру для инвестиций стоит в локации с хорошим потенциалом развития (открытие новых станций метро, транспортных развязок, крупных объектов инфраструктуры, либо уже обеспеченные инфраструктурой от застройщиков: Каменка, Новосергиево, Новосаратовка) и с использованием выгодных инструментов (рассрочка, ипотека). Также интересными остаются эксклюзивные проекты на набережных Невы в черте города, проекты у метро, которых не так много, а также элитная и премиальная недвижимость, на которую всегда есть свой покупатель.

Ян Фельдман считает, что для сбережения крупной суммы в виде недвижимости стоит приобретать квартиру в готовой новостройке или на финальной стадии строительства. Для желающих получить доход — только стартовавшие качественные проекты или в начальной стадии, которые возводит надежный девелопер. По его словам, за период строительства стоимость квадратного метра может увеличиться на 25–30 %, пока рост цен будет опережать официальную инфляцию, то как минимум для сбережения средств этот инструмент всегда будет популярен.

По мнению Дмитрия Ефремова, «инвестиционная» новостройка должна обладать хорошей транспортной доступностью, важен уровень развития инфраструктуры, наличие детских садов, школ, медучреждений, мест для прогулок и отдыха. Помимо месторасположения важны характеристики квартиры — планировка, вид из окна, появление новых инфраструктурных объектов поблизости — все это влияет на дальнейший рост стоимости объекта. С этой точки зрения наибольшим потенциалом обладают квартиры в быстрорастущих городских районах вблизи станций метро и транспортных артерий. В текущих условиях фактор надежности и устойчивости застройщика тоже приобретает еще более важное значение.

— И, наконец, надо учитывать ликвидность при продаже, — добавил он. — Если в квартирографии комплекса много инвестиционных квартир, например, доля студий превышает 25–30 %, то можно столкнуться с ситуацией, когда на рынке будет высокая конкуренция со стороны продавцов, и выгодно реализовать квартиру конечному пользователю будет не так просто. Поэтому важно анализировать, отдавая предпочтение сбалансированным проектам, в которых нет перекоса в ту или иную сторону.

Из коммерческой недвижимости привлекательнее сервисные апартаменты, которые в последние годы гарантировали стабильный доход при доступном чеке входа, отметил Ян Фельдман. Также востребованы встроенные помещения в новостройках и особенно в крупных проектах КОТ. Чаще всего они приобретаются для дальнейшей сдачи в аренду и получения рентного дохода. Доля таких покупателей составляет порядка 80–90 %. Остальные покупают площади от 50 до 100 кв. м под определенный бизнес. Состав арендаторов и функционал, как правило, зависит от класса недвижимости.

—Так же, как и стоимость квартир, в долгосрочной перспективе стоимость коммерческих помещений растет, — продолжила Ольга Трошева. — Мы рекомендуем инвестиции в коммерцию в сданных домах или домах, которые скоро будут сданы, для того чтобы «поймать» 2–3-летний период роста спроса на аренду помещений.

Эксперт обозначила критерии выбора коммерческой недвижимости:

• первая линия (оживленные улицы), что гарантирует стабильный поток клиентов;
  
• жилой комплекс от известного застройщика, престижный ЖК;
  
• высокий трафик и плотность населения;
  
• близость к метро, центр города или обжитая локация;
  
• высокие потолки (позволяет организовать грамотную разводку инженерии и разноуровневое освещение) и открытая планировка (возможности для зонирования);
  
• два входа.
  

— Традиционно коммерческую недвижимость выгодно приобретать либо под конкретного арендатора, когда можно заранее просчитать доходность и срок окупаемости, либо в проходных местах, — говорит Александр Терентьев. — Апарт-отели дают и то, и другое. Думаю, что имеет смысл рассматривать предложения от апарт-отелей, которые продают коммерческие помещения с уже готовым арендатором в виде управляющей компании.

— Инвестиции в коммерческую недвижимость затратны, но по-прежнему актуальны, так как формируют владельцу стабильный доход при сроке окупаемости 8–10 лет, — добавила Екатерина Немченко. — Главное — правильный выбор объекта. В новостройках инвесторы, приобретающие коммерческую недвижимость, предпочитают большие комплексы, где в качестве инвестиций рассматривают помещения площадью 50–100 кв. м в зонах с хорошей проходимостью. Такие площади востребованы и арендаторами.

— Если мы говорим про street-retail, то при выборе объекта инвесторы чаще всего смотрят на класс жилого комплекса, уровень платежеспособного спроса в локации и расположение объекта, то есть те параметры, которые позволят успешным и востребованным бизнесам стабильно работать и приносить инвестору доход, — подытожила Мария Орлова. — Немаловажным фактором является и развитие внутренней территории проекта, его комплексное благоустройство. Наличие крупных точек притяжения, форумных пространств или парков может «прокачивать» проходимость не меньше, чем станция метро по соседству. Похожий эффект мы ожидаем, например, от создания отдельной гастрономической зоны в проекте «А101 Всеволожск», которая будет интегрирована в систему городских общественных пространств, сюда будут приходить как жители района, так и туристы.

По словам Марии Орловой, наиболее востребованными коммерческими помещениями остаются лоты в 40–90 кв. м, следующие по интересу — крупные помещения в 100–250 кв.м. Спросом пользуются объекты с панорамным остеклением для создания эффективных витрин, входом с уровня земли и продуманным расположением с точки зрения функций будущих объектов.

— Доходность коммерческой недвижимости напрямую зависит от проходимости, — добавил Сергей Софронов. — Чем она выше, тем быстрее помещение будет сдано по более высокой ставке. Исключения тоже есть, например, в районах обширной новой застройки востребованы помещения для служб доставки — дарксторов и дарккитчен. Такие сервисы не рассматривают дорогие помещения и трафик рядом им не принципиален. Специализированные услуги, например, сервисные центры, ателье, ветклиники и другие также не всегда стремятся заполучить «первую линию». Если большинство клиентов приходят к арендатору за решениями после поиска в интернете, то трафик у дверей не будет определяющим фактором.

Татьяна Халилова условно разделила покупателей коммерческой недвижимости на тех, кто хочет сохранить накопления и получить пассивный доход от сдачи помещений в аренду, и тех, кто зарабатывает на перепродаже (таких меньше). Перед выбором объекта необходимо оценить окружающие ставки аренды и потенциал их роста, просчитать сроки окупаемости.

— Ранее привлекательным показателем был срок окупаемости до 10 лет, — пояснила она, — с ростом цен недвижимости после перевода на проектное финансирование срок окупаемости увеличился, но тем не менее при выборе района с высоким потенциалом развития — это хорошее вложение средств. В проектах GloraX это в первую очередь коммерческая недвижимость на намыве Васильевского острова. Для инвесторов очень важно окружение, высокий пешеходный трафик или перспектива его повышения за счет прироста доли жилой недвижимости или открытия метро, вследствие чего помещения будут работать на общегородской спрос и возможен значительный рост арендных ставок.