Доля нераспроданных лотов на первичном рынке выросла на 10 % по сравнению с весной прошлого года и достигла 45 %. По данным аналитиков ГК «А101», это напрямую связано с ситуацией на вторичном рынке.
Например, в столичном регионе до 30 % покупателей квартир на первичном рынке приобретали их на деньги, вырученные от продажи своей старой квартиры. Однако сейчас из-за ситуации на вторичном рынке жилья к такому способу прибегают реже. В Петербурге же после сдачи дома нераспроданными остаются около 11 % квартир.
— На вторичном рынке ставки по ипотеке в среднем составляют 10–12 %, отсутствует господдержка, и в силу этого активность нельзя назвать высокой, — отметил руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков. — Там сформирован «рынок покупателя», размер дисконта может достигать 10–15 %. И при этом срок экспонирования все равно может достигать одного года и дольше. В результате часть продавцов соглашается на еще больший дисконт, но в основном люди предпочитают снять квартиру с продажи и подождать изменения ситуации.
Но, как считает Анатолий Клинков, ситуацию можно изменить — девелоперы могли бы стать активными игроками на вторичном рынке, стимулируя его и расширяя собственную воронку продаж. Для этого нужно создать определенные механизмы.
— Банки могли бы кредитовать девелоперов под покупку вторичного жилья по модели трейд-ин, — пояснил эксперт. — После выкупа старой квартиры клиент выбирает новую в одном из проектов девелопера, а старую квартиру девелопер в дальнейшем сможет реализовать после отделки и при необходимости — юридической очистки. Создание такого механизма будет юридически непросто, но он позволит многим девелоперам самостоятельно стимулировать продажи на вторичном рынке.
Как подчеркнул эксперт, сейчас рынок функционирует нормально за счет госпрограмм субсидирования ипотечного кредитования. Однако сокращение спроса приведет к пересмотру финансовых моделей, росту ставок по проектному финансированию для девелоперов, а в отдельных случаях — и к временной приостановке выборки кредитных линий на строительство. Поэтому любой способ стимулировать спрос сейчас будет ценным для отрасли.
Также эффективной мерой могло бы стать стимулирование инвестиционного спроса. В рыночной практике уже есть механизмы, позволяющие конвертировать инвестиции не в покупку жилья, а в иные финансовые инструменты, но пока такой подход не распространен среди инвесторов в недвижимость.
