ПоделитьсяРазбираемся, как пандемия повлияла на сроки строительства жилья и почему одни компании замедлились, а другие — сдают объекты досрочно.
По данным Госстройнадзора Санкт‑Петербурга, за 2020 год в городе было выдано 322 разрешения на ввод в эксплуатацию. Из них 118 относились к жилым объектам, 43 — к социальным и 5 — к спортивным. Общее число разрешений за январь–май 2021 года равняется 92.
Назад в будущее
— Перенос сроков ввода новостроек в эксплуатацию был типичным для рынка в прошлом году, — признала Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank StPetersburg. — Многие застройщики воспользовались официальной возможностью продления разрешений на строительство, заканчивающихся в 2020 году. Это привело к сокращению объема вводимых площадей: минус 27% относительно показателя 2019 года. Всего в прошлом году в Санкт-Петербурге были продлены разрешения на строительство 66 объектов: это в 1,7 раза больше, чем в 2019-м. В 2021 году мы ожидаем меньшего количества продлений и более четкого соблюдения заявленных сроков строительства.
ПоделитьсяПо наблюдениям Яны Глазуновой, генерального директора VSN Realty, в первый год пандемии перенос плановых сроков строительства коснулся всех сегментов.
— Даже по домам хорошего уровня — классов бизнес плюс, премиум и элит — он составлял от полугода до года, — отметила эксперт. — Ввод в эксплуатацию с 2020-го на 2021-й был перенесен более чем по 60% объектов. Однако нельзя сказать, что подобного не происходило до пандемии.
Технологии, финансы и формальности
Что же чаще всего заставляет девелоперов сдвигать сроки? Тут в игру могут вступать разные факторы: было ли строительство с самого начала грамотно спланировано, насколько корректно составлены сметы, есть ли в штате все необходимые специалисты или нужно координировать работу нескольких подрядчиков и т.д.
Ввод объекта в эксплуатацию может быть отложен, даже если технология строительства отточена до совершенства и участники процесса работают быстро и без ошибок. Начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Владимир Болдырев, выступая на Всероссийском жилищном конгрессе, объяснил, что нередко компании не получают разрешение на ввод в эксплуатацию из-за неправильно оформленных бумаг. Застройщики допускают ошибки при создании электронных файлов, не прикладывают к заявлению документы, которые подтверждают соответствие построенного объекта техническим условиям, допускают ошибки в техническом плане.
— В прошлом сроки строительства чаще всего переносились из-за недостатка финансирования, — сообщил Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент». — Такое нередко случалось у застройщиков, которые применяли котловой метод в работе, но с введением проектного финансирования подобные случаи практически исчезли. Хотя стоит отметить, что еще не все объекты строятся с использованием эскроу-счетов.
Старое зло
К сожалению, проблема долгостроев и обманутых дольщиков продолжает существовать и в Петербурге, и в России в целом. На федеральном уровне для ее решения используются два механизма: либо строительство «проблемных» домов завершают, передавая квартиры собственникам, либо дольщикам выплачивают возмещение. По информации Минстроя, на сегодня в России завершены 33 долгостроя, что позволило восстановить права 9,5 тыс. граждан. Выплаты предоставлены 16,9 тыс. человек на общую сумму 30,4 млрд рублей.
— На март 2021 года в Единый реестр проблемных объектов по Санкт-Петербургу включены 36 долгостроев, из них 28 — это жилые дома, — напомнил Александр Гуторов. — В конце октября 2020 года губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов отметил, что на ситуацию с достройкой проблемных жилых комплексов повлияли кризис и пандемия коронавируса. В итоге строительство одних объектов было приостановлено, а срок сдачи других перенесен. Всего же до конца 2020 года правительство планировало сдать 5 долгостроев. 12 комплексов будут введены в эксплуатацию в 2021-м. И в 2022-м — еще 4 долгостроя.
А можно побыстрее?
На противоположном конце «строительного спидометра» находятся жилые проекты, которые сдаются в эксплуатацию досрочно, и компании, практикующие подобное ускорение на регулярной основе. Для рынка это не такая уж экзотика.
— Ежегодно в Петербурге около 30% объема предложения может быть сдано раньше заявленных сроков, — сообщила Светлана Московченко. — В 2020 году этот показатель был на уровне 35%, годом ранее — на 6 процентных пунктов меньше. Стоит отметить: с введением проектного финансирования застройщики стали более заинтересованы в соблюдении сроков строительства, скорейшем раскрытии счетов-эскроу и сокращении периода использования банковских средств.
Опережать график позволяет, в частности, осторожное планирование, когда на строительство изначально отводят время «с запасом», чтобы нейтрализовать возможные риски. Большое значение имеет то, как организованы управление проектированием и строительством, а также взаимодействие с государственными инстанциями. И, разумеется, высокая квалификация персонала делает работу эффективнее и помогает строить быстрее. В ГК «Страна Девелопмент», например, организовали для сотрудников бесплатное обучение и даже открыли школу каменщиков.
Поделиться— Мы всегда сдаем проекты примерно на 3–4 месяца раньше срока. Уже 10 наших домов были построены с опережением графика благодаря высокой скорости строительства, применению передовых технологий и продуманной финансовой модели, — объяснил Александр Гуторов. — Очень важна слаженная работа команды сотрудников: для них покупатели — члены семьи, чью жизнь мы стремимся сделать как можно более комфортной. Даже прошлый год, который стал для многих непростым, мы завершили очень оптимистично и без единой просрочки по сдаче домов. Именно поэтому «Страна Девелопмент» лидирует в некоторых регионах. Например, в 2021 году она заняла второе место по объему текущего строительства в Тюменской области.*
Коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» отметил, что за последнее время в строительной отрасли принципиально изменились организационные процессы, технологии, произошла переоценка ее роли в жизни городов.
— Сегодня мы уже говорим не столько о застройке, сколько о девелопменте — комплексном подходе к развитию территорий, — подчеркнул Александр Гуторов. — А это требует от компаний принципиально иных компетенций, чем во времена, когда приоритетной задачей государства было быстрое расселение людей из коммунальных квартир за счет панельного домостроения.
*Согласно рейтингу Единого ресурса застройщиков на 1 июня 2021 года.
Материал подготовлен специально для ГК «Страна Девелопмент».
Автор: Мария Семенова
