ПоделитьсяБольше половины жилья в Петербурге уже сейчас продается с отделкой. Дальше – больше. Рынок идет к созданию квартир, полностью готовых к переезду – с ремонтом и мебелью, как уже предлагают продавцы апартаментов.
Отделка от застройщика - отдельный рынок со своими трендами и конкуренцией. Если еще 10-20 лет назад было модно делать все «под себя», то сейчас покупатели все больше ценят свое время и все меньше хотят что-то доделывать и терпеть временный дискомфорт. Правда, покупатели дорогого жилья по-прежнему предпочитают эксклюзивность, а желающих купить все готовое больше всего в масс-маркете.
Доля продаж квартир с чистовой отделкой на рынке сегмента масс-маркет Петербурга и Ленинградской области в 2019 году составила около 51% по площади, подсчитали в аналитическом центре компании «Главстрой Санкт-Петербург».
— Жилье с готовой отделкой обычно предпочитают клиенты из других регионов, у которых нет возможности провести полноценный ремонт, а также инвесторы, приобретающие квартиру под сдачу, — говорит руководитель центра Дмитрий Ефремов.—
Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» (Setl Group) оценивает этот показатель еще выше – в 60-65%. В наибольшей степени заинтересованы в отделке именно покупатели сегмента масс-маркет, считает маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин, так как это позволяет им снизить как прямые затраты на ремонт, так и косвенные, например, на аренду жилья на время ремонта.
— Рост спроса на квартиры с отделкой связан с относительной дешевизной такого жилья, считает Сергей Лапин, генеральный директор ООО «Стройконстант». — Квартира с отделкой в целом дороже на 10-15%, а если же делать ремонт самому, это надбавит к стоимости от 15 до 20%. Доля покупателей «чистовой» квартиры, затем сразу делающих ремонт заново, не более 10%. Цель такой покупки — сэкономить 5-10 % на ремонте.
В целом по рынку дозаказ отделки у застройщика обходится покупателю в сумму от 8-9 тыс. рублей за кв. м до 15 тыс. рублей за кв. м, рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. Между предчистовой и черновой отделкой покупатели выбирают первое, чтобы самим не выравнивать стены и не делать стяжку пола.
— Мы предлагаем чистовую отделку как дополнительную опцию, стоимость которой составляет 16 тысяч рублей за квадратный метр, дозаказ возможен преимущественно в проектах комфорт-класса. — уточняет Сергей Степанов, директор по продажам АО «Строительный трест». По его словам, чистовая отделка от застройщика является необходимостью в инвестиционных квартирах под сдачу, например в маленьких студиях, а в проектах компании такого типа квартир нет.
— Сегодня стоимость отделки у застройщиков в среднем составляет от семи до 10 тысяч рублей за один квадратный метр, — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». — Сможет ли покупатель самостоятельно уложиться в такую сумму? Если очень постарается, то, скорей всего, да. Но, вести переговоры и контролировать рабочих покупателю уже придется самостоятельно, а в это время не получится полноценно пользоваться квартирой. Покупка квартиры в новостройке с отделкой от застройщика — это хороший вариант на первые три-пять лет, пока дом дает усадку, что может сказаться и на внутренней отделке.
Востребованность отделки зависит также от степени готовности дома и класса жилья, отмечает начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин. Например, в «Новом Оккервиле» в продаже готовые квартиры либо в уже заселенных очередях, где ключи можно получить сразу после оплаты, либо в завершающей шестой очереди, где сейчас работает госкомиссия. В таком типе жилья велик спрос на квартиры с отделкой, потому что многие продают квартиру, в которой живут, направляя средства от нее в зачет новой, поэтому им нужно срочно переехать.
Предчистовая отделка в комфорт-классе увеличивает стоимость квадратного метра примерно на семь тысяч рублей, чистовая — на 10 тысяч рублей, уточняет Андрей Лопатин, директор департамента управления проектами Glorax Development. В сегменте «бизнес» предчистовая отделка будет стоить примерно 10 тыс. рублей за кв. м. При этом предложений с чистовой отделкой в этом и более высоких сегментах — единицы, так как покупатели здесь стараются избегать всего типового, у них запрос на индивидуальные решения, свободные планировки. Покупатели же недвижимости в массовом сегменте ценят квартиры с чистовой отделкой, потому что это экономит время и деньги при переезде. К тому же, приобретая жилье с в ипотеку, выгодно выбирать квартиру с отделкой, так как ее стоимость будет входить в ежемесячный платеж.
— Как и десять лет назад такие квартиры меньше всего востребованы в сегменте элитного жилья, что обусловлено рядом причин, — подтверждает Евгений Ортин. — Во-первых, покупатели этой недвижимости имеют жилье и не торопятся с переездом, а во-вторых, предъявляют завышенные требования как к эксклюзивности отделки, так и к качеству материалов.
К примеру, в жилом комплексе New Time от РСТИ (Росстройинвест), где есть секции с включенной отделкой или возможность заказать ее дополнительно, только 20% квартир приобретается с отделкой, остальные без нее. По словам начальника отдела маркетинга холдинга РСТИ (Росстройинвест) Екатерины Пчелкиной, покупатели жилья бизнес- и премиум-класса в Петербурге предпочитают жилье без отделки, хотя, к примеру, в Москве больше спрос на квартиры премиум-класса с отделкой.
Черная и белая, ваниль и шоколад
Выделяется три вида отделки, которые предлагают застройщики. Черновая отделка — голые бетонные поверхности, полы, стены, потолки; отделка под чистовую или «белая» отделка, когда поверхности подготавливаются уже под обои и напольные покрытия; и чистовая отделка, когда клиент получает квартиру с обоями, ламинатом, сантехникой, дверями, отделкой потолка.
В «Новом Оккервиле», например, где 65% квартир приобретается с отделкой, она может быть как предчистовая, так и базовая (санузлы «под ключ» и оштукатуренные стены в комнатах, кухне, коридоре) или полная. А в жилом комплексе бизнес-класса «Новый Лесснер» во всех квартирах по умолчанию предчистовая отделка. Полную или базовую можно заказать в качестве дополнительной опции, но желающих не более 10%, отмечает Николай Гражданкин.
В СК «Инвестторг» выбирают квартиры с чистовой отделкой около 30% покупателей. В черновую включены стяжка пола, металлические входные двери и розетки, а также все счетчики, включая счетчики отопления. В предчистовой — стяжка пола, металлические входные двери, розетки, штукатурка, шпаклевка стен и потолка.
— При чистовой отделке у нас в комнатах и на кухне покрытие пола влагостойким ламинатом, — поясняет Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг», — оклейка стен обоями под покраску, межкомнатные двери со стеклом, плинтусы, дверные порожки и подоконники (ПВХ), потолок зашпаклеван и покрашен в белый цвет, радиаторы с разводкой труб в полу. На кухне мы установили раковину со смесителем и сифон, все стояки зашиты в короба. Санузел в квартирах выполнен в теплых тонах, потолок зашпаклеван и выкрашен в белый цвет. В туалетной комнате мы установили душевую кабину, унитаз, напольную тумбу и полотенце осушитель импортных и российских производителей.
А Группа «Эталон», например, предлагает покупателям квартиры с чистовой отделкой, которая включает напольное покрытие, обои, наличие смонтированных розеток, сантехники и межкомнатных дверей. Такой вариант квартиры с отделкой представлен в шоу-руме жилого комплекса «Охта Хаус». В комплексах Галактика Pro, Квартал Che и «Эталон на Неве», можно выбрать один из двух вариантов: «Теплый классический» или «Холодный современный».
В холдинге Setl Group выполняют чистовую отделку в двух цветовых гаммах на выбор: «Ваниль» и «Шоколад». В отделку входят теплые полы в ванной, а на стенах – керамическая плитка с мозаикой и имитацией дерева. В комнатах и на кухне - износостойкий ламинат с выраженной фактурой. В той же гамме – «Ваниль» и «Шоколад» предлагает отделку и «Строительный трест»
В основном застройщики предлагают нейтральные цветовые решения, которые придутся по вкусу 90% покупателей - лаконичные сочетания белого и бежевого оттенков, кофейные и шоколадные тона, отмечает Ольга Ульянова. Но есть и предложения ярких вариантов – желтого, голубого. Но они встречаются у ограниченного числа компаний и, как правило, по предзаказу.
Вкусы меняются
Рост спроса на квартиры с отделкой частично связан со снижением доходов населения, считает Наталья Кукушкина, специалист по маркетингу Группы ЦДС. Ремонт от застройщика обходится покупателю как минимум вдвое дешевле, чем если делать всё то же самое с теми же материалами, самостоятельно. Кроме того, само качество отделки от застройщика год от года повышается за счет высокой конкуренции на рынке.
— Практически ушли в прошлое обои в цветочек, крашеные стены в санузлах, входные двери из ДСП, одна розетка в кухне и много другое, — говорит Кукушкина. — Повышается также уровень дизайна и материалов, отделочных работ. Рынок приходит к негласному стандарту, уходят странные решения и архаичный дизайн. Все застройщики сегодня стремятся к современному нейтральному дизайну в светлых тонах, так как в такой интерьер впишется любая мебель и аксессуары.
Как уточнил Сергей Лапин, требований к отделке со стороны покупателей стало больше, особенно к качеству отделочных материалов и оборудования. Например, среди запросов популярна коллекторная разводка сантехники вместо двухтрубной, как раньше. Также люди хотят, чтобы система слаботочных сетей была изначально проложена в квартире, хотя раньше ее прокладывали до входа в жилье. Соответственно, потребитель требует больше добавочных розеток - для телевизора, роутера, компьютера и т.д. Вместо обоев сейчас предпочитают декоративную штукатурку или окраску. Уже много лет в тренде теплые полы и многоуровневые потолки. Что касается модных стилей, то здесь все зависит от вкусов и кошелька — от лофта и хайтека до классики.
Ольга Трошева тоже отметила возросшее качество отделки от застройщиков: практически не осталось линолеума в отделке, бумажных обоев. По ее словам, сейчас, как правило, в стандарт отделки входит ламинат, обои под покраску, плитка в санузле. В классе «высокий комфорт» девелоперы постепенно внедряют системы «умный дом»: датчики протечек, движения, дыма, возможность доступа через приложения к видеокамерам. В дизайне популярны варианты лаконичной отделки в пастельных тонах, с обоями под покраску, ламинат, плинтус в цвет дверей— то есть отделка с элементами скандинавского стиля, без вычурности.
Дистанция и индивидуальность
— На мой взгляд, покупатели устали от бесконечных ремонтов в новостройках и хотят заезжать и жить, —считает Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон». - Возможно, в ближайшем будущем для создания конкурентного продукта застройщики начнут индивидуализировать отделку или проводить ремонт по оригинальным дизайн-проектам., может появиться тренд на меблировку квартиры. Такую опцию уже предлагают в апартаментах.
Цифровые тренды «настигают» и этот сегмент рынка. Например в ГК «Ленстройтрест» пользователи дистанционного сервиса отделки М2 могут наблюдать через личный кабинет на сайте за тем, как подрядчики делают отделку в будущей квартире. На все работы уходит не более двух месяцев, стоимость отделочных работ через онлайн-сервис М2 начинается от 12 тысяч рублей за квадратный метр и зависит от материалов. Цена включает доставку товаров для ремонта и вывоз строительного мусора.
— По нашим оценкам, в ближайшие годы рост спроса на квартиры с отделкой продолжится, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Параллельно вырастет интерес к лотам с частичной меблировкой. Мы, например, уже вывели на рынок квартиры с кухонными гарнитурами со встроенной бытовой техникой. Через наш онлайн-сервис отделки «М2», можно рассчитать стоимость, создать дизайн будущей квартиры или выбрать один из трех готовых вариантов отделки.
В «КВС» все жилые комплексы сдаются с полной чистовой отделкой, в ряде проектов (ЖК «Континенты», «Ясно.Янино») предлагаются встроенные кухни.
— Если в начале нулевых на рынке были представлены в основном «бетонные коробки», вообще без ремонта, то сейчас основное предложение составляют квартиры с отделкой либо с подготовкой под ремонт, «белой» отделкой, — поясняет генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшавева. — Уже несколько лет есть и предложения с полной или частичной меблировкой. Наиболее актуальны они в масс-маркете, на рынке апартаментов и в целом у инвесторов, планирующих сдавать недвижимость в аренду. Думаю, в ближайшие годы будет расти не только число квартир с отделкой, но и с полной или частичной меблировкой. Во-первых, время сейчас становится ценнее, уже не хочется тратить его на ремонт, заказ и ожидание мебели. Во-вторых, горожане становятся мобильнее, чаще переезжают, в-третьих, для покупателей в масс-маркете это удобно с точки зрения оплаты.
Она отмечает, что в Европе и США практически все квартиры продаются с полной отделкой и меблировкой. И мы также идем к тому, что новое жилье будет максимально готово к заселению.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
