18:37 20.11.2017
УФАС отменил конкурс на украшение Казанской площади из-за согласований с РПЦ
В Смольный подали ещё 700 заявок на встречу с Навальным
Пенсионный фонд раскрыл новую мошенническую схему
В Ленинградском зоопарке поселится белый медвежонок Снежинка
В новой картине Тарантино фигурирует убийца, скончавшийся в минувшие выходные
Депутаты обсудят изменения в правилах раздела имущества при разводе
Смольный: Не исключено, что развязка у Экспофорума может быть перепроектирована
Читатели «Фонтанки» помогли подростку с ДЦП
В Киеве задержан подозреваемый в причастности к убийству Хлебникова
У российских футболистов допинга не нашли
Петербург выставил скелет ёлки
ГИБДД ищет свидетелей наезда на пенсионера на «зебре»
В Финляндии создадут горячую линию по борьбе с коррупцией
При замаскированном под операцию ФСБ налете похищены 10 млн рублей
Патриарх Кирилл узрел приближение Судного дня
Для пожилых пациентов Максимилиановской больницы собирают новогодние подарки
Президент ФРГ: Такого политического кризиса в стране не было 70 лет
Сотрудницу РЖД будут судить за аферу с землей на Парнасе
Город разрешил приватизировать кондитерскую «Метрополь» на Садовой
Украина оскорбилась поездкой Путина в Ялту
Путину пожаловались на Медведева
«Гостиный двор» проверили за пять минут
Петербуржца лишили Mercedes ценой почти в 6 млн рублей
В Петербурге налет на курьеров замаскировали под спецоперацию ФСБ
За "уроки химии" и нарколабораторию в Купчино житель Ленобласти наказан на 6 лет
«Гостиный двор» и переход на «Невский проспект» закрыты
Реальные доходы россиян ускорили падение до 1,3%
В бывшей тюрьме Турку откроется отель
Земан летит к Путину
Американские венчурные фонды перестали финансировать российские стартапы
Безработица в РФ за неделю выросла почти на полпроцента
СМИ: Импортозамещение на IT-рынке тормозят пустые кошельки россиян
Поворот с набережных на Арсенальную улицу закроют на две недели
Музей варежки открыл двери в сказку для 600 беспризорников
Станцию метро "Озерки " открыли после проверки
В Интернете запускают сайт с цитатами патриарха Кирилла
47news ищет корреспондента на происшествия
«Альтернатива для Германии» призвала Меркель уйти в отставку
В Петербурге ждут снег, туман и гололедицу
ВОА отстояло гаражи на Воронежской улице
В Петербурге пассажир в троллейбусе напал на кондуктора с пистолетом и огнетушителем
Метро "Озерки " закрыто
Убийца пятерых байкеров в Подмосковье получил пожизненное
Европейский не смог отстоять в арбитраже аренду здания дворца Кушелева-Безбородко
ВЦИОМ: За несколько лет закредитованных россиян стало вдвое больше
Налоговики собрали в бюджет на 2,3 триллиона больше
В Петербурге маршрутка штурмовала платформу эвакуатора
Пешеходный мост из ЦПКиО на Крестовский закроют до весны
Суд рассмотрит жалобу Telegram на длинные руки ФСБ
Тарья Халонен прочтет лекции в Петербурге
Петербурженка обжалует штраф за оскорбленное достоинство главы Госжилинспекции
Омская бригада скорой отстреливалась от дебоширов на вызове
Предложение апартаментов в Петербурге за год выросло вдвое
«Ростех» инвестирует 1,8 млрд в петербургского разработчика систем связи для МВД и ФСО
Пассажир «заминировал» самолет в Пулково, опоздав на посадку
Вопрос о штрафах за неоплату парковки в Петербурге ушел в Москву
Германия запретила детям носить «умные» часы
ФСБ пришла с обыском в здание администрации Свердловского поселения
Подростка из Павловска сняли с поезда в 30 км от дома
Газовый институт «Газпрома» в Петербурге оказался на грани банкротства
На Байконуре произошла нештатная ситуация с разгонным блоком "Фрегат"
На Украине рассказали о попытках покушений на Порошенко
Из-за пожара на Солдата Корзуна эвакуировали 15 человек
В Лондоне хотят построить дома прямо над железной дорогой
Смольный заплатит полмиллиарда за развязку к «Экспофоруму», где нашли захоронение
Опрос «Левады» о Путине: Настоящий мужик, но не заботится о людях
«СПб Реновация» заплатила петербурженке почти треть миллиона за срыв сроков строительства
Две женщины получили травмы в ДТП с маршруткой в центре Петербурга
В Киеве снова залили цементом Вечный огонь
Недвижимость

Кухонные споры в апартаментах

Апарт-отели в Петербурге хотят приравнять к полноценному жилью. При наличии кухонь в апарте, застройщику придется озаботиться еще и парковками, озеленением, дворами, детсадами и школами вокруг.
Кухонные споры в апартаментах
Евгений Павленко/Коммерсантъ

Новые правила землепользования и застройки должны вступить в силу уже этим летом. Изменения в ПЗЗ обяжут застройщиков апартаментов обеспечивать социальную инфраструктуру и облагораживать территорию, как это делают строители жилых домов. В Смольном считают такой шаг справедливым: по мнению чиновников, сейчас городские апартаменты в большинстве своем — обычные квартиры с постоянными жильцами. Игроки рынка в свою очередь считают, что новые требования повысят цены на недвижимость и в конечном итоге погубят этот сегмент рынка.

Кухонное рабство

Дополнительная нагрузка ляжет только на тех застройщиков, в чьих комплексах насчитают больше 10% апартов с кухнями, сообщили «Фонтанке» в комитете по градостроительству и архитектуре. Такое ограничение предусмотрено, чтобы не допустить появления лишней инфраструктуры у апарт-отелей, честно существующих в гостиничном режиме. Любопытно, что кухней, по словам председателя КГА Владимира Григорьева, будет считаться только помещение с плитой для готовки. Кроме того, власти планируют установить для апарт-проектов коэффициент использования территории – соотношение площади квартир к земельному участку.

Новые законодательные инициативы серьезно снизят рентабельность проектов апарт-отелей, считает директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге Елизавета Конвей. Компенсировать нагрузку ростом цен до уровня полноценного жилья строители не смогут, поскольку для конечного пользователя апарта пока остается слишком много слепых зон, говорит она. Жирным минусом апарт-отелей традиционно считается невозможность постоянной регистрации, дорогие коммунальные услуги и высокие налоги.

Эксперт настаивает, что далеко не каждый проект апартаментов должен соответствовать тем же критериям, что и классическое жилье. «Например, сервисные апарт-отели нагружать элементами инфраструктуры смысла не имеет — они предназначены прежде всего для временного проживания, — объясняет Конвей. — Социальная инфраструктура не так актуальна и для рекреационных проектов за городом, а также городских проектов высокого класса».

По данным Colliers International, только за первые четыре месяца этого года объем выведенного на рынок предложения апартаментов на четверть превысил показатели всего 2016 года. До конца года Петербург может пополниться еще пятью новыми проектами в классах «комфорт +» и «бизнес». Таким образом, в этом году сдадут 15 комплексов (250 тыс. кв метров), что ровно вдвое больше по площади, чем в пяти проектах 2016-го.

Популярность апартаментов растет, поскольку их цена на 10-20% ниже, чем в соседних домах аналогичного класса, посчитали в финансовой компании TeleTrade. «Это фактически жилые площади для длительного проживания, мало отличающиеся от обычных квартир. Поэтому они нуждаются в адекватной социальной инфраструктуре, хотя формально считаются коммерческой недвижимостью», — говорит аналитик Марк Гойхман.

По данным российского подразделения мировой сети недвижимости NAI Global, в первом квартале 2017 года в городе купили 320 апартаментов, что на 60% больше, чем в четвертом квартале 2016-го. В продажу при этом выставили 564 апарта в трех комплексах.

Непостоянство постояльцев

Застройщики к анонсированным переменам относятся настороженно. «Апартаменты — это достаточно новый сегмент недвижимости, в котором законодательная база только формируется. На сегодняшний день само понятие апартаментов до сих пор не имеет единой трактовки, его границы размыты», — подчеркивает гендиректор ГК «Пионер» Юрий Грудин, чья сеть апарт-отелей YE’S работает на рынке с 2013 года. Он согласился, что сегодня апартаменты часто появляются в формате псевдожилья, как способ обойти назначение земельного участка или несоответствие требованиям по инсоляции. Однако, по словам Грудина, властям стоило бы начинать наводить порядок на рынке с создания единой терминологии и классификации проектов.

Прежде чем устанавливать нормативы по социальной инфраструктуре, необходимо было разработать перечень критериев, чтобы определить, рассчитан ли проект на постоянное или временное проживание. Только на основании некой проверки можно понять, будет ли востребован на участке детский сад или большой паркинг, уверен глава стройкомпании. «Наличие кухонной зоны не может выступать единственным определяющим признаком. Апартаменты с кухонным оборудованием именно для временного проживания — это особая ниша в гостиничном сегменте, уже получившая широкое распространение во всем мире, постепенно она осваивает и российский рынок», — говорит Грудин. Для наглядности он приводит пример апарт-отеля на улице Хошимина: почти 70% арендаторов живут здесь меньше недели и только 9 % — свыше трех месяцев. На долю семей с детьми приходится менее 2% арендаторов.

Действительно, в Петербурге, в отличие от Москвы, большинство (70%) юнитов в апарт-отелях продаются с доходными программами для сдачи в аренду, соглашается партнер консалтинговой группы Rusland SP Андрей Бойков. И почти все помещения — с кухнями. В таких случаях социальная инфраструктура не имеет смысла: собственники там не живут, а постояльцы надолго не задерживаются. Поправки в ПЗЗ могут пагубно сказаться на городской экономике, добавляет аналитик. «Это окончательно убьет рынок доходной недвижимости, который сейчас начал развиваться и держится на паре крупных проектов», — опасается Бойков.

Даст и лужайку

Изменения в ПЗЗ для строителей апартаментов напрашивались давно, считает гендиректор «Объединения строителей Петербурга» Алексей Белоусов. «Это два разных бизнеса, и их давно нужно было развести. Рынок не терпит, когда в городе строят объекты одного и того же класса для жилья, но при этом одни застройщики имеют некие преференции в виде отсутствия требований к жилым помещениям. А другие несут нагрузку по сетям, по инфраструктуре, по детсадам, по школам», — сказал он. Ситуация, когда строительные компании снижали стоимость квадратного метра за полноценную по сути квартиру из-за статуса апарта, Белоусов считает некорректной по отношению к другим игрокам рынка.

Теперь стоимость «квадрата» неизбежно вырастет, считает он, но при этом резкого роста цен на апартаменты не произойдет. «Существует давняя тенденция, когда застройщики понижают стоимость жилья за счет сокращения площадей: комнаты становятся чуть меньше, но цена прежней», — напоминает он.

Впрочем, сегмент апарт-отелей в Петербурге достаточно узок, говорит Белоусов, и изменения пройдут для покупателей жилья незамеченными. По данным Ассоциации, в Петербурге ежегодно вводится в эксплуатацию около 3 млн кв. метров жилья, и на апартаменты приходится менее процента в общей доле.

Поддерживает поправки и глава петербургского архитектурного бюро «Студия 44» Никита Явейн. «Решение не лишено логики, а то весь Петербург скоро будет застроен апарт-отелями, никакого жилья в городе не останется», — сказал он. Отметим, сейчас Явейн разрабатывает проект реновации Апраксина двора, где треть территории должны отдать под апартаменты. Придется ли теперь пересматривать планы по жилью на Апрашке с учетом новых требований, архитектор не уточнил.

Айгуль Абдуллина, «Фонтанка.ру»


Подписывайтесь на канал "Фонтанка.ру" в Telegram, Viber или группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Петербурге - и не только.

СМИ2
MarketGid News
24СМИ. Агрегатор
Lentainform