ПоделитьсяКупить на старте, продать на финише - такая стратегия теряет популярность. Все чаще жилье приобретается для аренды, неплохим спросом пользуются апартаменты и коммерческие помещения.
Времена, когда на недвижимости можно было легко и быстро заработать, давно прошли, но инвесторы на рынке остались. Как ни крути, а квадратные метры остаются одним из самых надежных способов сохранить и приумножить имеющиеся сбережения. «При покупке у надежного застройщика этот инструмент можно считать одним из самых безрисковых», – добавляет директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. С ним согласен генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. По его словам, недвижимость остается одним из наиболее надежных и эффективных инструментов для инвестиций.
Правда, количество тех, кто может себе позволить такое вложение, за последнюю пару лет значительно сократилось. В 2014 году на фоне политической нестабильности и обвала курса национальной валюты на рынке частных инвестиций произошел резкий скачок, за которым последовал провал. «В 2014 году наблюдался ажиотажный спрос, вызванный желанием людей сохранить накопленные средства. К 2015 году с рынка практически ушли частные инвесторы, доля инвестиционных сделок сократилась с 20% до 5%», – приводит статистику руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.
Эту тенденцию подтверждает и Вера Сережина, директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI (входят RBI и «Северный город»): «Еще 2 года назад было большое количество инвестиционных сделок в объектах Ленобласти («закадье»). Это было связано как с доступностью покупки (заплатить до 2 млн. рублей могли позволить себе достаточно многие), так и с хорошим спросом со стороны арендаторов. Но в последние годы инвестиционная привлекательность «закадья» упала: строительство ведется уже достаточно далеко от метро, цены почти не растут. На рынке коммерческих помещений доля инвестиционных сделок выше, чем на рынке жилья».
Сейчас, по оценкам экспертов, в целом по рынку строящегося жилья Петербурга доля инвестиционных сделок составляет порядка 10%, и в ближайшем будущем этот показатель вряд ли изменится. «Однако если мы говорим о выходе на рынок нового проекта в удачной локации и с интересными стартовыми ценами, то на этом этапе инвесторов может быть гораздо больше – до 20% и более», – добавляет Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость».
По словам Сергея Терентьева, уровень инвестиционных сделок зависит не только от застройщика, но и от параметров конкретного проекта: его локации, класса, квартирографии и так далее. «В нашей компании доля инвестиционных сделок в среднем составляет около 15%. С середины 2016 года мы отмечаем увеличение активности инвесторов, что связано со стабильной ситуацией в экономике и снижением ставок по другим финансовым инструментам», – говорит эксперт.
«Доля инвестиционных сделок в нашей компании традиционно не очень высокая, поскольку подавляющее большинство клиентов покупает квартиры в наших домах для себя, – отмечает директор по маркетингу и продажами компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. – В общем объеме продаваемых квартир доля инвесторов – клиентов, покупающих квартиру для сдачи, последующей продажи или сдачи в аренду – достигает максимум 8%. Основная же масса инвесторов, имея на руках некую сумму, стремится вложиться в объекты с недорогим продуктом – считая, что это позволит и быстрее начать возвращать инвестиции. В итоге в некоторых комплексах экономкласса доля инвесторов может достигать и 50% и выше, что, естественно, отнюдь не благоприятно для людей, купивших квартиры для собственного проживания».
В сегменте апарт-отелей доля инвестиционных сделок, по словам Александра Погодина, существенно выше и может достигать 90%. Это обусловлено тем, что этот тип недвижимости изначально нацелен на извлечение прибыли и уже зарекомендовал себя среди частных инвесторов. «В проекты изначально закладываются составляющие, интересные для инвесторов: обширная инфраструктура, гостиничный сервис, наличие профессиональной управляющей компании, специальные доходные программы. Владение недвижимостью становится пассивным источником стабильного дохода. В результате инвестиции в апартаменты не только выгодны, но и удобны», – отмечает Александр Погодин.
Смена приоритетов
Сейчас выбрать объект для инвестирования стало сложнее. Если раньше практически любой строящийся дом мог гарантировать определенную доходность в случае покупки на старте и перепродажи по окончании строительства, то сейчас прибыль приносит далеко не каждый проект. «И тут только профессионал, прекрасно ориентирующийся в рынке, который работает в компании, продающей большой пул объектов, может дать хороший совет инвестору. Как по выбору застройщика, так и по выбору не только комплекса, но и даже квартиры. Кроме того, такой специалист всегда в курсе временных акций от застройщиков, которые позволяют приобрести жилье по более низкой стоимости. И соответственно, заработать в итоге больше», – говорит Олег Пашин.
Зато количество покупателей, приобретающих жилье с прицелом на будущее – для детей, для себя после выхода на пенсию, заметно выросло. Эта категория заработать на недвижимости не стремится, а вкладывает средства в надежде их сохранить. До определенного момента они сдают квартиру в аренду, а потом либо продают ее, либо остаются в ней жить. По словам Александра Погодина, раньше действительно все стремились к быстрой спекулятивной прибыли на перепродаже недвижимости. Сейчас в фокусе внимания – ликвидные объекты, которые гарантируют стабильный операционный доход от сдачи в аренду. «Эффективны для решения этой задачи инвестиции в апартаменты. Однокомнатные квартиры в среднем сдаются за 22,5 тысячи рублей. Для сравнения в нашем апарт-отеле в спальном районе минимальная цена аренды сегодня 28,5 рубля, а заполняемость составляет почти 90%», – отмечает он.
Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов считает, что сегодня многие частные инвесторы переориентировали свое внимание с сегмента жилой недвижимости на коммерческие помещения в новостройках.
«Это связано с более высокой доходностью, отсутствием необходимости проведения отделки, поскольку большинство арендаторов делают ремонт «под себя». Отмечу, что в коммерческих помещениях достаточно низкая амортизация, поскольку каждый новый арендатор производит отделку или ее доработку собственными силами. В нашей компании в сегменте апарт-отелей доля инвестиционных покупок составляет около 40%, в сегменте коммерческой недвижимости – 70%», – говорит он.
Трудности выбора
Выбор того или иного объекта для вложения средств зависит от стратегии частного инвестора. «Если мы говорим о тех, кто приобретает квартиры для последующей сдачи в аренду, то сегодня наиболее востребованными являются одно- и двухкомнатные квартиры площадью до 50 – 60 кв. м с отделкой «под ключ» в развитых городских локациях. Для последующей перепродажи люди выбирают студии и однокомнатные квартиры площадью от 30 до 40 кв. м с отделкой. С точки зрения локации – это новостройки, расположенные в активно развивающихся районах, вблизи станций метро и транспортных артерий», – говорит Петр Буслов.
По мнению Сергея Терентьева, традиционно большинство инвесторов отдают предпочтение квартирам в проектах эконом- и комфорт-класса. «Это обусловлено низким порогом входа в этот сегмент. Квартиры бизнес-класса, элитная недвижимость и коммерция требуют уже совсем другого бюджета. При этом для управления коммерческой недвижимостью собственнику необходимо гораздо больше знаний и времени, чем в случае с жильем. В то же время апартаменты – это пока малопонятный для потребителя формат, который только начинает развиваться в Петербурге», – считает он.
Александр Погодин, напротив, отмечает, что в последние годы арендная недвижимость стала полноценной частью рынка и в совокупной структуре предложения квартир и апартаментов составляет около 15%. «В перспективе объем инвестиционных сделок на рынке новостроек будет плавно перетекать из сегмента жилой недвижимости в апартаменты, – говорит Александр Погодин. – Такие объекты изначально ориентированы в большей степени на сдачу в аренду и имеют ряд преимуществ перед традиционными квартирами. Приобрести апартаменты можно сразу меблированными, а в интересах собственников действует управляющая компания, которая возьмет на себя все заботы по взаимодействию с арендаторами. «После ввода в эксплуатацию объекта можно гарантированно получать до 10% годовых от сдачи в аренду, при этом практически не участвуя в вопросах управления».
По оценкам Екатерины Гуртовой, в настоящее время наблюдается особенно высокий спрос на коммерческие помещения на первых этажах жилых домов. «С начала нынешнего года мы видим колоссальную активность клиентов, приобретающих встроенные помещения в наших объектах, и подобных темпов продаж не было уже много лет, – отмечает Екатерина Гуртовая. – Безусловно, при текущей рыночной ситуации, курсе валют и его колебаниях, низких ставках по депозитам вложения в недвижимость, особенно коммерческую, становятся намного привлекательнее, чем в какие-то другие инструменты. Большая часть коммерческих помещений приобретается инвесторами, причем это совсем другая категория инвесторов, чем покупатели квартир для дальнейшей сдачи в аренду или продажи. Стоимость коммерческой недвижимости является серьезным ограничением для выхода на этот рынок, и «встройка» приобретается клиентами, которые располагают достаточно большими суммами и серьезно занимаются вложениями в недвижимость».
Сохранить и немного заработать
Какова минимальная сумма, с которой вообще имеет смысл выходить на рынок «первички»? Точный и ясный ответ на этот вопрос, несмотря на его простоту, дать невозможно. Прежде всего, конечно, потому, что в разных районах и сегментах разные цены. «Порог входа для квартир и апартаментов начинается от 3 млн рублей, стоимость ликвидных коммерческих помещений сегодня составляет от 6 – 8 млн рублей», – говорит Сергей Степанов.
Как уже говорилось, сегодняшние инвесторы покупают квадратные метры не для заработка, а для сохранения средств. Но возможность приумножить накопления остается.
По словам директора департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергея Терентьева, с момента начала строительства до ввода дома в эксплуатацию стоимость жилья увеличивается в среднем на 20 – 30%. Олег Пашин добавляет: если говорить об интересном объекте с привлекательными ценами от надежного застройщика с положительной репутацией и опытом, то рост стоимости от старта проекта до его окончания может составить 30 – 35%. В среднем строительный цикл составляет 2 – 2,5 года. «Однако есть на рынке и не такие интересные объекты, в которых стоимость по окончании строительства вырастет, безусловно, но не так сильно», – говорит эксперт.
По словам Александра Погодина, доходность апартаментов в 1,5 – 2 раза выше, чем у обычной квартиры. К моменту ввода объекта в эксплуатацию стоимость актива увеличивается в среднем на 25%, а после ввода в эксплуатацию можно гарантированно получать 10% годовых от сдачи в аренду.
«На рынке сформировался пул профессиональных частных инвесторов, приобретающих для извлечения прибыли от сдачи в аренду недвижимость в апарт-отелях. В нашем новом объекте на Социалистической улице редкий покупатель заключает сделку на покупку одного апартамента. В основном это пакетные сделки – два-три-пять, иногда несколько десятков апартаментов. Сегодня это уже норма», – отмечает он.
Сергей Степанов приводит следующие показатели доходности: жилье – 5 – 7%, апартаменты – до 10%, коммерческие помещения – до 12 – 15%. В любом случае внакладе инвесторы не останутся. «Недвижимость – это актив, который сохраняет динамику по стоимости. Сдавая в аренду недвижимость, инвестор не только получает регулярный доход, но и сохраняет ликвидный актив, который растет в цене. При этом этот актив можно реализовать в любой момент либо взять под залог имущества кредитные средства для текущего бизнеса», – подводит итог Сергей Степанов.
Екатерина Дмитриева, для «Фонтанки.ру»
