ПоделитьсяВместе со снижением доходов населения продолжает уменьшаться средняя площадь квартир в новостройках Петербурга и пригородов.
По данным аналитиков, в России за два последних года средняя площадь предлагаемых в новостройках квартир сократилась на 6% – с 55,7 до 52,5 квадратного метра. В Петербурге выведенные в продажу квартиры в среднем уменьшились с 48,9 квадратного метра в 2014 году до 44,3 «квадратов» в 2016-м. В Ленобласти за два года площадь «ужалась» с 39,3 до 37,1 квадратного метра.
Тренд по сокращению площадей жилья впервые наметился в кризис 2008 года. Тогда застройщики в срочном порядке стали резать метраж квартир в своих проектах. На тот момент это решение было правильным: рынок покинули огромные однушки и двушки по 100 и больше «квадратов», а планировки стали рациональнее. В 2014 году новый кризис вызвал очередной виток сокращений, но на этот раз курс застройщиков на минимализм привел к появлению суперкомпактных квартир. На рынке Петербурга появились жилые комплексы со средней площадью квартир 30 – 35 кв. м. Раньше такой метраж можно было найти лишь в новостройках за пределами кольцевой. В Ленобласти можно приобрести квартиру площадью 23,5 кв. м.
«В последние пять лет средняя площадь новостроек класса масс-маркет сократилась на 3 – 4 квадратных метра. Сейчас наиболее популярны студии и однокомнатные квартиры площадью 28 – 35 кв. м, хотя ранее покупатели отдавали предпочтение более просторным однокомнатным квартирам – площадью до 40 кв. м», – констатирует директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Основная причина данного явления – сокращение доходов населения. Для девелоперов снижение минимальной площади квартир – способ стимулировать продажи в условиях ограниченных возможностей покупателей. Небольшие квартиры обеспечивают высокую стоимость продажи за квадратный метр, но при этом бюджет покупки остается минимальным. В свою очередь, для большинства покупателей квартиры по минимальной цене стали единственным способом приобрести недвижимость.
«Откладывать решение жилищного вопроса на годы люди не могут, поэтому все равно приобретают квартиру, но ориентируются на меньшую цену. Большинство покупателей по-прежнему выбирают тот же формат недвижимости, что и раньше, но, чтобы уложиться в свой бюджет, они готовы поступиться метражом», – поясняет Сергей Терентьев.
«Люди хотят жить отдельно, плюс Петербург по-прежнему один из самых популярных городов России для миграции, так что желающих хватает. А вот денег больше в экономике не становится. Здесь еще работает такой важный эффект: по сравнению с началом 21-го века, когда квартиры были «элитным» потреблением, недостижимой мечтой, сейчас собственное жилье стало психологически доступнее. Поэтому рынок подстраивается под желания клиентов. Студии по-прежнему остаются самым продаваемым жильем в эконом-классе», – говорит коммерческий директор строительной компании «Норманн» Татьяна Алексеева.
Размер имеет значение
Ни к чему хорошему переизбыток малогабаритного жилья привести не может, и в последнее время эксперты все чаще говорят об этом. Во-первых, малометражки – это всегда временное жилье, которое меняют при первой возможности на более просторную квартиру. Кроме того, небольшие студии и однушки часто сдаются в аренду, а значит, в доме появляется много случайных людей.
Во-вторых, чем меньше метраж квартир, тем больше их в подъезде и тем выше нагрузка на придомовые территории и места общего пользования: на парковке нет мест, лифт постоянно занят, больше мусора и шума.
Точного определения малогабаритных квартир нет, но участники рынка такими считают однокомнатные квартиры площадью до 30 кв. м, двухкомнатные меньше 50 кв. м, трехкомнатные меньше 70 кв. м. Квартир, вписывающихся в эти минимальные параметры, в новостройках Петербурга предостаточно. Комфортно ли в них жить – другой вопрос. По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», для комфортного проживания требуется как минимум 20 квадратных метров жилой площади на человека.
Соответственно, для проживания 1 – 2 человек площадь однокомнатной квартиры должна составлять 35 – 40 кв. метров, двухкомнатной для 2 – 3 человек – 55 – 60 кв. метров. Трехкомнатная квартира, где живут 3 – 4 человека, должна быть не меньше 75 кв. метров. Именно такие площади позволяют обеспечить оптимальный уровень комфорта для проживания всей семьи.
Не как у всех
К счастью, глобальным тренд по сокращению метражей в новостройках Петербурга все-таки назвать нельзя – по этому пути пошли далеко не все застройщики. Например, в проектах комфорт-класса компании «Строительный трест» средняя площадь однокомнатных квартир составляет 40 кв. метров, двухкомнатных квартир – 57 кв. метров, трехкомнатных квартир – 80 кв. метров, и снижать эти показатели застройщик не планирует. «Свои проекты мы создаем для семейных покупателей, поэтому планировками предусматриваются удобные холлы, просторные балконы, рациональные метражи спальных комнат, кладовые, несколько санузлов. Как правило, в большинстве проектов предусматривается создание планировочных решений с кухнями-гостиными.
Например, в новом жилом квартале NEWПИТЕР на юго-западе площадь кухонь в однокомнатных квартирах достигает 19,5 кв. м, а в двухкомнатных доходит до 30 кв. метров. В жилом комплексе бизнес-класса OSTROV представлены квартиры с кухнями-гостиными площадью до 44 кв. метров. Такая кухня успешно совмещает в себе функции столовой и гостиной. При этом в квартирах всегда есть полноценные комнаты-спальни – личное пространство для каждого члена семьи», – говорит Сергей Степанов.
Большой выбор двухкомнатных квартир появился в новых очередях жилых комплексов «Яркий» и «Морошкино» от компании «Норманн».
Нет тенденции к уменьшению площади продаваемых квартир и в компании «ЛенСпецСМУ». Застройщик реализует недвижимость класса «комфорт», и сам сегмент обязывает проектировать просторные квартиры, с продуманными, удобными планировками. «Конечно, для покупателей крайне важна вариативность, поэтому мы предлагаем большой выбор квартир разного метража и конфигурации: от компактных студий до просторных многокомнатных квартир. Приведу в пример небольшой срез по площадям в рамках комнатности: в «Доме на Космонавтов», который строится в 10 минутах ходьбы от станции метро «Звездная», диапазон площадей однокомнатных квартир составляет 42 – 64 кв. м, а в ЖК «Самоцветы» на Васильевском острове находятся в продаже однокомнатные квартиры площадью от 37 до 64 кв. м. Маленьких квартир, напоминающих по своим планировочным решениям «хрущевки», мы не строим», – говорит директор по продажам АО ССМО «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») Дмитрий Сперанский.
Если говорить о жилых комплексах «Группы ЛСР», то площади однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир застройщика в среднем составляют 34 – 38 кв. м, 54 – 58 кв. м и 72 – 78 кв. м соответственно. «Это удобные квартиры с продуманными планировками, которые обеспечивают высокое качество жизни. В объектах комфорт-класса компании представлены также и многокомнатные квартиры, площадь которых достигает 120 кв. м», – говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Юлия Ружицкая.
Дискомфорта не будет
Однако факт остается фактом: компактное жилье уже многие годы находится в лидерах спроса. По итогам 2016 года спрос на однушки и студии в структуре сделок по-прежнему превышает объемы предложения. Как результат, растет число новых объектов с так называемой мелкой нарезкой, в которых студии и однокомнатные квартиры составляют подавляющее большинство.
Может ли жилье небольшой площади быть удобным? Эксперты уверяют, что да. Потому что комфорт проживания сегодня определяется не только размером квартиры, но и правильной организацией внутреннего пространства. «В последнее время на рынке недвижимости комфорт-класса действительно стала прослеживаться тенденция к сокращению метража квартир, продиктованная спросом на небольшие, но функциональные квартиры. Этим обусловлено появление жилья евроформата, которое благодаря продуманному зонированию позволяет максимально полезно использовать имеющееся пространство и при необходимости трансформировать его под нужды жильцов», – говорит Юлия Ружицкая.
Застройщики продолжают экспериментировать с оптимальной организацией минимального пространства. Число европланировок стало расти не только в сегменте "комфорт", как раньше, но и в эконом-классе. В площадях квартир сокращаются «пустые» квадратные метры, увеличивается функционал жилплощади. «Мы стараемся делать разнообразные планировки с подчеркнутым зонированием, которое позволяет отделить условную кухню от условной спальни. Покупатель может предпочесть «стакан» – вытянутое пространство, которое удобно делить, или «чашу» – более широкую студию, где есть 2 окна», – говорит Татьяна Алексеева. По ее словам, маленькая площадь квартиры – вовсе не повод отказываться от комфорта. Можно зайти в IKEA и убедиться, что скандинавские дизайнеры вписывают достойные интерьеры в пространства даже меньшие, чем небольшие студии на рынке. Поэтому клиенты могут обустроить и жить в относительном комфорте практически в любых современных новостройках. А если подойти к вопросу творчески – некоторым удается на небольших пространствах создать настоящие произведения искусства и не просто жить, а наслаждаться.
Что дальше?
Нельзя снижать размер жилья бесконечно. Например, в Петербурге норма жилой площади на человека не должна быть меньше 18 кв. м. До такой крайности застройщики доходят редко, предпочитая искать другие способы привлечения покупателей. «Чудес не бывает, за счет метража себестоимость квадратного метра сокращать уже некуда – здесь застройщики упираются в строительные нормативы. Есть только один путь – работа с ипотечными программами. Субсидированные ставки в свое время очень помогли рынку после кризиса 2014 года, и сейчас мы ведем планомерную работу по снижению ставки. Мы сумели вывести на рынок одну из самых выгодных ставок – «скорую ипотечную помощь» – ставка 9,11% на весь период», – говорит Татьяна Алексеева.
Тем не менее пока что минимализм на рынке новостроек находится в тренде. Правда, эксперты успокаивают: назад, к хрущевкам и коммуналкам, мы не вернемся. «Люди стремятся улучшить свои жилищные условия, и с выравниванием общеэкономической ситуации в стране и ростом доходов населения спрос на просторные планировки будет расти. Однако, по нашим прогнозам, это случится не раньше, чем через 5 – 7 лет», – говорит Юлия Ружицкая.
Ольга Голубева, для «Фонтанки.ру»
