ПоделитьсяЖители петербургской многоэтажки посягнули на многолетнее правление ТСЖ. Ларьки вокруг здания сносят, а руководство дома говорит о жилкомсервисе как о руке госдепа.
Правление ТСЖ дома в Красногвардейском районе Петербурга подошло к управлению общедомовым имуществом как к стандартному бизнес-проекту. Участок у здания и большая часть нежилых помещений на первом этаже превратились в своего рода торговый центр, с поправкой на особенности жилищного законодательства. Дом много зарабатывает на своих «природных ресурсах», площадях, а доступ к финансовым документам имеет только узкая группа людей. Председатель правления не меняется уже более 10 лет. Есть меньшинство, оспаривающее сами выборы и эффективность управления. «Фонтанка» не могла пройти мимо такой прямой аналогии с общероссийским опытом построения экономики.
Участок под многоквартирным домом 26, корп. 1, на проспекте Косыгина впечатляет размерами — 5670 кв. м. К тому же через дорогу расположен магазин «Народный», так что сам гений места подсказал правлению ТСЖ, как именно использовать общую землю. На участке появились многочисленные киоски, в которых торгуют сотовые операторы и мясники, первые этажи заняли маникюрные салоны, магазины и кафе, большое помещение заняла межрегиональная общественная благотворительная организация «Невский клубный дом». Коммерческое применение нашли каждому свободному метру — от колясочных до самих подъездов: часть их изначально являлись сквозными, однако входы со стороны проспекта теперь приводят не к лифтам, а, к примеру, в парикмахерскую. Под эту идею, как говорят жильцы, демонтировали даже почтовые ящики, на то, чтобы их снова установить, ушла пара лет. Согласно отчетам, только за 2015 год арендаторы заплатили 5,13 млн рублей — неплохое подспорье для дома в 318 квартир с общим объемом доходов за тот же год 17,89 млн рублей. Для сравнения: на текущий ремонт потратили 2,32 млн рублей. Правда, цифры, сопоставимые с доходами от ренты, уходят на зарплату персоналу — 4, 56 млн.
Все стало меняться, когда в доме сформировалась группа собственников, которые решили выяснить, на каких основаниях сдается принадлежащее, в том числе, и им имущество. Сделать это оказалось невозможно. Правление ТСЖ во главе с Алексеем Моториным ссылалось на протокол общего собрания членов ТСЖ «ЖСК-1250» от 2003 года. На нем именно правлению из 7 человек были делегированы полномочия по установлению расценок на услуги ЖКХ и другие платежи, а также право сдачи в аренду общедолевого имущества собственников. Претензии жильцов, видимо, навели руководство дома на мысль несколько подновить собственную легитимность. В 2014 году в заочном режиме провели общее собрание собственников, на котором, согласно официальному протоколу, правление получило вполне себе кемеровский уровень доверия — 69%.
По всем законам общероссийской политической модели, оппозиция призывает не доверять цифрам голосования. Собственников в доме 394, из них около 203 — члены товарищества. Только в ТСЖ противники команды Моторина насчитывают 70 – 80 своих единомышленников.
Одним из наиболее наглядных вопросов оказались взносы на капремонт. В квитанциях ТСЖ наличествовала соответствующая строчка – 2 рубля на метр. Между тем собственники не провели общего собрания, и их по умолчанию закрепили за «Фондом – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Фонд, естественно, стал присылать свои квитанции. Таким образом, деньги на ремонт собирали дважды. На счет ТСЖ успело поступить более 200 тысяч рублей, и эти деньги уже потратили на герметизацию швов, замену трубопроводов и ремонт лифтов. Недовольные обратились в прокуратуру, и по ее предписанию эту строчку исключили из квитанции. Однако тем, чтобы вернуть свои средства, озаботился лишь один из обитателей дома, он смог получить решение суда, по которому ему должны вернуть порядка тысячи рублей. История с двойным начислением платы на капремонт Моторина не смущает. По мнению председателя правления, у него есть право начислять любые платежи, а поступления перебрасывать с одной статьи расходов на другую.
Общее количество ответов на обращения оппозиции в государственные уполномоченные органы достигло 170. Прокуратура начала вносить представления по различным поводам, ГЖИ — фиксировать нарушения. В частности, жилинспекция сообщила, что «выявлен факт самовольного безучетного использования электроэнергии от сетей жилого дома в торговых павильонах, расположенных у фасада», а сами киоски не осуществили техническое присоединение в соответствии с правилами. «Ленэнерго» отключило киоски, однако, по словам жителей дома, через два часа они снова были подключены. Кроме того, жильцы обращают внимание на то, что до декабря 2015 года отчисляли на электричество 132 рубля, а в декабре этот показатель упал вдвое — до 78 рублей. Сами они считают, что несколько месяцев оплачивали энергию за подключенных к их сетям арендаторов. В правлении говорят — бизнес платит за себя сам.
Однако самые острые баталии касались все же именно арендной «империи» Моторина. ООО «Ниагара», выкупившее помещение на первом этаже, обратилось в суд с требованием к индивидуальному предпринимателю С.Ю. Бондареву снести 5 торговых павильонов, расположенных прямо под окнами у фасада, и выиграло. В иске говорилось о нарушении порядка согласования с КГА, а также противопожарных требований. Однако сносить пришлось за счет города, самого арендатора привлечь к этому не вышло: в отчете прокуратуры фамилия Бондарева уже не значилась среди лиц, с которыми у ТСЖ были заключены договоры. Поводом для ликвидации киоска стало не решение суда, а неожиданная экспансия арендатора. «Наша земля – это 3 метра от стены дома, – говорит Алексей Моторин. – Арендатор оказался захватчиком, он прибрал примерно 2,5 метра городской земли и выполз на нее, так что в итоге ларьки снесли, а мы потеряли аренду».
Пустели ряды и арендаторов нежилых помещений в самом доме. Кафе в помещении колясочной закрыли по суду после обращения семьи, которая жила прямо над заведением. Как рассказали жильцы, загрузка происходила через дверь парадной, а все запахи шли прямо в окна соседям. В итоге суд впечатлился только незаконной перепланировкой помещения. Заведение закрыли, а ТСЖ теперь должно привести колясочную в прежний вид. Алексей Моторин подчеркивает, что это решение выполнено не будет. По его словам, даже для приведения планировки в изначальный вариант требуется согласие всех собственников без исключения. Оппозиция выставляет контраргумент: когда помещение переустраивали под кафе, почему-то единогласие не требовалось.
То же самое относится к «Невскому клубному дому». Он занимает помещение, которое принадлежит городу, а вдобавок арендует колясочную у ТСЖ, ту самую, где выявлена незаконная перепланировка. Президентом организации является Николай Кузнецов, а еще несколько лет назад, согласно СПАРК, его место занимал как раз Сергей Юрьевич Бондарев, полный тезка арендатора земли под снесенными киосками. По словам председателя правления дома, благотворительная организация сделала ремонт помещения, однако никакой активной жизнедеятельности по адресу незаметно.
На очереди и другие арендаторы. После года разбирательств районный суд в декабре признал правоту прокуратуры, которая требовала сноса незаконно установленных павильонов от ООО «Росстрой», ООО «Инвестгрупп» и ООО «ЭКСПО». Главная причина — они стоят там, где, вообще-то, должны находиться газоны. На решение подана апелляция, однако, даже если оно останется без изменений, жители дома могут своего озеленения не дождаться, ведь снос должен производиться за счет арендатора. А проще выяснить, кому на самом деле ушли 19,5% акций «Роснефти», чем определить контрагентов правления ТСЖ. «Там попробуй собственника найди, – откровенничает Моторин. – Они меняются очень часто. Как только происходит какой-то наезд, они перепродаются, и решение суда невыполнимо, так как оно касается предыдущего владельца». И действительно — тот же «Инвестгрупп» из списка ответчиков за год действительно исчез.
Если возвращаться к параллелям, то руководство ТСЖ фактически призывает смутьянов «не раскачивать лодку», мол, именно за счет ренты в квитанциях снижены цифры по нескольким позициям. По словам правления, в случае сноса киосков дом потеряет порядка 80 тысяч рублей арендных платежей. Верить или не верить приходится на слово. К примеру, на сайте объявлений аренда только одного киоска в 15 квадратов у дома предлагалась за 60 тысяч рублей в месяц. Закрытое кафе во второй парадной занимало 51 метр и сдавалось за 23 тысячи. Договоры аренды Моторин не готов показать ни прессе, ни жильцам. К финансовым документам он допускает только ревизионную комиссию, которую тоже выбирает собрание. При этом правление ссылается на коммерческую тайну; в результате собственник не имеет права узнать, каким образом и за какие деньги сдается участок, который частично принадлежит и ему.
Для полноты аналогии не хватает избирательных споров — и они имеются. Жители дома уже написали заявление начальнику районного управления МВД, в котором отметили факт хищения урны для бюллетеней. Инцидент произошел в ходе голосования по вопросу сдачи или несдачи участка в аренду весной 2016 года. Мероприятие проводила районная администрация, к нему привлекли собственников нежилого помещения, однако урну, по словам заявителей, просто украли из кафе «Бахрома», где она была установлена. Продолжения эта история пока не получила.
Руководство дома не скрывает: оно намерено и дальше пользоваться своими практически неограниченными имущественными полномочиями. Одни киоски снесут — другие поставят. Судя по всему, решения районного суда правление не беспокоят. В середине 2016 года суд вообще запретил ТСЖ заключать новые договоры аренды земли с кем бы то ни было. Несмотря на это, в августе во дворе дома появился павильон по продаже питьевой воды. «Мы в курсе, что прокуратура намерена оспорить наши полномочия, – признается Моторин. – Они ссылаются на Гражданский кодекс, в соответствии с которым для их передачи должно быть достигнуто согласие всех 100% собственников. Но отношения в жилищной сфере регулирует Жилищный кодекс, а не Гражданский». За протестами меньшинства собеседник «Фонтанки» в правлении видит волю могущественного покровителя, а именно план перевести дом со стабильным источников дополнительного дохода под управление городского ЖКС.
Николай Кудин,
«Фонтанка.ру»
