Агентства теряют в деньгах, но не в оптимизме

В конце сентября и начале октября рынок недвижимости пребывал в панике. Попытки скрыть состояние истерики мало кого обманывали. Обещания «цены не будут снижены, поскольку спрос не насыщен» воспринимались потребителями скорее как мантры и доверия не вызывали. Но - то ли строители, наконец, поняли, что переоценили платежеспособность населения, то ли стало очевидно, что кризис пришел в Россию всерьез и надолго и переждать неблагоприятную ситуацию, тихо сидя в углу, не получится. Во всяком случае, строительные и девелоперские компании начали вырабатывать новые правила игры.

Российская экономика стала испытывать влияние мирового финансового кризиса в третьем квартале 2008 года, но строительная отрасль ощутила его в конце сентября. По данным аналитиков группы Becar Realty Group Spb, хотя основные показатели соотношения спроса и предложения, темпов ввода в эксплуатацию объектов, а также величина арендных ставок остались по итогам третьего квартала на прежнем уровне, прогнозы по развитию рынка существенно изменились.

«Рынок жилья — очень инерционный, - поясняет Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». - Если вспоминать 1998 год, то тогда цены на жилье стали падать только через полгода после дефолта. Поэтому, что происходит на рынке, мы увидим в ближайшие месяцы». Хотя некоторые выводы эксперты все-таки делают.

Цены пойдут либо вверх, либо вниз...

По данным агентства развития и исследований в недвижимости АРИН, сегодня средняя стоимость жилья в Петербурге составляет порядка 107 000 рублей за квадратный метр. За последние 4 недели цены снизились официально на 0,5%. «Если же говорить о реальном снижении, то сегодня скидки на жилье на первичном рынке составляют порядка 15%», - добавляет Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН. По его словам, на рынке отмечается расслоение — сейчас снижаются цены на однокомнатные квартиры, при этом стоимость двух-трехкомнатных квартир практически остается неизменной. Владимир Спарак объясняет эту тенденцию тем, что однокомнатные квартиры — это самый дешевый «входной билет» на рынок недвижимости, поэтому спрос на них сильнее всего подвержен колебаниям.

По данным АН «Бекар», снижение цен на жилье отмечается в течение последних трех недель, причем по всем типам квартир на первичном и вторичном рынках. «Сейчас ситуация на рынке недвижимости абсолютно непредсказуема, - считает Леонид Сандалов. - Если снижение продолжится, то может повториться ситуация 2006 года — только с точностью до наоборот. Тогда паника вызвала скачок цен, теперь же, наоборот, она может вызвать их падение». По прогнозам специалистов «Бекар», если падение цен начнется, то продлится оно около полугода, и в итоге цены на недвижимость могут снизиться на 30%.

По мнению Сандалова, негативно на рынок недвижимости влияют, по меньшей мере, три фактора — снижение цен на нефть, ипотечный кризис и сокращение штатов, «причем, в первую очередь, высокооплачиваемых людей», которое повлечет за собой снижение платежеспособности населения в целом и сокращение высокодоходной группы, то есть потенциальных покупателей недвижимости. «Есть факторы, которые могли бы поспособствовать росту цен в будущем, - замечает Сандалов. - Это сокращение объемов строительства и заморозка проектов-миллионников». «Но и они могут повлиять на рынок только через год-два», - предупреждает он.

Более оптимистично настроены в Knight Frank. Эксперты петербургского офиса этой компании полагают, что «экономических предпосылок для предполагаемого кризиса, кроме искусственно создаваемой паники, на данный момент нет». «Небольшая отрицательная динамика средних цен предложения в долларах» обусловлена, по их мнению, резким ростом котировок американской валюты по отношению к рублю. По мнению аналитиков Knight Frank, в краткосрочной перспективе — 3-5 месяцев - «можно прогнозировать некоторую коррекцию цен, вызванную нестабильной ситуацией на фондовом рынке и в банковской сфере». Но уже в 2009 году можно ожидать стабилизацию, а затем и рост цен на жилье — из-за сокращения объемов строительства, предсказывают эксперты.

Спокойно оценивают ситуацию и в Setl Group. По мнению аналитиков холдинга, до конца года сохранится положительная ценовая динамика, и общий рост цен за 2008 год составит около 35%. Правда, «в настоящее время можно констатировать, что произошло снижение платежеспособного спроса на 25%», - отмечают эксперты. Но связывают эту тенденцию с «нагнетанием обстановки на рынке». «Под влиянием информационной паники многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на снижение цен, и сейчас происходит формирование так называемого отложенного спроса», - поясняют в Setl Group.

Эксперты ожидают, что максимум через полгода начнется очередной виток бурного роста цен и активизация рынка жилья. Во-первых, по мнению аналитиков Setl Group, как раз к этому времени начнется реализация сформировавшегося отложенного спроса. Во-вторых, одновременно на рынке произойдет сокращение предложения, предпосылки для которого формируются сегодня, как следствие — жилья на рынке будет катастрофически не хватать.

По подсчетам аналитиков, сейчас объем строящегося жилья в Петербурге составляет порядка 4,5 млн. квадратных метров. Через полгода он уменьшится практически на четверть и будет составлять около 3,65 млн. квадратных метров. Кроме того, часть ликвидного предложения исчезнет с рынка благодаря правительственной программе по выкупу у застройщиков жилья эконом-класса.

Элита от кризиса не пострадает

И оптимисты, и пессимисты сходятся в одном — сектор элитного жилья финансовый кризис затронет меньше всего. «Безусловно, снижение доходов населения неизбежно приведет к тому, что богатым людям будет не до покупки квартир, - замечает Леонид Сандалов. - Но в этом сегменте продавцы жилья живут не на последние деньги, и продажа квартиры для них не критична. Поэтому они лучше переждут неблагоприятные времена, чтобы позже выгодно продать жилье». По мнению Сандалова, кризис приведет к уменьшению количества сделок. Но не к снижению цен на элитные квартиры. «Рынок элитной недвижимости не встанет даже при условии развития кризиса. Элитная квартира — товар штучный, на который всегда есть спрос», - поддерживает его Николай Лавров, заместитель директора АН «Бекар». «Люди с деньгами останутся, вложения в недвижимость — были и остаются долгосрочными, значит, рынок будет жить», - резюмирует он.

В компании Knight Frank также полагают, что кризис приведет к сокращению объема предложения на рынке элитного жилья, но не к снижению цен на квартиры. «Спрос на элитное жилье устойчив и мало подвержен влиянию внешних факторов», - поясняет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Полина Яковлева. По ее мнению, наиболее остро дефицит предложения будет ощущаться в ближайшие один-два года, после чего ситуация стабилизируется и девелоперы повысят свою активность.

Правда, как отмечают в «Бекар», вложение средств в элитную недвижимость связано со своими специфическими рисками. «Стандарты элитного жилья постоянно улучшаются, причем этот процесс происходит быстрее, чем появляется предложение. Элитным оно может оставаться не больше 15 лет, дальше переходит в жилье более низкой ценовой категории», - предупреждает Николай Лавров. По его словам, большинство объектов, предлагающихся сегодня на рынке как элитные, в понимании покупателей к таковым уже не относятся.

Агентства теряют в деньгах, но не в оптимизме

Агентства недвижимости первыми приняли на себя удар кризиса. Правда, по статистике ГБР, количество сделок купли-продажи за последние два месяца не изменилось. Но, как отмечают в АРИН, «есть ощущение, что часть из этих сделок учтена дважды, поскольку новое строительство часто оформляется предварительными договорами купли-продажи». Таким образом, не исключено, что квартиры учтены как вновь создаваемые объекты и еще раз - по договору купли-продажи, когда объект переоформляется со строительной организации на дольщика.

Зато представители всех крупных агентств отмечают снижение количества сделок — различаются только цифры. По словам Сергея Козлова, директора АН «Бекар», хотя в сентябре снижения активности покупателей еще не отмечалось, в октябре количество заключенных сделок уменьшилось на 10%.

«Количество сделок неизбежно сократилось, так же как и увеличились сроки экспозиции объектов в листингах», - отмечает Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс Недвижимость». По его оценкам, количество сделок по жилой недвижимости уменьшилось на 20-25%, по коммерческой — на 30%. Гаврильчук объясняет затихание рынка тем, что большинство покупателей заняло выжидательную позицию и наблюдает — как дальше будет развиваться ситуация на рынке.

«В начале месяца активность покупателей была ниже планового уровня примерно на 25%, - рассказывает генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко. - Однако сейчас спрос начинает немного активизироваться, мы отмечаем приток покупателей из инвестиционной среды — люди забирают деньги из фондовых накоплений и вкладывают их в недвижимость». По мнению Еременко, в дальнейшем активность покупателей будет повышаться, поскольку мировая инфляция «съедает» все накопления, а недвижимость была и остается вполне надежным средством сохранения капитала. «В целом, мы не считаем условия работы на рынке критическими», - заявляет он.

Повышение спроса на недвижимость за последние две недели отмечают и в АРИН, однако пока воздерживаются от каких-либо комментариев по этому поводу. Осторожны с предсказаниями и в корпорации «Адвекс». «Все прояснится в середине ноября», - прокомментировал ситуацию на рынке недвижимости Владимир Гаврильчук.

За помощью к правительству

Несмотря на относительно оптимистичное настроение участников рынка, «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД) забила тревогу. На рабочем совещании Президиума ГУД был разработан пакет антикризисных мер. По мнению участников совещания, ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, может привести «не только к заслуженным банкротствам компаний, которые вели несбалансированную финансовую политику, но и к недопустимому разрушению всей строительной инфраструктуры города». Поэтому, считают представители ГУД, ситуация требует немедленного вмешательства федерального и городского правительства.

В качестве антикризисных мер ГУД предлагает создать денежный фонд из бюджетных средств, в задачи которого будет входить выкуп жилья эконом-класса на конкурентной основе у застройщиков, а также обеспечение максимальной прозрачности его деятельности. Необходимо, по мнению авторов пакета предложений, и срочно провести «инвентаризацию» строительных площадок Санкт-Петербурга, чтобы проверить финансовую устойчивость реализуемых проектов.

Кроме того, по мнению президента ГУД Александра Ольховского, необходимо не только решать задачи, связанные с предоставлением ликвидности строительным компаниям, но и учитывать проблемы среднесрочного периода. «Если появившаяся у строителей на фоне финансового кризиса ликвидность не будет направляться на подготовку следующих строительных циклов, то это приведет к дефициту участков, на которых можно будет строить массовое жилье. Как следствие — в дальнейшем нас опять ожидает сокращение объемов предложения и, в итоге, рост цен». По мнению Ольховского, решение этой задачи может быт найдено за счет бюджетных средств и за счет привлеченных под гарантии Петербурга кредитных ресурсов.

Кира Обухова,
Фонтанка.ру