ПоделитьсяНовостройка или готовое жилье, пригород или город, пешком или на автомобиле... Пока покупатели выбирают, средние цены на первичном и вторичном рынках Петербурга сравнялись.
Средние цены «квадрата» в новостройках и на вторичном рынке сравнялись не вчера: еще летом 2015 года они уже были почти идентичны. Сегодня – порядка 108 тыс. руб. на первичном рынке, 107,2 тыс. руб. – цены предложения на рынке готового жилья. Причем в последнем случае это так называемые цены «ожидания» – в ходе сделки стоимость снижается и по итогам составляет порядка 95,3 тыс. руб.
Но средняя цена не дает представления о реальности. А она такова, что стоимость, конечно, по-прежнему различается. Но тут все зависит от многих факторов. Хочешь жить в более комфортных условиях в готовом доме в обжитом районе в Петербурге – приготовь около 3 млн руб. А не имеешь такой суммы, придется выбирать между жильем в старом доме где-нибудь в Красном Селе или новой квартирой в пригороде, допустим, в Мурино. И большинство выбирает второе. Кстати, на Мурино приходится 40% областных продаж.
«Хрущевки» не предлагать
Расслоение на вторичном рынке сегодня налицо. «Хрущевки», «брежневки», «корабли» потеряли в цене 20 – 25% за последние два года. Стоимость «квадрата» здесь начинается в реальных сделках от 65 тыс. руб. Тогда как «новая вторичка» как минимум не падала в цене, а кое-где и росла. И стоимость квадратного метра здесь вовсе не средние 107,2 тыс. руб., а до 140 – 150 тыс. руб. А это немало. При этом люди хотят жить в более комфортных условиях: не тех, на которые соглашались покупатели еще пять лет назад. Вот поэтому продажи таких квартир на вторичном рынке стабильны, но объем сделок небольшой. А выбор большинства падает на более дешевое, чем «новая вторичка», строящееся жилье.
Конечно, квартиры на вторичном рынке по-прежнему популярны. Но приобретают сегодня их гораздо реже, чем жилье в новостройках. Так, в прошлом году, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на первичном рынке Петербурга было продано порядка 55 600 квартир. И это без учета пригородов. На вторичном рынке – как минимум в два раза меньше. Так было не всегда: еще лет пять назад соотношение было другим, а в 2007-м и вовсе сделок на вторичном рынке было существенно больше, чем на первичном.
За десять лет объем предложения строящейся недвижимости увеличился в разы: до 5 млн кв. м. И появились предложения по доступным ценам в пригородах. Именно появление крупных проектов в пригородной зоне, где студию можно купить за 1,5 – 1,8 млн руб., – это и есть основная причина, по которой первичный рынок сегодня опережает вторичный. Ведь более 60% покупок сегодня – это квартиры в крупных микрорайонах.
От комнат к студиям
«В 2015 – 2016 годах предпочтения покупателей ожидаемо сместились от комнат в коммуналках старого фонда в центре города к студиям и однокомнатным квартирам в новостройках в популярных пригородах Мурино и Кудрово, – рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». – Ведь по цене комнаты и студии сегодня практически сопоставимы. При этом ликвидность первых постоянно снижается, потому что люди хотят жить в более комфортных условиях, чем быт петербургской коммуналки».
Ценность жилья, когда оно приобретается за собственные деньги, заведомо выше, чем подаренного государством. И требования к нему, соответственно, тоже. «Люди не хотят мириться с плохими планировками, большими счетами за отопление, грязными лестницами, плохо работающими лифтами, – уверен Артем Босов, директор по продажам ГК «Ленстройтрест». – Поэтому, выбирая новую квартиру, люди все чаще смотрят на благоустройство дворов, функциональность мест общего пользования, наличие и организацию общественных пространств в жилом комплексе, на инфраструктуру. И по этим параметрам качественные новостройки превосходят старые «спальники».
«Новостройки обладают рядом существенных преимуществ перед вторичной недвижимостью: новые технологии строительства, современные качественные материалы и инженерные коммуникации, благоустроенные придомовые территории с детскими площадками и многое другое», – согласен Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».
Безусловно, помимо цены одно из главных преимуществ первичного рынка – то, что это жилье новое. По словам Веры Сережиной, директора управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»), для покупателей важно, что в квартире, купленной на первичном рынке, еще никто не жил. Плюс – однородный социальный состав соседей. В домах на вторичном рынке чаще всего такое обеспечить невозможно.
По словам Всеволода Глазунова, директора по маркетингу и рекламе компании Legenda, спрос сместился в сторону жилья на первичном рынке, а выбор – в сторону качественных решений. Люди готовы платить больше, чтобы впоследствии жить в комфортном, качественном и безопасном комплексе. И это общий тренд как для первичного, так и для вторичного рынка недвижимости.
Сверлить не запретишь
Однако новизна может стать и недостатком. Потому что проверять, комфортно ли будет жить в новой квартире, приходится на своем опыте. И не всегда он позитивный. «Приобретая квартиру на вторичном рынке, скорее всего, не придется мириться в течение длительного времени с шумными ремонтными работами соседей», – уверен Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». А поселяясь в новостройке, в особенности в той, где предлагаются квартиры без отделки, надо быть готовым к тому, что трели от дрели придется терпеть ежедневно.
«Для тех, кто покупает квартиру у застройщика, важным преимуществом будет возможность выбора наиболее удобного варианта оплаты, – уверена Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Сейчас застройщики помимо удобной ипотеки предлагают много различных форм оплаты: рассрочки, нестандартные схемы платежей. А вот на вторичном рынке это невозможно – требуется или вся сумма сразу, или ипотека, которую получить гораздо сложнее, чем на первичном рынке. И она обойдется дороже: ставки будут выше».
По мнению Марины Мартыненко, руководителя службы маркетинга строительной компании «Норманн», покупатели жилья на вторичном рынке, как правило, уже имеют собственное жилье. А вот покупатели жилья в новостройках имеют накопления на первый взнос и уверенность в собственной готовности оплачивать ипотеку. Хотя сейчас можно приобрести квартиру даже без первого взноса.
Есть сегодня и категория покупателей, которая предпочитает готовое жилье в новостройках – от застройщика или по переуступке прав. Безусловно, сейчас масштаб предложения подобных квартир таков, что его впору признать уже отдельным сегментом. Покупатель может посмотреть жилье, оценить вид из окна… Риск покупки здесь минимален, но есть и недостаток – цена. По данным «Петербургской Недвижимости», по-прежнему в успешных проектах разница между ценой на старте проекта и на этапе его сдачи может достигать 30%.
Тем не менее такая сделка может оказаться выгоднее, чем покупка на вторичном рынке от частного продавца, ожидания которого часто не соответствуют рыночной ситуации. «Цены на начальном этапе строительства выгоднее, а на завершающем или после сдачи дома в эксплуатацию адекватны стоимости квартир сопоставимых характеристик на вторичном рынке, – отмечает Андрей Останин, директор по продажам Группы «Эталон» (бренд в Петербурге – «Эталон ЛенСпецСМУ»). – У нас готовые квартиры доступны в семи из четырнадцати объектов, еще два будут сданы в эксплуатацию до конца текущего года».
Принципиальные и богатые
Есть же истинные ценители вторичного рынка, которые могут платить больше за хороший район, соседство с родителями, престижную школу под окном. «Есть те, кто принципиально отдает предпочтение только квартирам на вторичном рынке, руководствуясь страхами вложения средств в долевое строительство или следуя стереотипу «раньше строили лучше», – говорит Арсений Васильев. «Жилье на вторичном рынке расположено в сформировавшихся районах с развитой социальной инфраструктурой, – подтверждает Ольга Баранова, руководитель отдела рекламы и связей с общественностью «MASTER девелопмент». – Такую недвижимость предпочитают семьи со стабильным доходом, которые уже имеют жилье и хотят улучшить свои условия. Они хотят жить в комфортном доме в удобной локации, иметь хороших соседей. И они готовы за это платить».
Марианна Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
