Элитное жилье сквозь дыру в законе

Здание на Конногвардейском бульваре, 5, администрация Петербурга предоставила на инвестусловиях ООО «Исаакиевский отель» в 2003 году для реконструкции под гостиницу. За это компания должна была в течение полугода передать городу квартиры для расселения 31 семьи из 75 человек на сумму 734 тысячи долларов США. Еще 396 тысяч долларов в рублевом эквиваленте компания должна была перечислить в бюджет города. Первоначально работы планировали провести за 3,5 года.

Тем не менее расселение здания затянулось, а в начале 2006 года компанию «Исаакиевский отель» приобрел холдинг «Интеко», на тот момент принадлежавший Елене Батуриной. В итоге жителей выселили из дома через суд. И уже в 2008 году после историко-культурной экспертизы Татьяны Славиной все дворовые постройки и само здание, за исключением фасадной стены, пошли под снос. После приостановки строительства в кризис компания достроила трехэтажное здание на Галерной улице до 7 этажей, а фасад авторства архитектора Михаила Макарова увеличила мансардой. Впрочем, за это время успел смениться и владелец «Интеко». Вместо Елены Батуриной бенефициарами стали владелец Бинбанка Микаил Шишханов и ООО «Сбербанк Инвестиции».

В итоге дом причта XVIII века на Конногвардейском бульваре превратился в отель на 96 апартаментов площадью более 21 тыс. кв. м со встроенной автостоянкой. Часть из них имеют открытые террасы, из других виден Исаакиевский собор. 27 декабря служба Госстройнадзора выдала заключение о соответствии реконструированного под гостиницу здания техрегламентам и проектной документации. А значит, теперь компания сможет оформить участок под зданием и саму постройку в собственность. Впрочем, к настоящему моменту группа «Интеко» уже успела продать около 30% от общего числа апартаментов по цене от 125 до 750 тыс. рублей за кв. м в зависимости от метража, этажности и видовых характеристик.

За 10 лет, прошедших с тех пор, как городские власти подписали договор с инвестором на создание гостиницы, в Петербурге и Москве появился новый вид недвижимости — апарт-отели. В большинстве случаев это многоквартирные дома, имеющие статус нежилых зданий. Это означает, что собственники апартаментов в них должны оплачивать коммунальные ресурсы по коммерческим расценкам, дороже тарифов для населения, а также на них не будет рассчитана социальная инфраструктура района. Кроме того, как правило, жители апарт-отелей вынуждены оплачивать и более дорогой сервис управляющих организаций. Однако переживать, что владельцам элитного жилья нужны муниципальные поликлиники или детсад, или предполагать, что оплата коммунальных платежей им не по карману, не надо.

Строительство апарт-отелей выгодно для девелоперов. В застроенных районах Петербурга (и уж тем более - в центре города) осталось не так много земли для жилищного строительства, да и стоит она дороже участков, предназначенных под деловую застройку. Плюс к этому согласовать строительство отеля в условиях российских технических норм проще жилого дома, и в социальную инфраструктуру, на чем настаивает Смольный, вкладываться не надо. В итоге затраты ниже, а прибыльность — одна из самых высоких в сфере девелопмента. «Окупаемость гостиничных объектов может составлять 10 - 20 лет, тогда как апартаменты могут продаваться уже во время возведения здания, и к завершению строительства проект может окупиться», - говорит генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

По оценкам агентства Blackwood, доля апартаментов среди новостроек Москвы в 2013 году достигла 25%. Петербург пока в десятки раз менее активен, но идет по тому же пути. По подсчетам аналитиков, в Петербурге вышли в продажу 6 проектов, строится и проектируется еще более десятка. И часть из них — на участках, которые город предоставлял для возведения гостиниц.

Самые яркие примеры — Конюшенное ведомство и бывшие Павловские казармы на Марсовом поле, предоставленные для приспособления «Плаза Лотус Групп» братьев Бориса и Михаила Зингаревичей. Апартаменты в них можно приобрести за 15 - 25 тысяч евро за квадрат. Также в минувшем году будут выведены в продажу апартаменты в реконструированном Литературном доме на Невском, 68, сообщили в «Группе ЛСР». Всего в здании числится 28 апартаментов площадью от 77 до 180 кв. м. Цены продажи пока не определены.

Кроме того, по соглашению с городом апарт-отель появится на набережной Фонтанки, 3. В прошлом году о намерении приобрести проект заявила «Группа ЛСР. Еще один проект на Галерной улице, 40, и набережной Адмиралтейского канала, 15а, реализует компания «РГС Недвижимость». Продавать апартаменты начал и владелец Taleon Imperial Hotel на набережной Мойки, 59, Александр Ебралидзе. Самый дорогой из номеров - площадью 534 кв. м - выставлен на продажу за 725,5 млн рублей. Всего брокер «Мир квартир» предлагает 5 апартаментов. «Они находятся в продаже более года и вызывают интерес, сейчас ведутся переговоры», - рассказал генеральный директор агентства Дмитрий Титов.

*Оценивать, теряет ли город средства и сколько, предоставляя инвесторам участки и здания под строительство гостиничных объектов, а в итоге получая жилье, эксперты не берутся. Однако, даже если отбросить экономическую составляющую, получается, что фактически девелоперы используют недвижимость не по назначению, без учета стратегии городского развития*. Однако воздействовать на инвесторов с помощью правовых механизмов город не может. В российском законодательстве просто нет понятия апарт-отелей. По закону они подпадают под определение гостиничных объектов. Позиция застройщиков ясна. Они убеждены, что ставить инвесторам в вину использование законодательных лазеек в своих интересах нельзя, прикрываясь лозунгом: все, что находится в правовом поле, - честно, остальное регулирует рынок.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»